مفهوم حق امتیاز در پیش فروش تعاونی مسکن

در این مقاله خواهید خواند:

• پیش فروش تعاونی ساز
• چرا باید بابت امتیاز پیشفروش برج های مسکونی پول بدهیم؟
• محاسبه حق امتیاز
• فروش متری پروژه های پیشفروش

پیش فروش تعاونی ساز

وقتی شما اقدام به پیش خرید یک واحد مسکونی می کنید از یک پروژه تعاونی ساز به این معنی است که شرکت سازنده یک تعاونی مسکن است که به یک ارگان یا سازمان دولتی تعلق دارد و این برج را برای کارکنان آن سازمان با قیمت تمام شده و شرایط پرداخت مشخص و از پیش تعیین شده ای می سازد و چند نکته در مورد این تعاونی ها قطعی است؛

• تعاونی فوق فقط سازنده واحدها بوده و حق هیچ گونه خرید و فروش و کسب درآمد را ندارد.
• تعاونی سازنده موظف است واحدها را با قیمت تمام شده به اعضا تحویل دهد و حق طلب هیچگونه سود و انتفاعی از صاحبان واحدها را ندارد.

چرا باید بابت امتیاز پیشفروش برج های مسکونی پول بدهیم؟

شما وقتی در اولین قدم می خواهید امتیاز یک واحد مسکونی را خریداری کنید، باید بدانید:

• واریزی عضو قبلی چقدر بوده است؟
• آیا تا به حال تمامی اقساط خود را به موقع پرداخت کرده است؟
• آیا اقساط معوقه و دیرکرد و جریمه دارد؟
• تا پایان پروژه چند قسط دیگر باید پرداخت کنید؟
• قیمت تمام شده برای واحد مذکور چقدر است؟
• و از همه مهمتر حق امتیاز این واحد چقدر است؟

تا قبل از امتیاز به تعاونی و قوانین و روال تعاونی مربوط می شود. در واقع واریزی نیز مبالغی بوده که عضو قبلی به تعاونی پرداخت کرده است و با اینکه شما به عضو قبلی آن مبالغ را پرداخت می کنید اما آن مبالغ در حساب شما نزد تعاونی محفوظ است. اقساط بعدی را نیز باید به تعاونی پرداخت کنید تا زمانی که موعد تحویل می رسد و اقساط شما به پایان می رسد. بنابراین تنها مبلغی که مستقیم و بدون واسطه به فروشنده پرداخت می کنید همان حق امتیاز است. اما چرا باید حق امتیاز پرداخت کنید؟

از آنجایی که اکثر قریب به اتفاق این پروژه ها ارگانی هستند و واحدها متعلق به کارکنان یک سازمان خاص تعلق دارد، از زمان شروع پروژه آن فروشنده به صورت قسطی و در مراحل مختلف مبالغی را به تعاونی واریز کرده است تا به اینجا رسیده است که برفرض حدود 100 میلیون برایش جمع شده است. حالا که میخواهد پول خود را یکجا دریافت کند بدون اینکه خانه ای دریافت کند، باید این گونه در نظر بگیرد که در این مدت پول خود را در بانک پس انداز کرده است و حالا پس از این همه مدت حداقل میزان سود سپرده بانکی مبلغ کل را هم اگر محاسبه کنیم، خیلی بالاتر از مبلغی می شود که او بابت حق امتیاز مطالبه می کند.

از نگاهی دیگر اگر بررسی کنیم کارمند یک سازمان که باید 30 سال در آن سازمان خدمت کند تنها حق یک واحد از پروژه های آن سازمان را دارد. به این معنی که اگر امتیاز واحد خود در این پروژه خاص به فرد دیگری واگذار کند، نه تنها از این پروژه، بلکه از هیچ کدام از پروژه های دیگر سازمان نیز تا پایان 30 سال خدمت خود نمی تواند واحدی دیگر داشته باشد. بنابراین وقتی تنها همین یک امتیاز را دارد و آن را واگذار می کند باید به نحوی آن را بفروشد که با پولش بتواند حداقل یک واحد معمولی خریداری کند که دغدغه مسکن و سرپناه را نداشته باشد.

علاوه بر این فرض کنید شما قصد ورود به اتاقی را دارید که می دانید اگر با ورود به آن اتاق می توانید سود نسبتا خوبی را بدست آورید. ولی آن اتاق 30 نفر بیشتر گنجایش ندارد و شما تنها زمانی می توانید وارد آن اتاق شوید که یک نفر از آنجا خارج شده و جای خود را به شما بدهد. آن یک نفر نیز با علم به این نکته جای خود را به شما می دهد که اگر از اتاق خارج شود از سودی که بودن در اتاق نصیبش می کرد، بی نصیب می ماند. بنابراین تنها در صورتی او حاضر به خروج از اتاق خواهد شد که آن سود از دست رفته را- یا حداقل بخشی از آن را- از شما دریافت کند و در ازای آن راضی شود که جای خود و عواید ناشی از اتاق را به شما بسپارد و خودش از آنها چشم پوشی کند.

فکر می کنم با دلایل بالا و مثالی که ذکر شد، کاملا دلیل پرداخت حق امتیاز پیشفروش در برج های مسکونی روشن شد. تنها نکته باقیمانده حد و حدود امتیازها می باشد. اینکه تا چه مرحله ای از ساخت یک پروژه باید حق امتیاز پرداخت شود و بالا و پایین بودن مبلغ حق امتیاز به چه عواملی بستگی دارد؟

محاسبه حق امتیاز

فکر می کنم با دلایل بالا و مثالی که ذکر شد، کاملا دلیل پرداخت حق امتیاز پیشفروش در برج های مسکونی روشن شد. تنها نکته باقیمانده حد و حدود امتیازها می باشد. اینکه تا چه مرحله ای از ساخت یک پروژه باید حق امتیاز پرداخت شود و بالا و پایین بودن مبلغ حق امتیاز به چه عواملی بستگی دارد؟

به عنوان مثال یک واحد 100 متری که 3.5 میلیون قیمت هر متر مربع اعلام شده و 40 میلیون از پرداختی فروشنده به تعاونی مانده است.   

  100*3.5 = 350 میلیون قیمت کل      350-40 مانده= 310 میلیون پرداختی به فروشنده

اما اینکه حق امتیاز یک پروژه پیشفروش در مراحل مختلف ساخت چه میزان باید باشد. برای این سوال جواب قاطع و یکسانی نمی شود داد. چرا که هر پروژه مختصات قیمتی و مشخصات خاص خود را دارد و قیمت امتیاز نیز بسته به نیاز بازار و نحوه تعامل عرضه و تقاضا متفاوت است.

اما چیزی که مشخص است اینکه قیمت امتیاز یک واحد هر چه آن پروژه به زمان تحویل نزدیک تر شود و همین طور هرچه آن پروژه خاص تر و ویژگی های بیشتری نسبت به پروژه های مشابه داشته باشد، بالاتر خواهد بود. به زبان ساده هر چه یک امتیاز بازار داغ تری داشته باشد بهای بیشتری نیز می طلبد.

فروش متری پروژه های پیشفروش

بدیهی است که در پروژه های پیشفروش تا زمانی که انتخاب واحد انجام نشده است و واحد اعضا مشخص نشده است جهت خرید و فروش مبلغ واریزی به اضافه مبلغ حق امتیاز از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود ولی زمانی که انتخاب واحد انجام شد و طبقه و جهت واحد هر عضو مشخص شد، خرید و فروش به صورت متری انجام می شود. به این معنی که واحد بسته به طبقه و جهتی که دارد و ضریب طبقات و مرغوبیتی که محاسبه شده و به قیمت پایه اضافه بشود، براساس هر متر مربع مبلغی تعیین می شود. مثلا متری 3.5 میلیون تومان که به آن متری فروش گفته می شود.

این حالت زمانی اتفاق می افتد که پروژه نزدیک به تحویل است یعنی زیر یکسال به تحویل پروژه باقی مانده است و بیشتر واریزی اعضا نیز انجام شده است. در این حالت براساس قیمتی که روی هر متر اعلام می شود و متراژ دقیق واحد، یک مبلغ کل بدست می آید که مبلغ مانده واریزی را از آن کسر کرده و بقیه را به فروشنده به صورت نقدی پرداخت می شود.

در همین رابطه بخوانید:

خرید و فروش پروژه های منطقه 22