تجزیه و تحلیل فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن

تحلیلی بر فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن

مصوبه ی جدید دولت مبنی بر ارائه ی فرمول جدیدی در مالیات بر ساخت مسکن فعالین بازار سرمایه را دچار ابهامات کرده و نگرانی ناشی از به تعویق افتادن رونق بازار را در دل اهالی بازار مسکن ایجاد کرده است. لذا تجزیه و تحلیل فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن ضروری به نظر می رسد.

به عقیده ی برخی کارشناسان، وضع این مصوبه باعث تعمیق رکود مسکن و به تبع آن کل اقتصاد خواهد شد و عاقبت خوبی را در پی نخواهد داشت. برخی دیگر از کارشناسان نیز اجرای این مصوبه را نحوه ی صحیح اخذ مالیات از سازندگان مسکن می دانند و لذا از این قانون حمایت می کنند. برای روشنتر شدن موضوع، بهتر است جزئیات فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن را شرح داده و به مزایا و معایب آن بپردازیم.

املاک تهران

طبق مصوبه ی جدید دولت، نرخ های مالیاتی متفاوتی برای شرکت های ساخت و ساز ارائه شده است. مطابق با متن 14 مصوبه، سازندگان حقوقی که برای اولین بار در حوزه ی ساخت و ساز مسکن وارد شده اند، بایستی 25 درصد مالیات بر ساخت و فروش مسکن را بپردازند. برای سازندگان حقیقی متناسب با درآمد کسب شده از ساختمان سازی مالیات بر ساخت وضع شده است.  در سه سطح 50 میلیون، 100 میلیون و بیش از 100 میلیون سودساخت و ساز،  نرخ های مالیاتی 15، 20 و 25 درصد وضع گردیده است. در فرمول قدیم، اخذ مالیات بر اساس ارزش منطقه ای املاک محاسبه می شد که حاوی ایرادات اساسی بود.

تلاش های وزارت مسکن منجر به الحاق شدن تبصره هایی در مالیات بر ساخت در جهت حمایت از سرمایه گذاران مسکن شد که در ادامه به آن پرداخته می شود. اولین امتیاز متعلق به سازندگانی است که به صورت تخصصی در حوزه ی مسکن فعالیت می کنند. برای این افراد مطابق ماده ی 6 آیین نامه ی جدید، معادل نرخ سود بانکی منابع استفاده شده برای ساخت و ساز، از مالیات 25 درصدی معافیت در نظر گرفته شده است. این میزان ، مبلغ قابل توجهی است که در جهت حمایت از طرف عرضه ی مسکن وضع گردیده است.

یکی دیگر از امتیازات مطرح شده در این مصوبه، نحوه ی تعیین بهای زمین ملک می باشد. در واقع برای محاسبه ی هزینه ی زمین خریداری شده، مبنای مرجع مالیاتی، از بین قیمت زمان خریداری و یا قیمت زمان فعلی، قیمت بالاتر است. این تبصره می تواند برای سازندگانی که ملک خود را به قیمت ارزان و در سالهای دور خریداری کرده اند بسیار خوشایند باشد. روشن است که با بالاتر رفتن هزینه های تمام شده ی ساختمان، میزان سود کمتر براورد شده و به تبع آن مالیات بر ساخت کمتری نیز اخذ خواهد شد.

به عقیده ی برخی کارشناسان، مهمترین امتیازی که فرمول جدید مالیات بر ساخت نسبت به فرمول سابق دارد مربوط به معافیت مالیات بر ساخت و سازهای کمتر از 100 هزار نفر و کسر مالیات بر ساخت و نوسازی بافت های فرسوده می باشد. این امتیاز در نظر گرفته شده می تواند انگیزه ی مضاعفی را برای ساخت و ساز در شهرهای کم جمعیت و سرازیر شدن سرمایه به این شهرها ایجاد کند. این مسئله باعث ترغیب بخش تقاضا، بهتامین مسکن با هزینه ی پایین تر خواهد شد که به  رونق بخشی بخش مسکن کمک خواهد کرد.

مرمت و بازسازی بافت های فرسوده نیز منجر به معافیت 40 درصدی از پرداخت مالیات بر ساخت خواهد شد که در زیباسازی شهرها به نحو مطلوبی تاثیرگذار خواهد بود.

در کنار ذکر نکات مثبت لحاظ شده در این مصوبه باید معایب فرمول جدید مالیات بر ساخت نیز بیان شود. در قانون جدید مالیاتی سازندگان حقوقی، باید مالیات بیشتری بپردازند؛ ضمن اینکه سازندگان حقیقی پس از سه سال فعالیت ساختمانی از پرداخت مالیات بر ساخت معاف می شوند، اما چنین امتیازی برای شرکت های حقوقی در نظر گرفته نشده است.

این تبعیض در اخذ مالیات می تواند شرکت های حقوقی را با نوعی دلسردی مواجه کند و این شرکت ها پس از مقایسه ی سود نهایی خود با شرکت های حقیقی ترجیح دهند که بازار را ترک کرده و یا از میزان سرمایه گذاری خود بکاهند .بر طبق نظر کارشناسان، این نوع تبعیض مالیاتی می تواند باعث به حاشیه راندن بخش حقوقی فعال در زمینه ی سرمایه گذاری و ساخت مسکن شود و این مسئله برای بخش مسکن مطلوب و خوشایند نیست.

یکی از تبعات منفی مهم و غیر قابل اجتناب، افزایش قیمت مسکن با اعمال قانون جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن می باشد. در واقع این خریداران هستند که باید متحمل پرداخت هزینه ی مالیات بر مسکن شوند. کارشناسان بازار مسکن معتقدند در وضعیت کنونی که بخش مسکن با رکود طولانی مدت روبرو است، کشش لازم برای افزایش قیمت مسکن در بازار وجود ندارد و پیامد مصوبه ی جدید مالیات بر ساخت می تواند باعث تعمیق رکود بخش مسکن و در نهایت رکود اقتصادی باشد و این مسئله با سایر سیاست های خروج از رکود دولت متناقض است.

شایسته بود در فرمول جدید مالیات بر ساخت، تدابیر بیشتری برای حمایت از تقاضای مصرفی و تامین مسکن اقشار کم درامد، صورت می گرفت. مسئله ای که مسئولین دولت باید به آن توجه بیشتری داشته باشند.