نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره در سال 1400

در این مقاله خواهید خواند:

• مالیات املاک
• مالیات بر درآمد اجاره ملک
• نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1400
• جدول مالیات اجاره در سال 1400
• مالیات بر درآمد اجاره ملک را چگونه محاسبه کنیم؟
• معافیت مالیات بر درآمد اجاره املاک
• مالیات تکلیفی اجاره املاک

مالیات املاک

مالیات به عنوان یکی از منابع مالی دولت ها شناخته شده که توسط آن ها از شهروندان دریافت می شود و به عنوان بخشی از درآمدشان به شمار می رود. در حالت کلی دریافت مالیات از شهروندان به دو شیوه انجام می شود که از جمله آن می توان مالیات مستقیم و غیر مستقیم را نام برد. 

• مالیات مستقیم: این دسته از مالیات به صورت مستقیم از درآمد افراد کسر شده و بسته به میزان درآمد فرد متفاوت می باشد.
• مالیات غیر مستقیم: این دسته از مالیات بر قیمت تمامی کالاها و برخی خدمات اعمال شده و به نوعی همزمان با خرید کالا پرداخته می شود. با این روش که به صورت غیر مستقیم اعمال می شود افراد بسته میزان خرید و سطح رفاه خود موظف به پراخت مالیات خواند بود.

املاک و مستغلات نیز شامل مالیات بوده و در معاملات مربوطه از مالکان املاک دریافت می شود. به عبارتی در بازار مسکن هر گونه فعالیتی که منجر به درآمدی برای افراد شود مشمول مالیات املاک و مستغلات بوده و در مجموع موارد زیر را شامل می شود:

• مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک و مستغلات
• مالیات بر نقل و انتقال املاک
• مالیات بر مستغلات خالی

مالیات بر درآمد اجاره ملک

اجاره ملک به سبب درآمدی که برای فرد ایجاد می کند مشمول مالیات بر درآمد شده و به عنوان مالیات بر درآمد اجاره شناخته می شود. مالیات بر درآمد اجاره یا همان مالیات اجاره یکی از انواع مالیات املاک بوده و به عنوان مالیات مستقیم بر درآمد به شمار می رود. مالیات اجاره تمامی املاک شامل ملک مسکونی، ملک تجاری و همچنین ملک اداری را شامل شده و بسته به مبلغ اجاره و شرایط اجاره متفاوت می باشد. مالیات بر درآمد اجاره به صورت سالیانه محاسبه شده و مبلغ نهایی از فرد ذی نفع دریافت می شود. در روند محاسبه مالیات اجاره چه عواملی دخیل بوده و بر میزان آن تاثیر گذار است؟

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1400

در زمان محاسبه مالیات اجاره، قرارداد اجاره ملک مبنای محاسبه بوده و بر اساس جدول های ارائه شده از سوی اداره امور مالیاتی، مبالغ مربوطه تعیین و اعلام می شود. بر این اساس می توان گفت قراردادهای اجاره ملک (رسمی-عادی) در زمان محاسبه مالیات مورد بررسی قرار گرفته و مالیات بر درآمد حاصل از اجاره آن محاسبه و اعلام می شود. لازم به ذکر است اگر برای ملکی که تحت اجاره می باشد قراردادی تنظیم نشده باشد و یا ارائه نشود و یا مبلغ اجاره نامه از 80 درصد ارقام اعلام شده توسط اداره مالیات کمتر باشد، بسته به شرایط ملک مورد اجاره، املاک مشابه را مبنا قرار داده و مالیات مربوطه را تعیین می کنند.

در روند محاسبه مالیات بر درآمد اجاره نکات زیر را باید مد نظر داشت:

• در روند محاسبه مالیات اجاره مبلغ اجاره بها تعیین کننده بوده و هر چه میزان اجاره بالاتر باشد مبلغ مالیات نیز بیشتر خواهد بود.
• نوع کاربری ملک به سبب تاثیر گذاری بر مبلغ اجاره بر مالیات نیز تاثیر گذار است اما به صورت مستقیم بر مالیات ملک تاثیری ندارد.
• صاحب ملک حقوقی باشد یا حقیقی تاثیر بالایی بر میزان مالیات ملک دارد.
• مبلغ اجاره سالیانه ملک، برای محاسبه مالیات مد نظر خواهد بود.
• تنها 75 درصد از مبلغ اجاره سالیانه مشمول مالیات بر اجاره خواهد بود.
• بسته به میزان اجاره بها می توان مالیات اجاره را بر اساس جدول ارائه شده از سوی اداره مالیات تعیین کرد.
• در زمان محاسبه مالیات مبلغ رهن و اجاره هردو شامل مالیات اجاره خواهند بود.
• برای محاسه مالیات مبلغ رهن، چنانچه، مبلغی از وجه پرداختی به موجر، به صورت پول پیش باشد، 18 درصد از رهن با اجاره بها جمع بسته می شود.
• اگر مبلغ اجاره دریافتی کمتر از عرف باشد و یا تمام آن به صورت رهن کامل دریافت شود ملاک اجاره چه اداری و چه مسکونی و تجاری حداقل ۸۰ درصد عرف منطقه خواهد بود.

جدول مالیات اجاره در سال 1400

اداره امور مالیاتی به صورت سالانه جداولی را به عنوان معیار محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ارائه کرده و بر اساس آن مالکین موظف به پرداخت مالیات خواهند بود. جداول ارائه شده به شرح زیر بوده و معمولا تیر ماه هر سال با تغییرات جدید منتشر می شوند. بر اساس تصمیم اتخاذ شده در کمیسیون تلفیق مجلس، مالیات بر مستغلات و اجاره در سال ۱۴۰۰ افزایش نیافته و نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1400 همانند سال گذشته محاسبه خواهد شد.

مالیات بر درآمد اجاره ملک را چگونه محاسبه کنیم؟

با توجه به نکات ذکر شده و جداول ارائه شده توسط اداره امور مالیاتی می توان مالیات املاک را بدست آورد. برای درک بهتر روند محاسبه مثال زیر را مطالعه و مد نظر قرار دهید. 

به عنوان مثال: چنانچه اجاره یک ملک با شرایط مشخص برابر با 100 میلیون رهن و 2 میلیون اجاره بها باشد، 

برای محاسبه مالیات اجاره این ملک می بایست ابتدا اجاره سالیانه ملک را محاسبه کرد. 

اجاره ماهانه × 12 ماه سال = اجاره سالیانه

24,000,000 =  2,000,000 × 12  = اجاره سالیانه

18درصد رهن + اجاره سالانه = مبلغ سالیانه کل

42,000,000 = 18,000,000 + 24,000,000

از آنجا که تنها 75 درصد درآمد اجاره سالانه مشمول مالیات می شود می بایست به شیوه زیر ابتدا 75 درصد درآمد را محاسبه کرد.

0.75 × مبلغ سالیانه کل = 75 درصد درآمد اجاره سالیانه

31,500,000 =  42,000,000 × 0.75  = 75 درصد درآمد اجاره سالیانه

بر اساس جدول ارائه شده توسط اداره مالیات می توان مبلغ مالیات را محاسبه کرد. چون درآمد سالانه زیر 50 میلیون می باشد مالیات آن برابر با 15 درصد خواهد بود.

  75 درصد درآمد اجاره سالیانه × 0.15  = مالیات بر درآمد اجاره ملک(تا 50 میلیون)

4,725,000 =  31,500,000 × 0.15  = مالیات بر درآمد اجاره ملک

معافیت مالیات بر درآمد اجاره املاک

در شرایط خاص و بسته به وسعت شهر، اسناد تحت تملک فرد و یا شرایط اجاره و درآمد فرد معافیت مالیات بر درآمد اجاره را شاهد هستیم که از جمله می توان موارد زیر را برای آن یادآور شد.

• در تهران مالکان املاک مسکونی اجاره ای تا 150 متر مربع و در شهرستان تا 200 متر مربع معاف از مالیات بر درآمد اجاره خواهند بود ولی به متراژ مازاد آن مالیات تعلق می گیرد.
• خانه های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی می باشد.
• املاکی که تحت اختیار و اجاره پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک می باشد.
• املاکی که بدون دریافت اجاره بها در تصرف وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی، دستگاه هایی که بودجه آن ها وسیله دولت تامین می‌شود، شهرداری‌ ها و دهیاری ‌ها می باشد.
• در صورت فروش ملک و درج این شرط که مالک پیشین ملک، خود تا مدتی در ملک فروخته شده، سکونت داشته باشد، در طی مدت این سکونت و حداکثر تا 6 ماه.
• مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ‌ساخته می شود.

مالیات تکلیفی اجاره املاک

منظور از مالیات تکلیفی، مالیاتی است که وظیفه پرداخت آن به سازمان امور مالیاتی بر عهده فرد دیگری غیر از فرد پرداخت‌کننده آن قرار دارد. مالیات تکلیفی اجاره در صورتی برقرار می شود که شخص اجاره کننده یا به عبارتی مستاجر یک شخص حقوقی باشد.در این شرایط فرد حقوقی موظف به پرداخت مالیات اجاره خواهد بود و نه مالک ملک. اگر مستاجر ملک یک شخصیت حقوقی باشد می بایست شخصا مالیات را به صورت ماهانه به اداره مالیات پرداخت کرده و رسید یا مدرک مستدل را به مالک ارائه دهد. 

لازم به ذکر است اگر مستاجر شخص حقیقی باشد یا به عبارتی افراد عادی و نه ارگان یا سازمان ها، مالیات بر درآمد اجاره ملک می بایست توسط مالک و به صورت سالانه پرداخت گردد.