توهم قیمت مسکن، به نفع مالکان و دامنگیر مستاجران

بعضی از مالکان واحدهای مسکونی، در فروردین ماه امسال هم همان قیمت های پیشنهاد شده ی رهن و اجاره را به شکل نجومی زیادتر کردند.

بازار مسکن کشور ما هنوز موفق نشده است که از سایه ی این رکود بزرگ بیرون بیاید و معامله هایی که در این بازار صورت می گیرد در بیشتر استان های کشور ما، البته به جز تهران، همچنان در رکود مانده است. اما بازار مسکن شهر تهران، یک مسیر دیگر را در پیش گرفته است و سال 1396 را با بالا بردن تعداد معامله ها و میانگین قیمت سپری کرده است. اما مسئله ای که به صورت مستقیم به تورم قیمت مسکن منجر شده است و در آخر سال، قیمت ها را نسبت به همین مدت مشابه در سال گذشته 1/26 درصد زیادتر کرده است.

در این حال تحقیقات میدانی بیانگر این است که مثل هر سال، در بین مالکان واحدهای مسکونی توهم قیمتی به وجود آمده است، به خصوص در اولین ماه سال و قیمت فایل های مسکن به خصوص در حیطه ی رهن و اجاره و این باعث افزایش قیمت رهن و اجاره شده است. کارشناسان می گویند امسال هم مثل سال های گذشته هر سال قیمت های پیشنهاد شده ی نجومی مالکان مقبول بازار واقع نخواهد شد و با ضروع فصل نقل و انتقالات تعدیل خواهد شد.

املاک تهران

رشد مسکن، بالاتر از نرخ تورم

در سال قبل به کمک رونق مسکن که در ماه های پایانی سال 96 شامل حال بازار مسکن شد، 181 هزار و 240 معامله در بازار مسکن تهران ثبت شد که این اندازه از معامله ها به نسبت به سال 1395 به میزان 8/11 درصد بیشتر شده است. از طرف دیگر در حالی که متولیان حوزه ی مسکن عقیده داشتند که رشد قیمت مسکن از حیطه ی نرخ تورم بالاتر نخواهد رفت، قیمت مسکن در نیمه ی دوسم سال از آن قاعده و قانون خودش بیشتر نشد و تا حدی هم نرخ تورم زیادتر شد تا متوسط قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در شهر تهران از محدوده ی 4 میلوین و 393 هزار تومان در سال 1395 به حدود 4 میلیون و 899 هزار تومان در سال 96 برسد که از رشد 5/11 درصدی حاکی است. از سرف دیگر قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در شهر تهران در اسفند ماه به حدود 5 میلیون و 795 هزار تومان رسید که نسبت به همین ماه در سال گذشته 1/26 درصد بیشتر شده است.

در این بین با بررسی تغییرات بازار مسکن شهر تهران در ماه اسفند سال قبل، از رشد بسیار قابل توجه قیمت مسکن در ماه های آخر سال حکایت دارد. به طوری که متوسط قیمت هر متر بنای مسکونی در 5 ماه پایانی سال قبل، نرخ تورم بین 2 تا 5 برابر زیادتر شده است. بر همین مبنا، بالا رفتن متوسط قیمت مسکن که تا نیمه ی اول سال قبل کمتر از نرخ تورم بود، در ماه آبان 1/2 درصد، در آذرماه 1/4 درصد، و در ماه دی 3 درصد، در بهمن ماه 1/5 درصد و در اسفند ماه 1/4 درصد زیادتر شده است که بیشتر از نرخ تورم است.

اجاره نشینی و آرزوی خوش نشینی

در شرایط موجود، قاعده ی انتخاب قیمت مبلغ رهن واحدهای مسکونی با پیروی از قانونی است که در دوره ی رکود مسکن به وجود آمد، به پایین یک چهارم ارزش ملک رسیده است و با گران شدن قیمت مسکن در این اواخر هم این قانون تغییر نکرده است. در نهایت قیمت یک واحد مسکونی 320 میلیون تومانی که مبلغ آن تقریباً 80 میلیون تومان مشخص می شد، در حال حاضر به محدوده ی 400 میلیون رسیده و مبلغ رهن آن هم به 100 میلیون تومان رسیده است. در این بین، آن طور که مشاوران املاک می گویند در دوره ی گذشته رونق مسکن به بخش عمده ی آن ارتباط به واحدهای کوچک متراژ و با ارزش کمتر از 400 میلیون تومان بوده، و خریداران جدید برای به دست آوردن کسری بودجه ی خودشان به دنبال زیاد کردن مبلغ رهن آن هستند و در این اوضاع و احوال مبلغ رهن یک واحد 400 میلیون تومان، تا میزان 130 میلیون تومان زیادتر شده است که بیشتر از 60 درصد زیاد تر شده است. بر مبنای اظهار نظر مشاوران املاک، مبلغ رهن واحدهای تازه معامله شده تا حدود 70 درصد زیاد تر شده است، ولی همچنان دو سه ماه تا شروع فصل جابجایی مستاجران مانده است، این قیمت گذاری ها هنوز در بازار قطعی نشده اند و ممکن است از این میزان کمتر شود.

بازار رهن و اجاره ی کشورمان هنوز بی سروسامان است و این موضوع به یک بحران تبدیل شده است. با بررسی نتیجه های خاص سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 از زیاد شدن اجاره نشینی در کشورمان اطلاع می دهد. این آمار بیان گر این است که تعداد همه ی واحدهای مسکونی در اختیار خانوارهای کشورمان از حدود 21 میلیون و 50 هزار واحد در سال 1390 به 23 میلیون و 580 هزار واحد در سال 1395 رسیده است و 75/30 درصد از کل این واحدهای مسکونی استیجاری بودن است. و این در صورتی است که سهم واحدهای استیجاری از همه ی واحدهای مسکونی در سال 1390 حدود 64/26 درصد و در سال 1385 9/22 درصد بوده است.

به گفته ی یکی از مشاورین املاک در سال قبل مبلغ اجاره بها در قراردادهای تازه، حدود 25 تا 35 درصد بیشتر شده است و همین موضوع علت این موضوع شد که خیلی از مستاجران، قراردادهای قبل خودشان را به شکل توافقی با مالکان و با مبلغ هایی پایین تر از بازار دوباره تمدید کنند. این کارشان اعتقاد دارد امسال هم بخش زیادی از  قراردادهای اجاره با قیمت های زیر نرخ بازار بین مستاجر و مالک تمدید می شود. اما قرار داد رهن و اجاره برای خانه هایی که به تازگی خریداری شده اند یا فروخته شده اند با چالش روبرو خواهند شد، چون مالکان جدید می خواهند قسمتی از کسری مالی خودشان را با بالا بردن مبلغ رهن خانه به دست آورند. این موضوع را آمار و ارقام اتحادیه ی مشاوران املاک از تعداد قراردادهای رهن و اجاره سال 1396 تایید می کنند. بر طبق این آمارها در سال قبل حدود 718 هزار و 500 اجاره نامه در بنگاه های املاک کشور ثبت و امضاء شده است که به میزان سال گذشته 17 درصد کمتر شده است.

به گفته ی یکی دیگر از مشاوران املاک قیمت گذاری در بازار مسکن درست است که در ظاهر بر مبنای رابطه بین عرضه و تقاضا صورت می گیرد، اما در این مورد، قدرت چانه زنی طرف تقاضا روزبه روز کمتر می شود و زمانی که همه ی مالکان به دنبال افزایش قیمت ها هستد، مستاجران هم چاره ای ندارند جز این که این قیمت ها را قبول کنند یا واحدهایی ارزان تر در منطقه های پایین تر از مکان سکونت فعلی خودشان تهیه کنند. چون بازار رهن و اجاره هیچ قاعده و قانون مشخصی ندارند و در حال حاضر حرف و خواسته ی مالک در این بازار یک سند و مدرک است.

املاک تهران

بازار رهن و اجاره، به نفع مالکان

سال های سال است که یک چهارم قیمت یک واحد مسکونی به عنوان مبلغ رهن آن واحد مسکونی تعیین شده است و مالکان با تبدیل کردن این مبلغ با نرخ  30 درصد، اجاره بها از مستاجران خود می گیرند. به این شکل، در عرف بازار مسکن، مقدار رهن یک واحد مسکونی با ارزش 320 میلیون تومان چیزی حدود 80 میلیون تومان است که هر 10 میلیون تومان از آن، مساوی ست با اجاره ی ماهانه 300 هزار تومان و اجاره کامل آن 2 میلیون و 400 هزار تومان در ماه است. البته این قانون، در بازار مسکن رواج پیدا کرده است و با گذر زمان همیشه تحولات زیادی داشته. به طور مثال در زمان رونق بازار مسکن در دهه 80، روال معمول برای انتخاب مبلغ رهن یک واحد مسکونی، حدود یک ششم تا یک پنجم ارزش آن واحد بود، ولی در دوره ای که رکود مسکن به اوج خود رسید در سال های 92 تا 94، این میزان به یک چهارم و حتی یک سوم ارش ملک است. چون در دوره ی رونق مسکن، سرمایه گذاری مالک در بازار سود بسیار زیادی داشت و الزام نبود که مستاجر نباید همه ی سود مورد نظر مالک را پرداخت کند، اما در زمان رکود که گاهی بازده سرمایه گذاری در بازار اجاره به صفر تمایل داشت، مستاجران مجبور بودند برای این که خواسته ی مالکان را برآورده کنند، مبلغ هایی را به خاطر رهن و اجاره قبول کنند که شاید یک سوم ارزش ملک بود.