بررسی ناکارآمدی تسهیلات مسکن در کلانشهر ها

چرا تسهیلات مسکن در کلانشهر ها باعث رونق بازار مسکن نمی شود؟

وام بانکی توانست به خوبی بازار مسکن تهران را از رکود خارج کند. اما ظاهرا در کلانشهر ها و همچنین سایر استان ها نتوانسته این مهم را محقق کند.به ویژه آنکه در برخی شهرستان ها قیمت مسکن به طور غیر طبیعی در حال اوج گیری است.تحقیقات نشان دهنده آن است که وام مسکن در شهرهایی که رکود در آن متوقف شده است به استفاده از ظرفیت شناور تسهیلات نیاز دارد و این به منظور انعطاف و قابلیت تنظیم بودن وام ها می باشد.

نتایج تحقیقات از دلالان املاک کلان شهرهایی از جمله شیراز، اصفهان، کرج بیان می کند: «تقاضای موثر و آماده خرید» در بازار وجود ندارد و فقط با «تقاضای جست‌وجوگر» آن هم با نازل ترین سطح ممکن مواجه هستیم. قبلا پیش بینی می شد با تخصیص وام های 90میلیون تومانی بدون سپرده و تسهیلات 120 میلیون تومانی خانه اولی ها، بازار مسکن در کلانشهر ها را تحت تاثیر قرار داده و از رکود و ایستایی خارج کند.اما تاکنون این مطلوب رخ نداده است.

املاک تهران

سه نقیصه اساسی موجب شده تا این تسهیلات آنگونه که انتظار می رفت در رونق بازار مسکن کلانشهر ها تاثیر نداشته باشد.این سه مانع در اتصال سمت تقاضا به وام مسکن خلاصه می شوند. عواملی چون «ناآگاهی عمومی درباره سبد تسهیلات خرید مسکن»، «جنس نچسب و ناهماهنگ وام‌ها» و همچنین «قدرت پایین تسهیلات در پوشش هزینه خرید آپارتمان» موجب رکود و سکون بازار مسکن کلانشهر ها محسوب می شوند. برای حل این مشکلات می بایست سه اقدام فوری از سوی متولی مالی حوزه مسکن انجام پذیرد.در برخی از شهر ها مبلغ اقساطی که به عنوان بازپرداخت معین می گردد اغلب از توان افراد خارج است. این مسئله به صورت «وام در استطاعت» عنوان می شود که در اینجا شکل مطلوبی ندارد.از طرفی عده زیادی از متقاضیان خرید مسکن از شرایط تخصیص وام خرید مسکن بی خبر بوده اند. این دسته از افراد با مراجعه به بنگاه های معاملات مسکن پیشنهاد «معاوضه با آپارتمان فعلی خود» را داده اند.این مسئله تا حدودی زیادی به عدم موفقیت بانک ها در جذب مشتری و همچنین تبلیغ و معرفی خدمات آنها بر می گردد. برای حل این معضل می توان از اپراتور های بانکی خواست تا نسبت به مشاوره‌های دقیق به متقاضیان خرید مسکن از طریق برقراری ارتباط با واسطه‌های بازار ملک اهتمام ورزند.با این وجود در برخی از شعب به وضوح شاهد این هستیم که حتی متصدیان پرداخت تسهیلات نیز چندان از مسئله پرداخت تسهیلات و چگونگی بازپرداخت اقساط آن اطلاع ندارند.

دومین اقدام ضروری و فوری که می بایست در بازار مسکن انجام شود «کاهش اقساط ماهانه تسهیلات» در کلانشهر ها می باشد.این اقدام می تواند رونق را به بازار مسکن شهرهای بزرگ برگرداند.متوسط اجاره بها مسکن در شهرهای بزرگ به ازای هر متر مربع چیزی حدود 8 هزار تومان می باشد که در این صوت اجاره بهای یک آپارتمان با 80 متر مربع وسعت از یک میلیون تومان کمتر است. از طرفی هر قسط وام های 90 میلیونی یک میلیون و 300 هزار تومان می باشد.

همین امر باعث شده تا تمایل به خرید مسکن از سوی متقاضیان تحت تاثیر قرار بگیرد.

صاحب نظران حوزه اقتصاد مسکن بر این باورند که : مبالغ باز پرداخت وام خرید مسکن در برخی شهرستان ها باید کاهش یابد. این امر می تواند با توجه به بهره مندی از ظرفیت منعطف نظام تامین مالی مسکن صورت پذیرد.به همین منظور می توان نرخ سود 5/ 17 درصد تسهیلات و یا حتی مدت زمان 12 ساله بازپرداخت را به نفع کاهش مبلغ قسط، تغییر داد. در بعضی از شهر های بزرگ با عنایت به متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی -حدود2 میلیون تومان-قدرت تسهیلات زیر 50 درصد از هزینه تمام شده قیمت مسکن را شامل می شود که این مقدار قطعا نمی تواند متقاضی را جذب بازار کند.

منبع:اقتصاد نیوز