انتخاب اول خریداران مسکن(بخش اول)

سهم نوسازها در بازار معامله های مسکن در شهر تهران رو به کم شدن نهاد و به کمترین حد خود در طول 8 ماه اخیر رسید و در برابر آن، سهم آپارتمان های قدیمی از فروش رو به افزایش نهاد و در همین مدت زمان کوتاه رکورد جدیدی از خود را به ثبت رساند. این فراز و نشیب ها در این دو گروه سنی ازآپارتمان ها و واحدهای مسکونی در معامله های املاک پایتخت، در عمل خانه هایی با سن کم اما با قیمت بالا را از دایره ی انتخاب نخست متقاضیان خرید مسکن خارج نمود و خانه های 16 تا 20 سال ساخت را به جای آن جایگزین نمود. سه دلیل عمده باعث این تغییرات در قیمت ها شده است. اختلاف 23 درصدی قیمت ها نقش اصلی را در این تغییرات ایفا می کند.

املاک تهران

تغییر قیمت آپارتمان های نوساز و قدیمی ساز در معامله های ماهیانه ی مسکن که در حال ادامه است، در آذر ماه امسال به نهایت خود رسید. سهم نوساز ها از تمام معامله های مسکن انجام شده در ماه آذر به کمترین حد خود در طول 8 ماه گذشته رسید و به همین نسبت هم رکورد 8 ماهه بالاترین سهم آپارتمان های قدیمی ساز 16 تا 20 ساله از معامله ها هم شکسته شد. در شرایط فعلی آپارتمان های قدیمی متاثر از سه عامل به اولین انتخاب خریداران مبدل شده اند.

سیر کم شدن سهم نوسازها از معامله های مسکن از شروع امسال که رونق معامله ها را شاهد بودیم، به وجود آمد. شاید انتظار نمی رفت اما رونق گرفتن معامله ها در دوره ی فعلی، به جای این که سهم آپارتمان های نوساز را از معامله های متاثر از بالا رفتن میل به خرید تقویت نماید و باعث افزایش خرید واحدهای نوساز شود، به علت رشد قیمت مسکن به کم شدن سهم این گروه سنی از تمام معامله ها منجر شد و این شیوه در 8 ماه گذشته به صورت پیگیرانه ادامه یافت. از میانه های تابستان به آن طرف که کاهش معامله ها متاثر از همین شرایط شروع شد، سرعت کم شدن سهم نوسازها از تمام آپارتمان های مسکونی که به فروش رسید بیشتر از قبل شد، به علت این که شاهد ثبت رکوردی تازه در مورد بالا رفتن قیمت مسکن بودیم، تا این که در نهایت در ماه آذر ریزش سهم نوسازها از معامله ها رکود را شکست و از بین برد.

بر مبنای گزارشاتی که از سوی بانک مرکزی از رده بندی گروه های سنی در معامله های مسکن به انتشار رسید، سهم آپارتمان های نوساز که در دوره رکود و پیش رونق بازار مسکن در سال های 95 و روزهای آغازین سال 96 بیشتر از 50 و گاهی تا 55 درصد و در ماه آذر سال گذشته 48.8 درصد بود، در ماه آذر امسال به 43.4 درصد رسید و رکود هشت ماهه کم ترین سهم فروش در اواخر فصل پاییز به ثبت رسید. درک این مطلب که این سهم در طول سالیان 95 و 96 برای آپارتمان های نوساز تا 5 سال ساخت سابقه نداشته است، بیانگر این موضوع است که تا چه حد تغییرات قیمتی بر روی رفتار متقاضیان خرید مسکن در سال 97 تاثیر گذار بوده است.

املاک تهران

ماه آذر زمان به ثبت رسیدن یک رکود دیگر در بازار مسکن بود که این رکود بیانگر این موضوع بود که متاثر از تغییرات قیمتی در ماه های گذشته، سهم یک گروه سنی دیگر از آپارتمان ها هم با افزایش قابل توجهی مواجه شده است. آپارتمان های قدیمی ساز در شهر تهران با سن بنای 16 تا 20 سال که در دوره رکود و پیش رونق سهمی تقریبا 10 تا 11 درصدی از تمام معامله ها را دارا بودند، در مدت چند ماه گذشته همزمان با ریزش نوسازها سهم بیشتری از معامله ها را کسب کرده اند و در آخر این گروه سنی هم صاحب رکورد 8 ماهه بالاترین سهم از معامله ها در ماه آذر شد. بر مبنای گزارش بانک مرکزی در طول ماه آذر سهم این آپارتمان ها از تمام املاک مسکونی که به فروش رسیده بودند به 15.4 درصد رسید که این وزن بالا برای این گروه هم مانند دیگر نوسازها در طول سال های 95 و 96 سابقه نداشته است.

تغییر و تحولاتی که در فروش آپارتمان های نوساز تا 5 سال ساخت و قدیمی رخ داد بیانگر این موضوع است که املاک قدیمی به اولین گزینه ی انتخابی خریداران مسکن در شرایط فعلی بازار مسکن تبدیل شده اند. با وجود این که در حال حاضر نیز بالاترین سهم از معامله های ماهیانه ی مسکن به گروه سنی نوسازها متعلق است، اما به سه علت این آپارتمان ها معمولاً سهم خود را از تمام فروش بازار مسکن از دست داده اند و در یک مدت زمان و به مرور زمان جای خود را به دیگر گروه های سنی آپارتمان ها داده اند.

اولین دلیل «خودداری از عرضه به بازار معامله های ملک» متاثر از با ارزش دانستن واحدهای نوساز از طرف سازنده ها است، با این خیال که در ماه های پیش رو بهتر و با قیمت بالاتری می توانند آن ها را به فروش برسانند و این با وجودی است که خیلی از کارشناسان مسکن عقیده دارند این تصور پوچ و دور از ذهن است، به علت این که در شرایط کنونی یک رکود عمیق به بازار مسکن وارد شده است و این اوضاع می تواند باعث خارج شدن بلند مدت متقاضیان خرید مسکن از بازار شود و اگر این شرایط پیش بیاید، افتادن اتفاقی که در سال های 94 تا 96 صورت گرفت، باز هم امکان پذیر است. در آن دوره ی زمانی، متاثر از شرایط رکود و بعد از آن شرایط پیش رونق، بیشتر سازنده هایی که می خواستند آپارتمان های خود را به فروش برسانند تا بتوانند با پول به دست آمده از آن ساخت و ساز تازه ای را به وجود آورند، موفق نبودند و تقاضای اثربخش  برای خرید واحدهای کامل شده ی آن ها در بازار مسکن بسیار کم شده بود.

در حال حاضر نیز با توجه به این موضوع که احتمال حاکم ماندن شرایط رکودی در بازار به مدت یک سال و یا حتی بیشتر از آن کم نیست، با ارزش شمردن واحدهای نوساز و احتکار نمودن آن ها از طرف سازنده ها نیز ممکن است متاثر از یک تصور پوچ و توخالی باشد و آن ها را به مسئله ی حبس نقدینگی در پروژه های کامل شده ی بدون متقاضی دچار نماید.

ادامه دارد......