بدترین شهرها برای مستاجران(بخش دوم)

تجربه های حداقل 10 کشور موفق دنیا در زمینه مدیریت بازار اجاره بیانگر این موضوع است که در این کشورها دستکم با اجرای 6 سیاست اصلی و کلیدی بدون اقدام و دخالت دستوری، برنامه هایی تدارک دیده شده که از طریق آن ها نهادینه شدن بعضی از ضوابط در بازار اجاره این کشورها، سطح اجاره بها کمتر شده است. به صورتی که متوسط اجاره بهای ماهانه در این کشورها از 30 تا 50 درصد میانگین در آمد خانوارها بالاتر نمی رود و در اکثر موارد کمتر از 30 درصد متوسط درآمد ماهانه خانوارها است.

تحقیقات صورت گرفته از سوی طرف دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این مورد بیانگر این است که سیاست های موفقی در حداقل 10 کشور دنیا نظیر آمریکا، آلمان، اتریش، مالزی، ژاپن، فرانسه، ایرلند، اسپانیا، سوئیس، ترکیه و ... اجرا شده است که این سیاست ها در حال حاضر به عنوان قوانین اجاره داری در این کشورها به نفع مستاجران باعث کمتر شدن سطح اجاره بهای واحدهای مسکونی شده است و این با وجودی است که در اثر اعمال سیاست های مشوق، سرمایه گذاران بازار املاک استیجاری هم از این سیاست ها منفعت هایی می برند.

املاک تهران

در اکثر این کشورهای بیشتر قرارداده های اجاره مسکن به شکل بلند مدت و یا چند ساله تنظیم می شوند. مدت زمان قرارداده های اجاره مسکن در کشور اتریش 3 سال، ژاپن 3 تا 5 سال، فرانسه 3 تا 6 سال، ایرلند 4 سال، اسپانیا 3 سال، سوئیس 6 سال، ایالات متحد آمریکا دو سال و در کشورهایی مثل آلمان، دانمارک، فنلاند، هلند و سوئد با «پایان باز» به معنی بدون محدودیت زمانی می باشد. این قانون ها به ویژه برای خانه های قدیمی سخت تر صورت می گیرد و در بازار اجاره مسکن این کشورها بیشتر از واحدهای دیگر به آن توجه نشان داده می شود.

بالا بردن میزان اجاره بهای مسکن به شکل چند ساله و یا هر چند سال یک بار، یکی دیگر از موضوعاتی است که می تواند بازار اجاره را در این کشورها تنظیم نماید. مثلا اجاره بهای مسکن در کشور آلمان در هر 5 سال یک بار به روز رسانی می گردد و شهرداری ها به عنوان دولت های محلی متناسب با میزان تورم عمومی شروع به انجام تغییر و تحولات سطح اجاره بهای واحدهای مسکونی در این کشور می نمایند. در کشورهایی مانند ژاپن و اتریش و .... هم این مسئله صدق می کند. «اعمال مشوق های مالیاتی» به عنوان اصل سوم سیاست تنظیم کننده بازار اجاره بهای مسکن در کشورهایی که به الگوهای موفقی برای ساماندهی و تنظیم اجاره دست پیدا کرده اند قابل توجه است. مثلا متوسط مالیات های گرفته شده از موجران در کشور ژاپن بر طبق بررسی ها و تحقیقات انجام شده به میزان 5 درصد است که این مسئله باعث به وجود آمدن انگیزه دو چندان در وجود سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در ساخت واحدهای مسکونی استیجاری می گردد.

حمایت کردن از ساخت پروژه های استیجاری از راه های مهم و یکی از موضوعات اساسی برای تنظیم بازار اجاره مسکن در کشورهای مختلف دنیاست. در کشور آمریکا و در چند کشور دیگر، تسهیلات ساخت واحدهای مسکونی استیجاری با دوره بازپرداخت 20 سال و بالاتر از آن پرداخت می گردد. عرضه شرکتی خانه های اجاره ای که باعث کم شدن تعداد موجران و در عین حال عرضه انبوه واحدهای استیجاری می گردد و بالا رفتن ریسک خالی نگه داشتن خانه ها برای موجران با وجود ضمانت حقوقی محکم برای برگرداندن اجاره بهای بیشتر از حد لازم به مستاجران از با اهمیت ترین مسائلی هستند که می توانند بازار اجاره را در این کشورها تنظیم نمایند.

املاک تهران

به همین شکل تاسیس نمودن صندوق های سرمایه گذاری پروژه های استیجاری و صندوق های تراست مسکن، با پشتیبانی دولت باعث پرداخت نمودن تسهیلات با بهره صفر تا یک درصدی به سرمایه گذاران و سازندگان واحدهای مسکونی اجاره ای  گردد. همچنین اجاره بهای کسب شده از محل این خانه ها برای 75 درصد واحدهای استیجاری کمتر از 30 درصد میانگین درآمد ماهانه خانواده ها و فقط 25 درصد آن میان 30 تا 50 درصد میانگین درآمد خانواده ها مشخص می شود. در اصل بازار اجاره ای که در توان مالی افراد باشد در این کشورها به بازاری گفته می شود که در آن متوسط سطح اجاره بها برای اکثر مستاجران کمتر از 30 درصد از درآمد ماهیانه آن ها را به خوص مختص نمایند. «پرداختن یارانه نقدی اجاره بها در شکل کوپن های اجاره» مثلا در کشور آمریکا یکی دیگر از راه های پستیبانی از مستاجران است.

در این کشور برای این که انسان های کم در آمد از بازار خصوصی مسکن اجاره ای دچار آسیب نشوند، سیاست های موفقی اجرا شده اند که به دنبال آن کوپن های اجاره به ضمیمه قرارداد اجاره به مستاجران داده می شود. همین طور شهرداری ها نیز می توانند برای پشتیبانی نمودن از مستاجران به جهت ساخت و بالا بردن عرضه واحدهای استیجاری «اوراق قرضه» صادر نمایند. این اوراق از مالیات معاف هستند و همین موضوع می تواند به عنوان یک عامل تشویق کننده ی بسیار توانمند برای جذب نمودن سرمایه به بازارهای ساخت واحدهای استیجاری موثر باشد.

منبع: دنیای اقتصاد