افزایش تسهیلات مسکن؛ آری یا نه؟

دولت های یازدهم و دوازدهم ، سیاست زیاد کردن توان مالی متقاضیان خرید مسکن را در ابتدای برنامه های حیطه ی مسکن قرار داده اند و در این راه با زیاد شدن سقف تسهیلاتی که قابل پرداخت است از 20 میلیون به 80 میلیون تومان، نرخ سود این تسهیلات را هم کمتر کرده اند. تحقیقات نشان می دهد در مدت سال های قبل به دلیل رکود سنگین بازار مسکن و فریز شدن قیمت ها در این بازار، زیاد شدن مبلغ وامها توانست بسیار سریع، قسمتی از توان خرید طرف تقاضا در این بازار را اصلاح کند و حدود نیمی از قیمت یک واحد مسکونی متوسط را تحت پوشش قرار دهد.

وزیر راه و شهرسازی سیاست افزایش مبلغ وام، زیاد شدن دوره ی بازپرداخت و کم شدن نرخ سود آن را در دستور کار قرار داد و این نظریه ها را به دولت و بانک مرکزی ارسال کرد. در حال حاضر شورای پول و اعتبار در هزار و دویست و چهل و هفتمین جلسه ی خود برای رونق دادن به بازار مسکن و پشتیبانی از خانه اولی ها تصمیم داشت نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن خانه اولی را برای بافت های فرسوده و نامناسب شهری از 8 به 6 درصد و برای دیگر منطقه های شهری از 9،5 به 8 درصد کمتر کند تا یکی از خواسته های متولی در حیطه ی مسکن برآورده شود. در این اوضا مبلغ قسط های ماهیانه ی متقاضیان خانه اولی برای شهرهای کوچک، شهرهای بزرگ، تهران و زوج ها، از 67 تا 170 هزار تومان کم می شود و در پایان از جمع سودهای پرداختی کمترین رقم وام مسکن یکم، یعنی تسهیلات 40 میلیون تومانی شهرهای کوچک، 6 میلیون تومان و از جمع سود پرداختی کلان ترین وام مسکن یکم، یعنی تسهیلات 160 میلیون تومانی مختص زوج های شهر تهران، 19 میلیون تومان کاهش پیدا می کند.

زیاد شدن تسهیلات مسکن؛ آری یا نه؟

بعد از کم شدن نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، در حال حاضر پیشنهادات وزارت راه و شهرسازی برای زیاد شدن 20 درصدی سقف تسهیلات مسکن و زیاد شدن دوره ی بازپرداخت آن منتفی نشده است. ولی تحقیقات بیانگر این است که از این دو پیشنهاد، سیاست زیاد شدن مبلغ تسهیلات مسکن مناسب وضعیت در حال حاضر اقتصاد ایران نیست و تجربه ها بیانگر این است که این مو        ضوع بازار مسکن را با جهش قیمتی مواجه می کند. ضمناً در 6 سال گذشته به دلیل رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن، سیاست زیاد کردن مبلغ وام مسکن، توانست بدون به وجود آوردن جهش قیمتی، توان خریداران را زیاد تر می کند، ولی در ادامه با خارج شدن بازار مسکن از رکود، قیمت ها سیر صعودی در پیش گرفتند و توان خرید این تسهیلات در روند نزولی واقع شد. و در این بین بعضی از کارشناسان عقیده دارند سیاست پرداخت تسهیلات کلان به متقاضیان مسکن برای اقتصادهایی مفید است که گرفتار مازاد عرضه مسکن باشند، در صورتی که در ایران همیشه کسری تولید مسکن وجود دارد و هر تقویت تقاضای خرید مسکنی با زیاد شدن مبلغ وام، به صورت سریع بر قیمت مسکن اثر می گذارد و در عمل تاثیر گذاری وام را از میان می برد، به شکلی که فقط اولین موج از گیرندگان این تسهیلات را خوشحال و کامروا می کند و قدرت خرید متقاضیان دیگر، آن چنان تغییری نمی کند.

از طرف دیگر از آن جا که تسهیلات مسکن یکم، بر مبنای پس انداز متقاضیان است و در اقتصاد تورم محور ایران، دارایی های نقدی همیشه رو به کم ارزش شدن است، سپرده متقاضیان خانه اولی در سر رسید دریافت وام، قسمتی از توان خرید خود را از دست می دهند و اگر در قبال مسکن هم گران شده باشد، در عمل توان خرید وام دریافتی هم از دست می رود. مثلاً یک زوج تهرانی برای گرفتن 160 میلیون تومان تسهیلات مسکن یکم، باید برای یک سال 80 میلیون تومان در بانک مسکن به عنوان سپرده قرار دهند تا با تمام شدن دوره ی انتظار، 160 میلیون تومان وام به همراه 80 میلیون خودشان را دریافت کنند و آن را به خریدن خانه اختصاص دهند. در صورتی که در این مدت یک سال، حتی آن مقدار ناچیز افزایش قیمت مسکن هم می تواند آرزوی خانه دار شدن این افراد را بر باد دهد.

توان خرید خانه اولی ها در سراشیبی

در ماه فروردین سال قبل، قیمت یک آپارتمان متوسط در شهر تهران (یک واحد 75 متری) با حساب متوسط قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در این شهر (4 میلیون و 370 هزار تومان) و هزینه های مرتبط به مشاور املاک، 330 میلیون تومان است. در این اوضاع 80 میلیون تومان سپرده یک زوج ساکن تهران 24،2 درصد از قیمت خانه و وام 160 میلیون تومانی آن ها 48،9 درصد و در جمع این دو 72،7 درصد از کل قیمت آپارتمان های ذکر شده را تحت پوشش داشت و این زوج می بایست 90 میلیون تومان دیگر تهیه می کردند.

در صورتی که اگر این زوج ساکن تهران، در ماه فروردین سال قبل، حساب مسکن یکم را افتتاح کرده باشند، باید در ماه فروردین امسال وام خودشان را دریافت و واحد مسکونی منتخب خود را بخرند، با این حال نه با شرط های سال قبل، چرا که در فروردین ماه امسال، قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در شهر تهران به 5 میلیون  و 584 هزار تومان رسید و به نسبت فروردین ماه سال قبل 27،8 درصد بیشتر شده است؛ پس در واقع قیمت یک واحد مسکونی متوسط 75 متری با حساب متوسط قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در شهر تهران و هزینه مشاور املاک به بیشتر از 420 میلیون تومان رسیده است.

با این اوضاع 80 میلیون تومان زوج ساکن تهران، تنها 19 درصد و وام مسکن 160 میلیون تومانی هم 38 درصد از قیمت این آپارتمان را تحت پوشش دارد. پس در مجموع نقدینگی 240 میلیون تومانی این زوج ساکن تهران برای 57،1 درصد از قیمت آپارتمان کافی است و این زوج باید 180 میلیون تومان دیگر، یعنی دو برابر کسیر سال قبل را تهیه کنند.

املاک تهران

راحت شدن رونق مسکن با زیاد شدن وام

با این اوصاف، به نظر می رسد هر زیاد شدن رقم تسهیلات مسکن، با ضریب های بالاتری در قیمت مسکن تاثیر می گذارد؛ چون به دلیل ضعف تولید، طرف عرضه در بازار مسکن توان جواب دادن به همه ی تقاضاها را ندارد و این فروشندگان مسکن هستند که در بازار دست بالا را صاحب هستند. در واقع، با سیاست زیاد شدن مقدار وام، تقاضا برای کالایی مجهز می شود که در عمل به مقدار کافی در بازار موجود نیست و اگر بازار مسکن با رکود مواجه نباشد، بعد از وارد شدن اولین موج از این تسهیلات به بازار مسکن، قیمت ها در واکنش به کم بودن عرضه، زیاد شدن قابل توجهی را تجربه می کنند و توان تسهیلات در مقابل قیمت یک واحد مسکونی از میان می رود.

در این شرایط، ممکن است که سیاستگزاران حوزه ی مسکن، خواهان این باشند که با گشاده رویی، مبلغ تسهیلات خرید مسکن را آن قدری زیاد کنند که توان خرید قبلی آن زنده شود. اما نمی دانند که در این دور بیهوده، زیاد شدن رقم تسهیلات فقط به نفع فروشندگان مسکن است و رویای خرید خانه، در دل قسمت زیادی از متقاضیان مسکن، فقط یک رویا باقی می ماند.

البته بیت الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن عقیده دارد: تقارن میان افزایش تسهیلات و رشد قیمت مسکن در اکثر اقتصاد ها بروز می کند، اما در اقتصاد ایران، این تقارن به علت توالی دوره های رونق و رکود مسکن، به صورت اتفاقی با زیاد شدن قیمت همراه می شود.

ستاریان به زیاد شدن مبلغ تسهیلات مسکن در دوران رکود و ثبات قیمت مسکن اشاره می کند و می گوید: گرچه در سال های گذشته سقف وام مسکن چند برابر شده ، اما بازار مسکن عکس العملی نسبت به آن نداشته ، ولی در دوره رونق، عمدتاً به دلیل نبود تناسب میان عرضه و تقاضا و نیاز جامعه به مسکن، قیمت ها روند صعودی می گیرند و افزایش مبلغ وام در این شرایط، رونق مسکن و افزایش بیش از پیش قیمت ها را تسهیل می کند.

او عقیده دارد سرمایه ای بودن کالای مسکن که به اقتصاد کلان ایران مربوط است، علت مهم جهش های متعدد این نیاز مهم است و از آن جایی که به دلیل کم بودن عرضه مسکن، همیشه حجم زیادی از درخواست مخفی در جامعه باقی است، همیشه مسکن در جایگاه کالای سرمایه ای مانده است.

او موکداً می گوید: اگر معضل کمبود تولید مسکن حل می شد و عرضه و تقاضا در این بازار به تعادل می رسید، دیگر مسکن نمی توانست کالای سرمایه ای تلقی شود و سرمایه ناگزیر از بخش مسکن به بازار های دیگر کوچ می کرد و بی ثباتی قیمت ها در این بازار پایان می یافت.

املاک تهران

رکود بازار مسکن در ماه فروردین

جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تغییرات بازار مسکن در شهر تهران حکایت از این دارد که مطابق روال معمولی، در ماه شروع سال، مقدار معامله های مسکن کم شده و با توجه به تعطیلات نوروز، بازار راکد بوده است. تحقیقات نشان دهنده ی این است که در ماه فروردین امسال 5 هزار و 46 فقره مبایعه نامه در بازار مسکن تهران نوشته شده است که این مقدار به نسبت همین ماه در سال گذشته 6،3 درصد کمتر شده است. طبق این تحقیقات تعداد معامله های مسکن در شهر تهران در ماه فروردین 97 به نسبت ماه اسفند 59 درصد کم شده است که البته به دلیل تعطیلات نوروزی در ماه فروردین، عادی است. از طرف دیگر متوسط قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در شهر تهران هم در ماه فروردین 2 درصد به میزان ماه فروردین سال قب کمتر شده است و به 5 میلیون و 528 هزار تومان رسیده است که می تواند به شکلی یک مدل استراحت قیمت ها برای با ثبات شدن بازار به حساب آید. با این حال در ماه فروردین امسال، متوسط قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در شهر تهران به نسبت ماه فروردین سال 96 بالغ بر 29،5 درصد یعنی بالای 3 برابر نرخ تورم رشد کرده است. گزارش بانک مرکزی از این موضوع کایت دارد که 57،7 درصد از حجم معامله های بازار مسکن تهران، با قیمتی کمتر از قیمت متوسط بازار صورت گرفته است. به همین شکل 56،2 درصد از تمام معامله های مرتبط به واحدهای با سطح زیر بنای کمتر از 80 متر مربع بوده و 54،6 درصد از تمام معامله ها هم به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 400 میلیون تومان مختص بوده است.

منبع: اقتصاد آنلاین