اثر صفر وام آنی مسکن در قدرت خرید مسکن تهرانی‌ها

تاثیر وام آنی برای مسکن برای تامین بخش زیادی از هزینه های خرید آپارتمان در شهر تهران به صفر رسید و متوسط قیمت خرید امتیاز این وام در حال حاضر متاثر از 5 علت بزرگ در پایین ترین سطح خود در طول 57 ماه اخیر است. قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام آنی خرید مسکن در هفته اول آبان ماه سقوط کرد و به 50 هزار تومان و میانگین 59 هزار تومان رسید، این سطح قیمتی رکورد پایین ترین نرخ اوراق وام آنی خرید مسکن(وام بدون سپرده از محل اوراق) از ماه بهمن 92 تا به حال است.

کارشناسان ادعا می کنند اصلی ترین دلیل سقوط قیمت امتیاز وام آنی مسکن بی تاثیر شدن این وام برای خرید آپارتمان هایی است که متاثر از رشد قیمت مسکن در طول ماه های گذشته گرانتر شده اند. کسانی که قصد خرید مسکن در تهران را دارند با بهره گیری از وام بدون سپرده از محل اوراق(تسهیلات 80 میلیون تومان ترکیب وام 60 میلیونی بدون سپرده به اضافه ی وام 20 میلیونی جعاله) باید 160 فقره اوراق(هر فقره به معنای امتیاز دریافت 500 هزار تومان تسهیلات آنی مسکن) بخرند که اگر متوسط قیمت 59 هزار تومان را برای آن در نظر بگیریم، قیمت امتیاز تسهیلات انفرادی مسکن از 9 میلیون و 500 هزار تومان کمتر خواهد بود. متوسط قیمت خرید امتیاز وام آنی مسکن برای زوجین به جهت بهره برداری از وام 120 میلیون تومانی(وام 100 میلیونی به اضافه تسهیلات 20 میلیون تومان جعاله) پایین تر از 14 میلیون و 200 هزار تومان است. این عدد پایین ترین سطح قیمتی خرید اوراق وام آنی مسکن از بهمن ماه 92 تا به حال به حساب می آید. در حال حاضر قیمت اوراق در قیاس با نرخ سال قبل به میزان 22 درصد کمتر شده است. آبان ماه سال قبل میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن 75 هزار و 500 تومان بود.

املاک تهران

آمارها می گویند متوسط قیمت هر فقره اوراق در طول 12 ماه اخیر دو کانال بالاتر از سطح فعلی و معادل 74 هزار تومان بود. پایین آمدن قیمت اوراق مسکن در اثر به کف رسیدن متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومان وام آنی مسکن و همین طور قرار گرفتن متوسط قیمت اوراق در کم ترین کانال ممکن، هزینه دریافت وام آنی مسکن برای متقاضیان بسیار کمتر شده است.

کم شدن قدرت این وام برای کسانی که قصد خرید آپارتمان مصرفی در تهران را دارند باعث شده در حال حاضر این تسهیلات تاثیر و قدرت خود را برای در بر گرفتن موثر هزینه های آپارتمان در تهران از دست بدهد. بهمن ماه سال 92 یعنی زمانی که هنوز سقف ریالی وام اوراق بالا نرفته بود، توان تسهیلات آنی در پوشش دادن هزینه های خرید آپارتمان در سطح کمی واقع شده بود و این وام به جهت پاسخ به نیاز تقاضای مصرفی در بازار ملک، تسهیلاتی ناکار آمد به حساب می آمد.

این تسهیلات در فصل زمستان سال 92 برای پوشش هزینه ی خرید 5 متر مربع بنای مسکونی(با حساب کردن متوسط قیمت هر متر مربع آپارمان در شهر تهران در آن زمان) بود و این با وجودی است که در سال های 92 و 93 به دو دلیل اصلی که یکی از آن ها بالا رفتن قابل توجه سقف تسهیلات خرید مسکن و همین طور ثابت ماندن نسبی قیمت آپارتمان بود، توان این وام در سطح قابل قبولی برای خرید مسکن واقع شده بود. به شکلی که سطح پوشش وام آنی خرید مسکن از 5 متر مربع در زمستان سال 92 به 20 متر مربع در طول سال های 93 تا 95 بر مبنای متوسط قیمت مسکن در آن دوره زیادتر شد. در این دوره، وام آنی خرید مسکن در حدود 40 درصد از هزینه خریدن یک آپارتمان معمولی (با حساب نمودن متوسط قیمت مسکن در شهر تهران) در بر می گرفت، با وجودی که وام آنی زوجین در سال 96 (وام 120 میلیون تومانی) حدود 27 متر مربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی با متوسط قیمت مسکن شهر تهران را در بر می گرفت. این مبلغ به علت بالا رفتن قیمت مسکن در شهر تهران، در حال حاضر برای متقاضیان انفرادی وام آنی(تسهیلات 80 میلیونی) به 9 متر مربع و برای زوجین به 13 متر مربع کاهش یافت. با این که این مقدار از توان اسمی وام اوراق برای متقاضیان وجود دارد و هزینه خرید اوراق در آن مورد نظر نبوده است.

املاک تهران

آمارهای می گویند در حال حاضر خریداران مصرفی امکان استفاده از تسهیلات آنی خرید مسکن را به علت کم شدن شدید قدرت این وام و بی تاثیر بودن آن در پوشش دادن بهای خرید آپارتمان از دست داده اند.

جذاب ترین زمان برای دریافت وام آنی مسکن

تغییرات قیمت وام آنی و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در طول سال های گذشته بیانگر این است که فصل تابستان 95 جذاب ترین زمان برای استفاده از این وام بود.

تابستان سال 95 قیمت هر فقره از اوراق وام آنی مسکن در مرز 100 هزار تومان-بالاترین میانگین قیمت خرید اوراق تا به حال- قرار گرفت که پس از دو سال ثبات نسبی قیمت مسکن و بالا رفتن سقف ریالی وام خرید آپارتمان، استفاده از این تسهیلات برای خرید ملک از طرف متقاضیان مصرفی جذاب تر شده و در نهایت تقاضا برای دریافت این اوراق زیادتر شد. به علت پایین آمدن تاثیر این وام در خریدهای مصرفی مسکن، قیمت هر فقره اوراق در قیاس با تابستان سال 95 به نصف خود رسید. غیر از بی اثر شدن این وام در بالا بردن قدرت خرید تقاضای مصرفی مسکن در تهران، کارشناسان 4 علت دیگر را در کاهش تقاضا اثر بخش می دانند. «تامین نیاز تسهیلاتی بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن در طول یک سال اخیر از مسیر وام یکم» یکی از علتهای اثرگذار در کم شدن تقاضا برای خرید اوراق است. در یک سال اخیر قسمت قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن با استفاده از وام بانکی، از این تسهیلات بهره بردند. علت سوم «قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در وضعیت شبه رکودی در طول ماه های گذشته» است. کاهش ماهانه حجم معامله های خرید آپارتمان از ماه اردیبهشت از نیمه های اول امسال به ماه مهر رسید.

چهارمین علت اثر گذار « بالا رفتن حجم عرضه آنی اوراق در بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن» است. در ماه های گذشته حجم معامله های اوراق وام آنی مسکن به شکل میانگین 5 تا 7 درصد نسبت به سال قبل بیشتر شده است. این مسئله همراه با بالا رفتن حجم عرضه جدید به بازار معامله های اوراق، از کم شدن قیمت اوراق حمایت کرده است. «شکل گیری رقیب بانکی برای عاملیت انتشار اوراق وام آنی مسکن» پنجمین علت اثر گذار در کم شدن قیمت اوراق در طول ماه های گذشته است. از شروع سال 97 تعداد بانک های عاملی که انتشار دهنده ی اوراق این وام بودند به دو بانک رسید. غیر از این 5 دلیل، از سال قبل تا به حال مانع های زیادی به جهت از بین بردن سفته بازی در بازار اوراق مسکن به وجود آمد که متاثر از این مسئله، سفته بازی در بازار اوراق که قبل از این باعث بالا رفتن قیمت اوراق می شد، کمتر شده است. در حال حاضر یک گروه از متقاضیان خرید مسکن هنوز از این وام استفاده می نمایند. این تسهیلات برای این گروه در قیاس با متقاضیان مصرفی پر کاربردتر است. کسانی که به قصد سرمایه گذاری بلند مدت در بازار مسکن در نیمه ی جنوبی شهر تهران قصد خرید آپارتمان های کوچک و ریز متراژ را دارند متقاضیان اصلی وام آنی مسکن در این شرایط هستند. این گروه غالباً نمیخواهند در این واحدها ساکن شوند و فقط می خواهند آن را رهن بدهند.

منبع: دنیای اقتصاد