بدترین شهرها برای مستاجران(بخش اول)

رتبه بندی بدترین شهرها برای اجاره نشینی در سال 2018 بیانگر این موضوع است که کسانی که در شهر هنگ کنگ اجاره نشین هستند، سخت ترین شرایط را از نظر پرداخت بالاترین اجاره بهای ماهانه برای یک واحد مسکونی دوخوابه دارند. در شهر هنگ کنگ نسبت اجاره بها به درآمدی که مستاجران به دست می آورند عددی به میزان 76 درصد است. با این که شهرهای ایران در این رتبه بندی بررسی نشده اند، اما ما به خوبی می دانیم که بازار اجاره مسکن در شهر تهران اگر از نظر نسبت اجاره بها به درآمد با این شهرها مورد قیاس قرار بگیرد، ما صاحب جایگاه دوم خواهیم شد.

املاک تهران

دویچه بانک (بانک آلمانی) گزارشی را منتشر نمود و در آن گزارش 10 شهر گران را برای اجاره نشینی در سال 2018 معرفی نمود. در این گزارش 10 شهر گران دنیا برای اجاره نشین ها در سال گذشته میلادی بر مبنای نسبت میانگین اجاره بهای ماهیانه واحدهای مسکونی دو خوابه به میانگین درآمد خانوارها بر مبنای دلار حساب شده و منتشر شده است. در اصل این گزارش نسبت اجاره بهای ماهانه به متوسط درآمد خانواده های متوسط در این شهرها را حساب کرده است. این گزارش نشان دهنده ی این موضوع است که در حال حاضر حداقل در 10 شهر دنیا اجاره بهای مسکن از توان مالی مستاجران خارج شده است، به علت این که متوسط اجاره بهای یک واحد مسکونی دو خوابه در این شهرها میان 30 تا 76 درصد از درآمد ماهانه این خانواده ها را در بر می گیرد. این با وجودی است که بر مبنای تحقیقات صورت گرفته در کشورهایی که سیاست های موفقی برای حمایت و پشتیبانی از مستاجران در آن ها اجرا شده است نسبت به متوسط اجاره بها به میانگین درآمد ماهیانه خانوارها تقریبا از 30 درصد بیشتر نیست.

در این گزارش شهرهای هنگ کنگ در چین، سان فرانسیسکود و نیویورک سیتی در آمریکا، پاریس در فرانسه، لندن در انگلستان، زوریخ در سوئیس، بوستون در آمریکا، سیدنی در استرالیا، دوبلین در ایرلند و سنگاپور به ترتیب به عنوان 10 شهر گران دنیا در سال 2018 برای اجاره شنین ها نام برده شد. نسبت متوسط هزینه اجاره یک واحد مسکونی دوخوابه در شهر هنگ کنگ به صورت میانگین در آمد ماهانه مستاجران این کشور 76 درصد، در سان فرانسیسکو 58 درصد، در نیویورک سیتی 51 درصد، در پاریس 56 درصد، در لندن 55 درصد، زوریخ 30 درصد، بوستون 38 درصد، سیدنی 46 درصد، دوبلین 58 درصد و سنگاپور 44 درصد تخمین زده شده است.

رتبه بندی در این جدول بر مبنای میانگین اجاره بهای ماهانه واحدهای مسکونی دوخوابه بر مبنای دلار رخ داده است و در کنار آن با ذکر متوسط درآمد خالص ماهانه خانوارها به دلار نسبت هزینه اجاره به درآمد حساب شده است و این با وجودی است که گران ترین شهر در این رتبه بندی از نظر میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان دوخوابه در اصل به علت آن که بیشترین میزان اجاره به میانگین در آمد ماهانه را به خود مختص نموده است، اما با این حال پر تنش ترین شهر برای اجاره نشینی در سال 2018 در این رتبه بندی بوده است.

املاک تهران

بر مبنای گزارشات به دست آمده شرایطی که در حال حاضر برای اجاره واحدهای مسکونی در شهر تهران وجود دارد نشان دهند ی این موضوع است که اگر شهر تهران هم در این رتبه بندی محاسبه می شد، می توانست به عنوان یکی از شهرهای گران دنیا از نظر اجاره نشینی بررسی شود، از نظر نسبت متوسط اجاره بهای ماهانه یک آپارتمان دو خوابه (مساحت 75 متر مربع) به میانگین در آمد ماهانه خانواده ها در شهر تهران، در جایگاه دوم واقع می شد. هر چند میانگین اجاره بهای ماهانه در این شهر در قیاس با متوسط اجاره بهای ماهانه در 10 شهر مورد تحقیق به مراتب کمتر است. متوسط اجاره بهای ماهانه در هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در فصل پاییز امسال به 35 هزار تومان رسیده است. محاسبه متوسط اجاره بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی دو خوابه در شهر تهران بیانگر این موضوع است که این میزان در مدت یک ماه به صورت میانگین معادل 360 دلار( معادل 2 میلیون و 625 هزار تومان) است.

این با وجودی است که میانگین در آمد ماهانه خانواده ها در استان تهران بر مبنای آمارهایی که در سال 96 به دست آمد به میزان 4 میلیون و 300 هزار تومان محاسبه شده بود. پس نسبت یک واحد مسکونی 75 مترمربعی دو خوابه در مدت زمان یک ماه به در آمد ماهانه خانواده ها در شهر تهران برابر با 61 درصد است. بررسی ها نشان دهنده ی این است که در حال حاضر 42 درصد جمعیت شهر تهران و 25 درصد جمعیت کل کشور اجاره نشین هستند. همین طور سهم مسکن از تمام هزینه های خانواده های شهری در کشور 33 درصد و این سهم در شهر تهران برای تمام خانواده ها 41 درصد محاسبه شده است.

سهم 61 درصدی اجاره بها از تمام درآمد ماهانه خانواده ها مربوط به خانوارهای اجاره نشین در واحدهای مسکونی دو خوابه با متوسط متراژ 75 متر مربع است. با این حساب اگر شهر تهران هم در این بررسی ها آورده می شد و آمارهای این شهر نیز در این رتبه بندی قرار می گرفت، از نظر سهم اجاره بهای مسکن از میانگین در آمد خانوارها در مدت زمان یک ماه در رتبه دوم واقع می شد. تحقیقات بیانگر این است که اختلاف متوسط در آمد ماهانه خانوارهای تهرانی با میانگین در آمد ماهانه خانوارها در 10 کشوری که بررسی نموده بودند از طرف دویچه بانک باعث شده است با این که میزان اجاره بهای ماهانه برای اجاره یک واحد مسکونی دو خوابه در شهر تهران بسیار کمتر از اجاره بهای واحدی مشابه در 10 شهری باشد که در این آمار آمده است؛ ولی بعد از محاسبه نسبت اجاره به در آمد ماهانه خانوارهای شهر تهران از نظر سهم اجاره بها از در آمد ماهانه خانوارها در درجه دوم واقع می شود. در این شرایط این سوال به وجود می آید که چگونه می توان این نسبت را با میزان در آمد ماهانه فعلی خانوارها کم کرد یا راهکارهای کم کردن اجاره بها برای مستاجرانی که در شهر تهران زندگی می کنند چیست تا بتوان از طریق استفاده از اهرم ها و ابزارهای اثر بخش، فشار به وجود آمده بر خانواده های مستاجر را به حداقل رساند؟

ادامه دارد...