بایدها و نبایدهایی که در یک پیش خرید باید جدی گرفت

قطعا تابحال برای همه پیش آمده است که به فکر پیش خرید یک واحد آپارتمان بیفتند. در این مقاله به تشریح بایدها و نبایدهایی خواهم پرداخت که در یک پیش خرید باید جدی گرفت و به آنها اهمیت داد. شاید خیلی از آیتم هایی که در ادامه می آید بدیهی به نظر رسد اما از آنجایی که نگارنده همواره در پی تالیف مطالبی کامل و جامع است، بنابراین، ذکر تمامی موارد مرتبط ناگزیر است و امیدوارم از حد حوصله مخاطب خارج نشوم.

• سازنده شخصی یا تعاونی؛ برای خیلی از خریداران مهم است که سازنده شخص باشد یا تعاونی. اصولا تفاوت این دو در این است که سازنده شخصی بابت ساخت هر متر مربع درصدی از پولی که دریافت می کند را به عنوان سود خود در نظر گرفته است ولی تعاونی واحدها را با قیمت تمام شده تحویل می دهد. از آن طرف سازنده شخصی بابت سودی که از خریدار می گیرد امتیازها و امکاناتی را در اختیار او قرار می دهد نظیر امکان انتخاب طبقه و جهت واحد در زمان خرید ولی تعاونی ها اصولا با ایجاد فضای رقابتی بین اعضا سعی در تشویق هر یک از اعضا به خوشحسابی در پرداخت اقساط دارند و امتیازاتی همچون اولویت بندی در انتخاب طبقه و جهت واحدها و تخفیف در پرداخت مشاعات و انشعابات و هزینه های محوطه سازی و غیره و یا اختصاص دادن قدرسهم از فروش پنت هاوس و یا پارکینگ های اضافی برج و … امتیازهایی از این دست. به هر حال جهت شروع به بررسی برای انجام پیش خرید، اینکه از سازنده شخصی خرید می کنید یا تعاونی، اولین و مهم ترین انتخاب شما می باشد.
• قرارداد ساخت؛ مطمئنا وقتی شما پروژه ای را جهت پیش خرید انتخاب کردید، با پیش فروشنده پای میز مذاکره خواهید نشست و قراردادی بین دو طرف منعقد خواهد شد. شاید پرداختن به ریزه کاری های قرارداد ساخت در یک معامله ی پیش فروشی، خود نیاز به یک سلسله مقالات جداگانه و اختصاصی داشته باشد که در آینده ای نزدیک در برنامه کاری نگارنده قرار دارد. اما در این بحث به صورت تیتروار و فقط در حد رفع نیاز این مطلب اشاره می کنم که باید برای شما مهم باشد که اصلا فروشنده-شخص یا تعاونی تفاوتی ندارد- خود را ملزم به انعقاد قرارداد بین خود و پیش خریدار می داند یا خیر؟ اصلا به قرارداد و انجام روال قانونی اعتقاد دارد؟ فرض می کنیم جواب مثبت است. مهم ترین نکته در قرارداد ساخت بین سازنده و خریدار قیمت ساخت است. آیا قیمت ساخت براساس نرخ روز است و به نسبت تورم قابل افزایش است؟ یا کار کارشناسی انجام داده است و نرخ تورم را برآورد کرده است و براساس زمانی که تا تحویل طول می کشد و همینطور هزینه های جاری و درصدی که قابل پیش بینی نیست و همه و همه را برآورد کرده است و با درصد کمی تلورانس، قیمت قطعی براساس هر متر مربع ارائه کرده است؟ واحد را چه زمانی و با چه متریال و کیفیتی و چه نصبیاتی تحویل خواهد داد؟ آیا جهت تاخیرهای احتمالی ضرر و زیانی متعهد شده است؟ شرایط و نظام پردخت به چه صورت است و چه تعهداتی را از خریدار انتظار دارد؟ در کل شما می توانید از نظم و ترتیبی که در تدوین قرارداد و انجام آن بکار برده است، متوجه شوید که به اصطلاح آیا طرف در کار خود وارد است یا خیر؟
• رزومه سازنده؛ شاید این آیتم باید در دل آیتم قبلی جای می گرفت اما دقیقا پس از برخورد و شناخت سازنده است که می توانید به تحقیق و بررسی نام و سوابق سازنده و پیش فروشنده بپردازید و عملکردش را سبک سنگین کنید.
• موقعیت مکانی پروژه؛ فرض می کنیم که درباره سازنده و سوابقش تحقیقات لازم را انجام دادید و تا اینجای کار همه چیز مثبت است و از اینجای کار است که می توانید بررسی روی خود پروژه را آغاز کنید و ببینید آیا اصلا این پروژه با خصوصیات و ویژگی هایی که دارد اصلا گزینه مورد نظر شما هست یا خیر. اولین آیتم جهت سبک سنگین کردن پروژه موقعیت مکانی آن است. بنا به اینکه قصدتان از پیش خرید یک واحد مسکونی، سرمایه گذاری باشد یا سکونت نزدیکی یا دوری آن نسبت به مرکز شهر- مثلا در منطقه ۲۲ دریاچه– تعیین کننده خواهد شد.
• امکانات و آپشن های برج و تناسب آنها با قیمت تمام شده؛ آیتم بعدی امکانات و آپشن هایی است که سازنده یا فروشنده برای شما لیست می کند و تناسب قیمت تمام شده پروژه با جدول امکانات پروژه. به یاد داشته باشید زیادی یا کمی آپشن های یک پروژه به تنهایی در قیمت تمام شده تعیین کننده نمی باشد بلکه خاص بودن و تک بودن امکانات و آپشن هایی که سازنده ارائه می دهد، می تواند در قیمت تمام شده تعیین کننده باشد.
• نوع نقل و انتقال؛ اگر سازنده شخص باشد باید در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار پیش سند تنظیم کند و اگر سازنده تعاونی باشد علاوه بر پیش سندی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود، دفترچه مالکیت عضو فروشنده تعاونی نیز باید در دفتر تعاونی قابل نقل و انتقال باشد. به بیانی دیگر تعاونی ها باید روالی برای ثبت نقل و انتقال واحدهای خود داشته باشند که یک نفر نتواند یک واحد را به چند نفر بفروشد. هر تعاونی که علاوه بر وکالت نامه و اقرارنامه محضری که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود، دفترچه مالکیت واحدها را نیز نقل و انتقال دهد از نظر اطمینان در این آیتم، قابل اطمینان است.
• آیا واحد منجر به سند تکبرگ می شود؛ باز هم باید گفت اگر سازنده شخص باشد باید واحد را با پایان کار تحویل گرفته و حدود یک سال پس از تحویل نیز سند تفکیکی تکبرگ برای هر واحد صادر شود. اگر سازنده تعاونی باشد باید سند مادر قابل رویت توسط خریدار باشد و در صورت داشتن دفترچه مالکیت، منجر به سند تفکیکی تکبرگ شود که حدود دو سه سال پس از تحویل شاید به طول بیانجامد. چیزی که در این آیتم مهم است اینکه به عنوان خریدار به این اطمینان برسید که واحدتان در نهایت منجر به سند تفکیکی تکبرگ خواهد شد.
• آیا با نگاه سرمایه گذاری توجیه اقتصادی دارد؛ شما به عنوان خریدار باید به این نکته توجه داشته باشید که اگر نگاه تان سرمایه گذاری است، به نوعی سرمایه گذاری کنید که در نهایت وقتی واحدتان را تحویل گرفتید و با قیمت روز منطقه محاسبه کردید، به این نتیجه نرسید که این میزان سود ارزش این سرمایه گذاری و خواب پول به این حجم را نداشته است و مثلا اگر همین پول را در بانک سپرده کرده بودید و یا سکه خریده بودید خیلی بدون دردسرتر همین میزان سود را برده بودید و یا حتی بیشتر از این میزان و خیلی راحت تر سود کرده بودید.
• مقایسه قیمت تمام شده پروژه با قیمت عرف منطقه؛ زمانی که واحد خود را تحویل می گیرید صد در صد باید قیمت تمام شده واحدتان را محاسبه کرده و با قیمت عرف منطقه مقایسه نمایید. به این صورت میزان سودی که نصیبتان شده است را به دست می آورید.
• بافت فرهنگی ساکنین؛ یکی از بایدهایی که می توان به آن اشاره نمود بافت فرهنگی ساکنین است. شاید در یک مجتمع شخصی ساز نتوان از قبل این آیتم را پیش بینی نمود ولی با پیش خرید واحد از یک پروژه تعاونی ساز می توانید بافت فرهنگی ساکنین را از عنوان و نام تعاونی برآورد کنید.
• در چه مرحله ای از ساخت وارد پروژه شویم؟ این نیز سوالی است که خیلی از مشتریان می پرسند و دغدغه بسیاری از سرمایه گذاران است که با توجه به تجربه ای که بسیاری از همکاران نیز به آن اذعان داشته اند بهترین مرحله برای وارد شدن در یک پروژه، پایان اسکلت و اجرای سقف است که در این مرحله می توان اطمینان داشت پروژه از آب و گل درآمده است و اگر بنا بود سازنده یا پروژه به گیر یا مشکلی برخورد کنند تا این مرحله می کردند. بنابراین به نظر نگارنده پروژه هایی را برای سرمایه گذاری انتخاب کنید که حداقل اسکلت را اجرا کرده باشند و مشغول بکار باشند.

در نهایت می توان گفت شاید بسیاری بایدها و نبایدهای دیگری هم باشد که بتوان به آنها اشاره کرد. اما برای شروع و اقدام یک پیش خرید مناسب ، توجه به همین آیتم هایی که توضیح داده شد کفایت می کند که بتوانید انتخاب درستی داشته باشید و پول و سرمایه تان را در محل مناسبی به جریان بیندازید.

باتوجه به تمام توضیحات بالا، بد نیست که در هر مرحله از پیش خرید که می خواهید اقدام کنید از وجود یک مشاور کاربلد و خبره نیز بهره ببرید.

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی