بازار پر رونق واحد های مسکونی «بزرگ متراژ»

با اعلام شدن نرخ تورم و گرانی در 6 گروه متراژی معلوم شد واحدهای 100 تا 150 متری بالاترین اندازه از گرانی و تورم را پشت سر گذاشتند. تحولات نقطه ای قیمت آپارتمان هایی که مساحت متفاوتی داشتند در ماه بهمن امسال نشان دهنده ی این است که بالاترین رشد قیمت با نرخ معادل 28 درصد برای گروه واحدهای 100 تا 150 متر مربع ثبت شده است. به شکلی که اندازه ی زیاد شدن قیمت در گروه میان متراژها - خانه هایی با مساحت 50 تا 100 متر مربع که همیشه واحدهای پر درخواست محسوب می شوند – 3 واحد درصد کمتر و مساوی با 25 درصد بوده است. این آمار و ارقام در کنار تحولات قابل احساس «سهم» گروه های متراژی از همه ی معامله ها، شیفت اجباری تقاضا به واحدهای بزرگ را نشان می دهد.

کارنامه ی فصل زمستان بازار مسکن در صورتی از پیش آمدن تحولات قابل حس در حجم معامله ی خرید و فروش آپارتمان هایی با مساحت ها متفاوت (آپارتمان های ریز متراژ، میان متراژ، و بزرگ متراژ) حاکی است که یک پیام از وضع تورم و گرانی ملکی در 6 گروه متراژی است.

املاک تهران

نتیجه ی کار بازار معامله های مسکن در ماه بهمن سال جاری، بیان گر این است که فصل زمستان امسال، سهم معامله های خرید واحدهای مسکونی«بزرگ متراژ» در صورتی از همه ی معامله های خرید مسکن زیاد شده است که در این بین سهم خرید آپارتمان های قرار گرفته در مرکز –واحدهای مسکونی میان متراژ- به شکا قابل حسی کمتر شده است. و این در صورتی است که از بین 6 گروه متری آپارتمان های معامله شده در بازار مسکن، ماه بهمن امسال، بالاترین تورم مسکن برای واحدهای 100 تا 150 متر مربعی ثبت شده است.

آخرین آمارهایی که وجود دارد در مورد توزیه معامله های خرید و فروش مسکن در طبقه های متفاوت متراژی که به بهمن ماه امسال ارتباط دارد، نشان دهنده ی این است که تحولات نقطه ای و ماهانه حجم معامله های  مسکن در بین سه گروه متری آپارتمان های ریزمتراژ(کمتر از 50متر مربع)، میان متراژ(50 تا 100 متر مربع) و بزرگ متراژ(بیشتر از 110 متر مربع)، با همدیگر در یک سمت و سو هستند.

در ماه بهمن سال جاری، سهم آپارتمان های مسکونی ریز متراژ(واحدهای مسکونی تا 50 متر مربع) از همه ی معامله های مسکن شهر تهران، در قیاس با ماه بهمن سال قبل، به 9/9 درصد رسید که به نسبت همین زمان در سال قبل 4/0 واحد زیاد تر شده است. بهمن سال گذشته، سهم این گروه، از تمام معامله های صورت گرفته  5/ 9 درصد بود که این تحول بیان گر رشد جزئی حجم معامله های خرید واحدهای مسکونی ریز متراژ از طرف خریداران مسکن است.

سهم خرید آپارتمان های میان متراژ (واحدهای 50 تا 100 متر مربعی) هم در حالی بهمن ماه سال جاری به  4/ 58 درصد رسید که این سهم در ماه بهمن سال قبل   4/ 3 واحد درصد بیشتر یعنی معادل 8/ 61 درصد بوده است. با این وجود ماه بهمن امسال، سهم خرید واحدهای مسکونی 100 متر به بالاتر از  7/ 28 درصد در بهمن ماه سال قبل  7/ 31 درصد زیادتر شد. که بیان گر تقویت 3 واحد درصدی سهم آپارتمان های بزرگ متراژ در معامله های مسکن شهر تهران در قیاس با دیگر گروه های متراژی آپارتمان های مورد معامله قرار گرفته شده است. تحولات ماهانه حجم معامله های مسکن از نظر گروه های متری واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران هم در سمت و سوی هماهنگ با تحولات نقطه ای سهم ها قرار دارد.

ماه بهمن سال جاری سهم خرید واحدهای مسکونی تا 50 متر مربع به عنوان واحدهای ریز متراژ در بازار مسکن شهر تهران با 8/0 درصد واحد زیادتر از 1/9 در صد در ماه دی امسال به 9/9 درصد رسید. همین طور سهم خرید آپارتمان های بزرگ متراژ (100متر به بالا) با 5/1 واحد درصد افزایش از 6/23 درصد در دی ماه به 1/25 درصد رسید. این در صورتی است که تحولات ماهیانه حجم معامله های مسکن بیانگر ایت اسن که «کاهش» سهم واحد های «میان متراژ» است.در ماه دی امسال واحدهای مسکونی 50 تا 100 متر مربعی 5/60 درصد از تمام معامله های مسکن را مخصو به خود کردند. اما سهم خرید این آپارتمان ها در ماه بهمن سال جاری با 2 واحد درصد کم شد و به 5/58 رسید.

تحقیقات دنیای اقتصاد در مورد علل به وجود آمدن این تحول عمده در سهم گروه متراژی حکایت از زیاد شدن محسوس سهم بزرگ متراژ ها در مقابل کم شدن سهم میان متراژ ها در معامله های خرید مسکن دست کم 4 دلیل عمده دارد. در اصل چهار دلیل برای وضع به وجود آمده از نظر «سهم متراژ های متفاوت در معامله های مسکن» مطرح شده است.

این تحولات در کمترین حالت خود شامل یک پیام با اهمیت برای سرمایه گزاری ساختمانی از سوی «معرفی کانون تقاضای مسکن در سال آینده» برای سرمایه گذاری های تازه هم هست. تحولات به وجود آمده در بازار معامله های مسکن به سبب مساحت آپارتمان های مورد تقاضا این بازتاب را به بازار عرضه انعکاس می دهد که تقاضای غالب در سال پیش رو، از سوی عرضه ی مسکن چه گروه های متری از آپارتمان های مسکونی را طلب می کند. به همین شکل کارنامه زمستانی بازار معامله های مسکن به دلیل حجم معامله های صورت گرفته در گروه های متری مختلف آپارتمان ها را معلوم می کند که بازار مسکن در کدام گروه های متری از کم بودن عرضه رنج می برد. در حقیقت این تحولات به شکلی «راهنمای عرضه مسکن» برای سرمایه گذاران ساختمانی به حساب می آید که به آن ها در سمت و سوی سرمایه گزاری های آینده در این بازار یاری می رساند.

اولین علت در مورد این که چرا در مقابل کم شدن محسوس سهم آپارتمان های میان متراژ در ماه بهمن سال جاری سهم معامله های خرید آپارتمان های بزرگ متراژ به اندازه ی قابل توجهی زیادتر شده است حکایت دارد. «کمبود عرضه واحدهای مسکونی میان متراژ در بازا زمستانی مسکن»، به عنوان خانه  های پر تقاضا، باعث شده در صورتی که عمده ی تقاضای مسکن برای خریدن این واحد ها است به سبب کم شدن عرضه، قسمتی از تقاضای مصرفی به اجبار به خرید واحد های مسکونی بزرگ متراز و در صورت دیگر با سابقه ی بنای بیشتر یا قرار گرفته در محله های ارزان تر شهر کشیده شوند. در اصل کم بودن عرضه میان متراژ ها از با اهمیت ترین علت های زیاد شدن سهم بزرگ متراژ های مصرفی در برابر کم شده سهم فروش واحدهای مسکونی متوسط متراژ است.

املاک تهران

زیاد شدن سهم خرید واحدهای مسکونی بزرگ متراژ(واحدهای مسکونی با مساحت بیش از 100 متر مربع) بیشتر از آن که به علت تمایل خریداران به خرید آپارتمان های بزرگ تر باشد، از اجبار بازار(کمبود عرضه واحدهای مسکونی زیر 100 متر) شکل می گیرد. آمار و ارقام عرضه مسکن کامل شده به بازار املاک تهران بیانگر این است که 40 درصد از واحدهای نوساز مساحت زیر 100 متر مربع دارند در صورت که حدود 70 درصد معامله های خرید به این گروه از آپارتمان ها مختص است. پس سهم این واحدها در عرضه 97 باید زیادتر شود. در شرح دومین دلیل رشد قابل حس بزرگ متراژ ها، «سرایت تدریجی رونق به بازار واحدهای بزرگ متراژ» هم مطرح است.

همزمان با به وجود آمدن رونق در بازار مسکن، با این که دمای معامله های مصرفی بالاتر از دمای معامله ها در بازار واحدهای مسکونی بزرگ متراژ است، اما به خاطر رونق به وجود آمده، حضور دهک های بالاتر درآمدی در بازار خرید مسکن هم باعث زیاد شدن فروش آپارتمان های بزرگ شده است. در اصل همزمان با به وجود آمدن رونق در بازار معامله های خرید آپارتمان بزرگ متراژ شده است.

سومین علت در به وجود آمدن تغییرات به وجود آمده در بازار معامله های مسکن شهر تهران از نظر مشخصات آپارتمان های معامله شده، در اصل جوابی به این سوال است که چرا زمستان امسال سهم واحدهای مسکونی ریز متراژ به شکل کم افزایش پیدا کرده است؟ این در صورتی است که این انتظار می رفت که با وارد شدن خانه اولی های شامل دریافت وام یکم به بازار معامله های مسکن سهم این واحدها به ظکل زیادی افزایش پیدا کند. افزایش خفیف سهم ریزمتراژ ها از همه ی معامله های صورت گرفته در شهر تهران در فصل زمستان امسال در اصل باعث به وجود آمدن یک برداشت اشتباه در مورد عدم حضور خانه اولی ها در بازار خرید آپارتمان بر خلاف انتظار به وجود آمده است.

اما تحقیقات کارشناسی در مورد علت های این موضوع نشان می دهد از آن جایی که سقف تسهیلات خرید مسکن برای خانه اولی ها به نسبت سال قبل قوی تر شده است و این مورد باعث بهتر شدن و ارتقاء کیفیت خرید مسکن برای این گروه از متقاضیان خرید مسکن است، در نهایت تقاضای مصرفی بهرمند از وام 180 میلیون تومانی  زوج های خانه اولی که با افزوده شدن مبلغ 80 میلیون تومان سپرده گزاری شده در پایان به 260 میلیون تومان پول نقد برای خریدن مسکن بدل می شود، اولویت خرید خود را از آپارتمان های میان متراژ گذاشته است و تا اندازه ای که امکان دارد کوشش می کنند که واحدهای بزرگ تر از 50 متر مربع بخرند. در اصل با این مقدار قدرت خرید، واضح است که اولویت خریداران آپارتمان های ریز متراژ با مساحت کمتر از 50 متر مربع نباشد؛ با این که این گروه از معامله ها همیشه مورد نظر گروه های کم درآمد یا کم جمعیت (خانواده های یک نفره) است.

به این شکل یکی از مشخصه های دوره ی رونق در حال حاضر، « کم شدن تمایل به خریدن آپارتمان ریز متراژ از طرف گروه غالب تقاضا» است؛ در ضمن در طول سال های گذشته عرضه تازه ی آپارتمان های با مساحت کمتر از 50 متر مربع به علت «ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران» شدیداً «کاهش» پیدا کرده است.