هزینه قرارداد ملکی و اطلاع از نحوه محاسبه کمیسیون ها

هزینه قرارداد ملکی یکی از مسائل مهمی است که می بایست مورد توجه بسیاری قرار گیرد.

مسکن همواره یکی از نیاز های اساسی انسان در تمامی ادوار و فرهنگ ها بوده است. نیاز یک انسان به مسکن و سرپناه، کمتر از نیاز به آب وغذا نیست. از همین رو، می توان گفت بازار خرید و فروش ملک، یکی از گرم ترین بازار ها در روابط انسانی می باشد.

اگرچه با بالا رفتن نرخ تورم و افزایش قیمت ها، خرید و فروش، نسبت به گذشته سخت تر شده است ولی هنوز جایگاه خود را حفظ کرده .

در مبحث خرید و فروش یک ملک یا رهن و اجاره ملک، یکی از بزرگترین مسائل یا شاید نگرانی ها، هزینه های قراردادهای ملکی است. از سال 1376، با تصویب قانونی بر مبنای حظور شاهد و مشاور املاک در حین عقد قرارداد، همه موظف به مراجعه به آژانس های املاک هستند تا بتوانند خرید و فروشی مطمئن و ایمن داشته باشند.

در این میان، عده ای نیز هستند که از این قانون سو استفاده کرده و با انجام قراردادهای غیر قانونی و کلاهبرداری ها، سود های کلانی را برای خود کسب می کنند. یکی از دلایل بروز این مشکلات، ضابطه مند نبودن برخی از آژانس ها از یک طرف و عدم آگهی مردم نسبت به قوانین از طرف دیگر است، که زمینه ساز چنین مشکلاتی می شود.

در این مقاله، به توضیح کامل تمام قوانین و هزینه های قرارداد ملکی خواهیم پرداخت تا قدمی مثبت در زمینه اطلاع رسانی مفید و جلوگیری از بسیاری از کلاهبرداری ها، برداشته باشیم.

یکی از شایع ترین قانون شکنی ها، سلیقه ای کردن مقدار کمیسیون و حقوق مشاورین املاک است که می تواند خساراتی را برای فروشندگان و خریداران به همراه داشته باشد. مطلب مهمی که در این باره باید دانست، قیمت تعیین شده از طرف صنف است که تمامی آژانس های املاک را موظف می کند تا مقدار کمیسیون خود را بر اساس قوانین اعلام شده، محاسبه و دریافت نمایند.

در مورد میزان کمیسیون در قرارداد های خرید و فروش که بر اساس ارزش ملک محاسبه میشود؛ در صورتی که ارزش ملک به اندازه 500 میلیون تومان باشد، آژانس های املاک می توانند 0/5 درصد از قرارداد را از هر طرف دریافت کنند. در صورتیکه ارزش ملک بیش از 500 میلیون تومان بود، هر کدام از طرفین موظف به پرداخت 0/5 درصد از میزان قرار داد به علاوه 0/25 درصد ارزش افزوده خواهند بود.

هزینه های قرار داد ملکی در زمینه خرید و فروش

1- هزینه خلافی ساختمان، نوسازی و پسماند که به شهرداری پرداخت می شود. 2- ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری که دفتر معاملات املاک، 0/5درصد از ارزش ملک را، از طرفین می گیرد. 3- هزینه دفتر خانه برای تنظیم و ثبت سند که بر عهده هر دوطرف معامله است. 4- هزینه نقل و انتقال سند که به اداره دارایی پرداخت می شود و بر عهده فروشنده خواهد بود.

تمامی خریداران و فروشندگان می بایست به موارد ذکرشده توجه داشته باشند. هم چنین، در تمامی قرار داد ها، مبحثی با نام فسخ قرار داد وجود دارد که شامل شرایطی است که در صورت بروز آنها، امکان فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.

کلاهبرداری دیگری که در این زمینه نیز صورت می گیرد، استفاده برخی مشاورین از جمله (( اسقاط کافه خیارات)) در هنگام نوشتن قرارداد است که در صورت امضا شدن قراردادی با این جمله، توسط طرفین، آنها را از هرگونه دریافت خسارت و یا فسخ قراداد باز می دارد.

البته در صورت بروز این مشکل نیز، امکان مراجعه به قوه قضائیه و شکایت کردن وجود دارد ولی برای جلوگیری از این اتفاقات، داشتن آگاهی از چنین مسائلی و هم چنین به همراه داشتن یک وکیل در هنگام عقد قرار داد، بهترین پیشنهاد و توصیه مشاورین املاک صدف است.

همانطور که گفته شد، شرایط و ضوابطی وجود دارد که در صورت بروز آنها، امکان فسخ قرارداد، وجود خواهد داشت؛ در معاملات ملکی، اصطلاحی با نام خیار یا اختیار فسخ وجود دارد که شامل انوع مختلفی می شود.

اخیارات فسخ قرارداد

1- خیار مجلس: تا زمانی که طرفین معامله از جلسه معامله بیرون نرفته باشند؛ امکان فسخ قرارداد وجود دارد.

2- خیار غبن: اگر از طرف فروشنده زیاده فروشی و یا کم فروشی اتفاق بیافتد، در صورتی که خریدار بتواند این موضوع را ثابت کند، امکان فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.

3- خیار شرط: اگر در زمان عقد قرارداد و در بندهای قرارداد، شرطی توسط طرفین، مبنی بر حق فسخ ذکر شده باشد، تا  زمان مشخص شده، امکان فسخ از طرف هر کدام از طرفین وجود دارد.

4- خیار تدلیس: اگر فروشنده در مورد ملک خود، ظاهر سازی کرده باشد در صورتی که موضوع حقیقت ند اشته باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

5- خیار تخلف شرط: اگر فروشنده یا خریدار، در هنگام عقد قرار داد قولی داده باشد و به آن عمل نکند، طرف مقابل، می تواند قرارداد را فسخ کند.

6- خیار شرکت: اگر بعد از عقد قرارداد مشخص شود که ملک دارای شریک بوده است و در صورتی که شریک ملک، راضی به فروش حق خود نشود، خریدار می تواند قرارداد را فسخ کرده و میزان خسارت خود را در یافت کند.

7- خیار رویت: اگر در هنگام عقد قرارداد یا بعد از آن، عیب وایرادی دیده شود، خریدار، حق فسخ قرارداد را دارد.

8- خیار تاخیر : اگر خریدار مبلغ توافق شده را دیر پرداخت کند، فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.

رهن و اجاره

در مورد قراردادهای رهن و اجاره، شرایط و حق کمیسیون ها دارای شرایط و ضوابط متفاوتی است که تمامی آن ها دارای چهارچوب و قوانین هستند و تمامی آژانس های املاک، موظف به نصب نرخ های اعلام شده در جلوی دید مشتریان می باشند.

در قرارداد های رهن و اجاره، پس از نوشته شدن قرارداد و تعیین شدن میزان اجاره بها، مقدار کمیسیون بر حسب مقدار اجاره بها تعیین می گردد. در صورت رهن بودن قرارداد، می بایست، مقدار رهن، توسط مشاور به اجاره بها تبدیل گردد و سپس، میزان کمیسیون محاسبه شود.

نحوه محاسبه کمیسیون یا حق الزحمه مشاورین املاک

همانطور که گفته شد،کمیسیون مشاورین املاک که از هر دو طرف قرارداد گرفته می شود، بر اساس اجاره بها محاسبه می شود. بدین صورت که در ابتدا، یک چهارم مقدار اجاره بها حساب می شود، عدد به دست آمده به علاوه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده شده و عددی که در پایان به دست می آید، مقدار کمیسیونی است که هرکدام از طرفین می بایست آن را پرداخت کنند.

پیشنهاد مشاورین املاک منطقه 22 در زمان پرداخت هرگونه هزینه یا حق کمیسیون، داشتن نهایت توجه به مطالب ذکر شده در این مقاله می باشد.

امروزه علاوه بر قانونمند نبودن برخی از آژانس های املاک، مواردی همچون تبانی با فروشنده ها یا بی اعتبار و غیر مجاز بودن برخی از آژانس ها به چشم می خورد که می تواند خسارات و زیان های بسیاری را به بار آورد.