آپارتمان‌های ارزان مقصد خریداران را تغییر داد(بخش دوم)

علت استقبال از خرید مسکن مقدماتی مسکن

تحقیقات کارشناسی از وجود حداقل 5 علت برای مهاجرت متقاضیان مصرفی به بازار منطقه های پایین دست در میان دو نیمه ی شهر تهران برای خرید مقدماتی مسکن خبر می دهد. «سطح پایین تر قیمت مسکن در این منطقه ها در قیاس با منطقه های مصرفی و پر تقاضای شهر تهران» که قبل از به وجود آمدن افزایش قیمت مسکن مقصد برگزیده متقاضیان مصرفی برای خرید آپارتمان بود مهم ترین و اولین علت این مسئله است. در منطقه 9 شهر تهران که تعداد معامله های خرید مسکن در آن در ماه مهر امسال در قیاس با ماه شهریور به میزان 20 درصد زیادتر شد، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان 5 میلیون و 600 هزار تومان است. این میزان 35 درصد کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تمام شهر تهران است. ماه مهر امسال متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران به 8 میلیون و 600 هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه های 19 و 20 شهر تهران هم حدود 4 میلیون تومان است که حدود یک دوم متوسط قیمت مسکن شهر تهران است. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه 22 شهر تهران هم در ماه مهر امسال به 7 میلیون و 800 هزار تومان رسید، در حالی این مقدار حدود 30 درصد از متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه 5 شهر تهران ارزان تر است. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه 5 شهر تهران در حال حاضر 11 میلیون تومان است.

املاک تهران

دومین دلیل استقبال بعضی از متقاضیان مصرفی از این منطقه ها برای خرید آپارتمان «اوضاع بهتر عرضه فایل های کم متراژ فروشی در قیاس با منطقه های دیگر» است. همچنین این منطقه ها جزو مناطق مشهور و به اصطلاح پیشانی شهر تهران برای تقاضا و معامله نیستند و متقاضیان می توانند نسبت به منطقه های پر تقاضا در این مناطق با اوضاع و شرایط مقبول تری مسکن خود را خریداری نمایند.

دلیل بعدی مورد توجه قرار گرفتن این منطقه ها از طرف بعضی از متقاضیان خرید مسکن به «شرایط متفاوت وام خرید مسکن در این منطقه ها در قیاس به منطقه های مصرفی 4 و 5 شهر تهران» ارتباط پیدا می کند. با وجودی که قسمت بسیار زیادی از این منطقه ها در حیطه بافت فرسوده شهر تهران قرار گرفته اند، دوره بازپرداخت تسهیلات بانکی خرید مسکن در این منطقه ها طولانی تر است. به همین شکل برای استفاده از وام مسکن برای خرید در این منطقه ها شرط خانه اولی بودن لحاظ نمی شود و نرخ سود تسهیلات خرید مسکن در این منطقه ها 2 واحد درصد کمتر از نرخ سود تسهیلات خرید آپارتمان در منطقه های دیگر شهر تهران است.

علت بعدی «کمتر بودن میزان نرخ رشد قیمت مسکن در این منطقه ها در قیاس با منطقه های مصرفی از شروع امسال تا به حال» ارتباط پیدا می کند. متوسط قیمت مسکن در 5 منطقه اول شهر تهران از شروع سال 97 تا پایان مهر امسال 40 تا 50 درصد بیشتر شده است و این با وجودی است که نرخ رشد متوسط قیمت مسکن در همین دوره ی زمانی در این منطقه ها میان 28 تا 40 درصد بوده است.

شرایط متفاوت منطقه 1 شهر تهران

در کنار منطقه هایی که پس از چرخش منطقه ای معامله های مسکن، ماه مهر امسال به رشد خوبی در حجم معامله های خرید آپارتمان در قیاس به ماه شهریور سال جاری روبرو شدند، حجم معامله های خرید مسکن در منطقه 1 شهر تهران که یکی از منطقه های لوکس و گران شهر تهران است هم، به میزان 1 درصد رشد یافت و این مسئله بیانگر این است که نبض معامله های مسکن در منطقه 1 در ماه مهر در قیاس با ماه شهریور نه تنها کم نشده است، بلکه با بالا رفتن یک درصدی هم همراه بوده است، در حالی که متوسط قیمت مسکن در این منطقه در ماه مهر در قیاس با ماه شهریور با رشد 4 درصدی مواجه شده است. مسیر تحولات قیمتی و حجم معامله های مسکن در منطقه های متفاوت شهر تهران در طول ماه مهر امسال در قیاس با ماه شهریور بیانگر این موضوع است که در منطقه های دیگر شهر تهران که بالا رفتن قیمت مسکن  شبیه منطقه یک یا حتی کمتر از آن تجربه شده است، حجم معامله های مسکن متاثر از عکس العمل بازار به بالا رفتن قیمت، کمتر شده است و با نرخ رشد منفی روبرو شده است، در حالی که در منطقه یک علاوه بر بالا رفتن قابل حس قیمت ها در طول ماه مهر در قیاس با ماه شهریور، حجم معامله های خرید مسکن نه تنها پایین نیامده است، بلکه به میزان یک درصد هم رشد کرده است.

املاک تهران

کارشناسان علت این مسئله را «تفاوت درجه حساسیت متقاضیان خرید مسکن در منطقه یک با دیگر منطقه های شهر تهران نسبت به تغییر و تحولات قیمتی» عنوان می کنند. از آنجایی که اکثر متقاضیان خرید مسکن در منطقه 1 کسانی هستند که درآمد بالا و توان مالی قوی دارند، استقامت بازار مسکن این منطقه در قیاس با دیگر منطقه های شهر تهران در مقابل تحولات قیمتی کمتر است و به همین علت عکس العمل بازار مسکن این منطقه به بالا و پایین رفتن قیمت ها کمتر از عکس العمل بازار های منطقه های دیگر شهر تهران به ویژه منطقه های مصرفی و جنوبی به تحولات قیمتی است.

سه منطقه فوق حساس تهران

آمارها بیانگر این است که سه منطقه 13، 14 و 16 شهر تهران، جرو مناطق فوق العاده حساس شهر تهران از نظر بالا و پایین رفتن قیمت ها در ریزش حجم معامله های مسکن هستند. و در حالی بالاترین میزان رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه مهر در این سه منطقه اتفاق افتاد که بالاترین ریزش حجم معامله های خرید مسکن هم در ماه مهر در این منطقه رخ داد. متوسط قیمت مسکن در منطقه 16 برابر با 14 درصد و در هر کدام از منطقه های 13 و 14 برابر با 9 درصد بالاتر رفت و این مسئله موجب ریزش 24 درصدی حجم معامه های خرید مسکن در منطقه 16 و کاهش 21 درصدی و 16 درصدی به ترتیب در منطقه هیا 13 و 14 شهر تهران شد. در حال حاضر پایین ترین سطح متوسط قیمت در هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به منطقه  18 برابر با 3 میلیون و 600 هزار تومان است.

منبع: اقتصاد نیوز