نحوه کارشناسی و قیمت گذاری ملک

در این مقاله خواهید خواند:

• کارشناسی ملک و ضرورت آن
• معیارهای کارشناسی ملک و عوامل موثر بر قیمت
  • وضعیت سند ملک
  • مساحت و زیر بنای ملک
  • موقعیت ملک
  • نقشه و معماری بنا
  • تعداد واحدهای موجود در ساختمان
• توصیه هایی به مشاورین املاک

کارشناسی ملک و ضرورت آن

به عنوان یک مشاور املاک باید بدانید که کارشناسی ملک و تعیین قیمت آن یکی از مهمترین ارکان فروش ملک می باشد و می تواند تاثیر بسیاری بر روند فروش داشته باشد. اگر ملکی که به شما سپرده شده است به درستی قیمت گذاری نشود می تواند برای شما و مشتریانتان خساراتی را به همراه داشته باشد. در بسیاری از مواقع فروشندگان بسته به نیاز و سلیقه خود قیمت گذاری هایی را انجام داده و به شما اعلام میکنند اما باید بدانید که شما بایستی شخصا ملک را بررسی و نسبت به کارشناسی آن اقدام کنید. 

مشاورین املاک بایستی تمامی موارد موثر بر قیمت ملک را در نظر داشته و بر اساس آن قیمت ملک را تعیین کنند. 

معیارهای کارشناسی ملک و عوامل موثر بر قیمت

در زمان کارشناسی ملک معیارهایی به صورت کلی توسط کشاورین املاک و یا کارشناسان مورد بررسی قرار می گیرد که می تواند به عنوان مزایای ملک و یا معایب آن در نظر گرفته شود. از جمله این عوامل که بر قیمت ملک تاثر می گذارند، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

وضعیت سند ملک

سند ملک به عنوان یکی از مهمترین معیارهای قیمت گذاری ملک شامل انواع مختلفی می باشد. انواع سند ملکی به سبب شرایط متفاوتی که دارند از ارزش های متفاوتی نیز برخوردار هستند که می تواند بر قیمت ملک اثر گذار باشد. به عنوان مثال سند 6 دانگ و تک برگی به عنوان با ارزش ترین نوع اسناد شناخته شده و فرد دردسر های کمتری را در زمان خرید و فروش و نقل و انتقال متحمل خواهد شد. برخی دیگر اسناد مانند سند وکالتی و یا سند مشاع به سبب عدم اختیار کامل و یا وکالتی بودن سند، دارای شرایطی هستند که می تواند تاثیر منفی بر قیمت ملک گذاشته و لذا در محدوده قیمیتی کمتری خرید و فروش می شوند.

مساحت و زیر بنای ملک

مساحت ملک یکی از مواردی است که تاثیر مستقیمی بر قیمت داشته و با افزایش آن می توان قیمت بالاتری را برای ملک در نظر گرفت. این مورد در بسیاری از مناطق با همین روند پیش رفته و با افزایش متراژ افزایش قیمت را بر اساس نرخ آن منطقه خواهی داشت. اما این موضوع در مناطق محروم به گونه ای دیگر رقم خورده و از یک محدوده متراژ مشخص به بالا شاهد افزایش قیمت نخواهیم بود چرا که دیدگاه مردم آن منطقه نسبت به ساکنان اینگونه املاک متفاوت بوده و برای همین خرید و فروش آنها دشوار تر می باشد. لذا برای فروش بهتر و سریعتر ملک، فروشنده و مالک ناچار به کاهش قیمت خواهند بود.

موقعیت ملک

موقعیت ملک یا به عبارتی منطقه قرار گیری ملک می تواند تاثیر مستقیمی بر قیمت ها داشته باشد. به طوری که ما در برخی مناطق به عنوان مثال منطقه 1 تهران شاهد بالا بودن قیمت املاک هستیم و در عوض قیمت ها در مناطق جنوبی پایتخت محدوده پایین تری را شامل می شود. در بسیاری از مناطق به سبب شرایط متفاوت منطقه و امکانات آن، خرید و فروش املاک رونق بیشتری داشته و لذا املاک آن محدوده از ارزش بالاتری بهره می برند که بایستی در زمان کارشناسی ملک آن را در نظر گرفت. 

در مجموع می توان برای بررسی موقعیت ملک موارد زیر را در نظر داشت:

• منطقه مورد نظر
• فرهنگ ساکنان و رونق خرید و فروش در منطقه
• امکانات منطقه
• قرار گیری منطقه در محدوده گسل های شهر
• شرایط آب و هوایی و خاک منطقه
• دسترسی به امکانات رفاهی و تفریحی
• دسترسی به راه های ارتباطی

نقشه و معماری بنا

نقشه ساختمان یکی از مواردی است که می تواند مزیتی برای خانه به شمار رفته و علاوه بر قیمت ملک، در جذب مشتری حتی تاثیر زیادی داشته باشد. معماری و نقشه ساختمان به سبب تاثیری که در فضاسازی ساختمان دارد برای بسیاری از افراد اهمیت داشته و می تواند تاثیر مناسبی بر قیمت نیز داشته باشد. علاوه بر نقشه، زیبایی فضا و مصالح بکار رفته در ساختمان نیز بر این مورد تاثیر گذاشته و می تواند با بالا بردن کیفیت ساخت بنا تاثیر مستقیمی بر قیمت ملک داشته باشد. در مجموع می توان برای بررسی معماری و نقشه بنا موارد زیر را تاثیر گذار دانست:

• فضاسازی و خوش نقشه بودن ملک
• شکل فضای نشمین به عنوان اصلی ترین بخش ساختمان
• کم بودن فضاهای پرتی
• قرارگیری سرویس در فضایی دور از بخش پذیرایی
• شمالی و جنوبی بودن و یا شرقی و غربی بودن ملک
• نورگیر بودن خانه
• مصالح بکار رفته در ساختمان(جنس، رنگ، طرح و....)
• زیبایی فضا
• شکل پنجره ها و ارتفاع سقف
• چشم انداز ساختمان
• چند بر بودن ساختمان

تعداد واحدهای موجود در ساختمان

افراد مختلف تمایل داند که در خانه هایی ساکن شوند که تعداد واحد ها کمتر بوده و جمعیت ساکن در آن نیز کم باشد. به همین منظور خانه هایی که تعداد واحد و خانوار کمتری را در خود جای داده باشند از شرایط بهتری برای زندگی و همچنین خرید و فروش برخوردار هستند. لذا این گونه املاک از قیمت بالاتری نیز برخوردار خواهد بود که می تواند در زمان کارشناسی ملک مورد بررسی قرار گرفته و بر قیمت ملک تاثیر گذار باشد.

به طور کلی و به صورت تیتیر وار می توان موارد زیر را برای تعیین قیمت در نظر داشت:

• نوع سند
• مساحت ملک
• وجود امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ و انباری در خانه‌های آپارتمانی
• میزان شلوغی محدوده ملک
• کیفیت ساخت و ایمن بودن آن
• توجه به جهت گیری ملک و نور خانه
• چند بر بودن ساختمان
• نمای ساختمان از نظر جنس و طراحی
• امکانات خانه مانند سیستم سرمایش و گرمایش، دوربین مداربسته، لابی من و امکاناتی مانند استخر، سالن اجتماعات، سالن ورزشی و ...
• سن ساختمان

توصیه هایی به مشاورین املاک

به عنوان یک مشاور املاک باید با قوانین موجود در مورد کارشناسی و اصول آن آشنا باشید تا بتوانید ملک را به درستی کارشناسی کرده و آنرا به مشتری معرفی کنید. علاوه بر موارد بالا که مربوط به زمان کارشناسی ملک و عوامل دخیل در آن می باشد بایستی بدانید که کارشناسی ملک و چگونگی آن تاثیر زیادی در جذب مشتری و همچنین آماده بودن فایل های شما دارد. لذا برای بهتر شدن فایل های موجود در دفترتان و همچنین آمادگی برای روبرو شدن با مشتری توصیه های زیر را مطالعه کنید:

• کارشناسی ملک را مهم دانسته و آنرا در برنامه کاری و بررسی فایل های خود قرار دهید.
• بر اساس اطلاعات دریافتی از مالک قضاوت نکنید و حتما حضوری برای کارشناسی ملک اقدام کنید. 
• اطلاعات بسیاری از خانه ها روی کاغذ شرایط متفاوتی با خود ملک دارند، لذا حتما زمانی را برای کارشناسی فایل های خود در نظر بگیرید.
• فایل ها را بر اساس سلیقه خود دسته بندی نکنید.
• در زمان کارشناسی ملک به تمام جزئیات ساختمان توجه کنید و شخصا همه بخش ها را بررسی و تحلیل کنید.
• کارشناسی ملک را حتما پیش از بازدید ملک توسط مشتری، انجام دهید.
• در زمان کارشناسی ملک حتما محل دقیق پارکینگ و انباری را پرسیده و آنها را بررسی کنید.
• در زمان کارشناسی ملک ایرادات ملک را به مالک یادآور شوید.
• بر اساس نقاط قوت و ضعف ساختمان قیمت را تعیین کرده و آنرا به اطلاع مالک برسانید.
• در زمان کارشناسی ملک رفتاری مودبانه و حرفه ای داشته و با مالک درگیر نشوید. 
• در صورت بروز مشکل در زمان کارشناسی صبوری کرده و با خونسردی مشکل را رفع کنید.

به عناون اولین قدم پس از کارشناسی ملک از مالک تقاضا کنید که برای مدت کوتاهی به مشاورین دیگر مراجعه نکرده و فایل را به طور کامل به شما بسپارد. برای این منظور و دسیابی به هدف خود باید به گونه ای رفتار کنید که فرد مطمئن باشد که برای ملک مشتری مناسبی را پیدا خواهید کرد. چرا که اگر به گونه ای صحبت کنید و یا رفتار کنید که او شما را فرد غیر حرفه ای تلقی کند، نمی توانید اطمینان و اعتماد او را دریافت کنید.

پس از کارشناسی ملک بایستی به دنبال مشتری باشید و در ذهن خود کنکاش کرده و فایل را به مشتریان مناسب معرفی کنید. زمانی که ملک را بررسی کردید باید بدانید که ملک مورد نظر برای کدام مشتری مناسب است. به عبارتی در ذهن خود برای فایل موجود به دنبال مشتری باشد!