اطلس استانی قیمت مسکن(بخش اول)

بازار معامله های خرید و فروش مسکن در کشورمان با سه نبض مختلف در گروه های شهری مواجه است. در طول ماه های گذشته کم شدن حجم خرید و فروش ملک مسکونی در شهرهای مختلف موجب شده است که شیب رشد نقطه ای معامله های مسکن در تمام کشور البته بدون در نظر گرفتن شهر تهران از میزان 52 درصد در فصل بهار به 44 درصد در فصل تابستان و 39 درصد در ماه مهر و 3 درصد در ماه آبان کاهش پیدا کند. تغییر و تحولات نقطه ای حجم معامله های مسکن در کشور با در نظر گرفتن آمار شهر تهران، یک شیب منفی را در ماه آبان نشان می دهد.

میانگین کشوری قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در روزهای میانی فصل پاییز بر مبنای متوسطی که در مراکز استان و بدون در نظر گرفتن شهر تهران وجود داشت به میزان 39 درصد نسبت به همین مدت در سال گذشته با رشد و افزایش مواجه بوده است. از آغاز سال 1397 تا به حال نیز، بالاترین کاهش خرید و فروش ملک مسکونی برای شهر تهران ثبت شده است، به شکلی که معامله های مسکن در شهر تهران به میزان 65 درصد در این مدت رو به کاهش رفته است. دیگر مراکز استان ها در پله ی بعدی، با بالاترین کاهش حجم معاملات مسکن مواجه شده اند. میزان آپارتمان هایی که به فروش رسیده اند در این گروه شهری به میزان 55 درصد با کاهش مواجه بوده است. وضعیت معاملات مسکن در گروه شهرهای کوچک و متوسط به سه دلیل تا کنون از دو گروه دیگر بهتر بوده است، هر چند در این گروه هم حجم خرید و فروش مسکن در ماه های گذشته به کاهش نسبی رسیده است.

املاک تهران

بازار کشوری معامله های مسکن با تحولات پله ای با معنا، در سه گروه متفاوت از منطقه های شهری روبرو بوده است. گزارشات از تازه ترین اوضاع خرید و فروش ملک مسکونی در کشورمان بر اساس منطقه های شهری به صورت جداگانه محاسبه شده است که بدین قرار است: در این بازار در طول امسال سه نبض مختلف را شاهد هستیم که این موضوع با دسته بندی جمعیتی شهرها به صورت معناداری مرتبط است. معامله های خرید خانه در شهر تهران، در مراکز استان ها و در دیگر منطقه های شهری در کشورمان با وجود این که در شرایط فعلی از نظر موقعیت کلی، در یک مسیر قرار دارند که آن مسیر دور شدن و فاصله گرفتن از رونق بازار مسکن در ماه های گذشته است، اما با این حال نبض ماهانه ی خرید و فروش مسکن و معامله های ملک در این سه گروه شهری به صورت پلکانی کم شده است، به شکلی که «بدترین وضعیت برای شهر تهران» و «اوضاع نسبتاً بهتر» برای شهرهای کوچک و متوسط ثبت شده است.

در فاصله ی میان روزهای آغازین سال 97 تا اواخر آبان ماه که به مدت 8 ماه طول کشیده است، بالاترین حجم کاهش معاملات و خرید و فروش مسکن در بازار کشوری مسکن متعلق به شهر تهران بوده است و کمترین این آمار هم در شهرهای کوچک و متوسط وجود داشته است. در شهر تهران، میزان معامله های خرید و فروش آپارتمان در اواسط فصل پاییز به میزان 65 درصد نسبت به روزهای آغازین سال کمتر شده است و می توان گفت بازار ملک در این حد فاصل زمانی با یک سقوط معاملاتی روبرو شده است که از جمله مهم ترین علل آن زمین گیر شدن خریداران مصرفی متاثر از جهش قیمت مسکن بوده است.

در بازار مسکن کشوری، مرکز های هر استانی در دومین پله ی کم شدن حجم معامله ها و خرید و فروش مسکن واقع شده اند. تعداد خانه هایی که در مراکز استان ها خریداری شده و یا به فروش رسیده اند(بدون در نظر گرفتن شهر تهران) در فاصله ی روزهای آغازین امسال تا اواخر آبان ماه به میزان 55 درصد با کاهش مواجه بوده است.

با وجود این که در طول ماه های گذشته در مراکز استان های کشورمان خرید آپارتمان و ملک مسکونی رو به کاهش رفته است، اما میزان کاهش از سقوط معاملاتی در شهر تهران کمتر بوده  و این موضوع به صورت کلی به صورت تحولات افزایشی قیمت مسکن در مرکز استان ها و فرق آن با شهر تهران ارتباط پیدا می کند.

شیب افزایش قیمت مسکن در جمع مراکز استان ها بسیار کمتر از شهر تهران بوده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ماه آبان امسال بالای 90 درصد نسبت به ماه آبان در سال قبل بالاتر رفته است. با این وجود، میانگین قیمت مسکن در دیگر مراکز استان ها بر مبنای اطلاعات دریافت شده از دفتر اقتصاد مسکن، در فاصله ی این دو مقطع زمانی (آبان ماه امسال به نسبت آبان ماه سال قبل) به میزان 39 درصد افزایش داشته است. میزان بالا رفتن و رشد قیمت مسکن در شهر تهران در فاصله ی 8 ماه اخیر نیز بسیار کمتر از دیگر مراکز استان ها بوده است. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در فاصله فروردین تا آبان امسال به میزان 64 درصد بالا تر رفت، در صورتی که در جمع تمام مراکز استان ها بدون در نظر گرفتن شهر تهران، سطح متوسط قیمت آپارتمان به میزان 27 درصد رشد نموده و از میزان 2 میلیون و 160 هزار تومان به 2 میلیون و 750 هزار تومان رسید.

املاک تهران

رشد کمتر قیمت مسکن در مراکز استان ها موجب شده است که توان خرید متقاضیان و همچنین تاثیر گذاری وام بانکی هم با شیبی بسیار پایین تر از آن چه در شهر تهران با آن مواجه هستیم، اتفاق بیفتد و در نهایت این که در بازار مسکن شهرهایی که به عنوان مرکز استان محسوب می شوند، خرید و فروش مسکن همچنان جریان طبیعی خود را طی می کند.

سومین پله ی کاهشی در بازار کشوری معامله های مسکن که از دو پله ی دیگر بالاتر قرار گرفته است، شهرهای کوچک و متوسط (مناطق جمعیتی با جمعیت کمتر از مراکز استان) را در بر گرفته است. درست است که نبض معاملات مسکن در این دسته از شهرها هم به نسبت ماه های گذشته با کم شدن و کاهش نسبی مواجه بوده است، اما وضعیت در این گروه تا حد زیادی از شهرهای بزرگ و مراکز استان ها بهتر و امیدوار کننده تر است.

حجم معامله های خرید و فروش مسکن در شهرهای کوچک و متوسط کشورمان در ماه آبان سال 1397 فقط 36 درصد نسبت به شروع امسال با کاهش مواجه بوده است. پس شیب کاهش حجم معامله های خرید و فروش مسکن در این شهر ها نیز ، بسیار کمتر از مراکز استان و شهر تهران بوده. گزارشات و آمارهای رسمی از تحولات قیمت مسکن در شهرهای متوسط و کوچک در دست نیست، اما تحقیقات و بررسی های گسترده اولیه از شهرهای کوچک در استان هایی که جمعیت زیادی دارند و همچنین در کلان شهرها بیانگر این موضوع است که تحولات نقطه ای قیمت مسکن در سال 1397 در این شهرها ، با فاصله ی محسوسی، بسیار کمتر از تحولات نقطه ای قیمت مسکن در مرکز آن استان است.

بر مبنای گزارشات به دست آمده، اوضاع کلی بازار مسکن در تمام کشور بیانگر این است که بدون در نظر گرفتن شرایط خاص شهر تهران، در شهرهای دیگر کشورمان (جمع معاملات مراکز استان ها و منطقه های شهری تمام استان ها)، حجم معامله های خرید مسکن، نسبت به سال قبل افزایش یافته است و بازار کشوری ملک از این نظر هنوز به مرحله ی رکود یا کما، مانند آن چه که در شهر تهران اتفاق افتاده است، وارد نشده است.

ادامه دارد...