راهنمای کامل معامله ملک در رهن بانک

در این مقاله خواهید خواند:

• ملک در رهن بانک
• خرید و فروش ملک در رهن بانک
• مجازات فروش ملک در رهن بانک
• نحوه فروش ملک در رهن بانک

ملک در رهن بانک 

به طور معمول هنگام دریافت تسهیلات بانکی می بایست چک و یا سفته جهت ضمانت بازپرداخت اقساط وام ارائه شود تا بتوان از تسهیلات مورد نظر برخوردار شد. وام و تسهیلات مسکن بر اساس سند ملک پیش رفته و بسته به سن ساختمان و شرایط فرد مبالغی به عنوان وام مسکن به مالک پرداخت می شود. در این حالت سند ملک به عنوان ضمانت وام به بانک ارائه شده و تا زمان تسویه اقساط در رهن بانک خواهد ماند.

به موجب رهن انجام شده  فردی که به دیگری مدیون است، مالی از خود را به عنوان وثیقه و تضمینی جهت بازپرداخت بدهی خود، نزد فرد دیگری می گذارد تا زمانی که بدهی خود را تسویه نماید. در اینجا و تحت ضمانت تسهیلات، مالک و وام گیرنده سند ملک خود را به عنوان وثیقه در اختیار و رهن بانک قرار می دهد. در این شرایط مالک را راهن و بانک را به عنوان دریافت کننده مال رهنی، مرتهن می نامیم.

در پایان قرارداد انجام شده و با پرداخت تمام بدهی مربوطه سند ملک از رهن خارج شده و تمام و کمال تحت اختیار مالک آن می باشد. اما تا زمانی که پرداخت اقساط وام ادامه دارد سند ملک نیز در رهن بانک بوده و شرایط خرید و فروش آن متفاوت با سندهای آزاد می باشد. در این شرایط سوالی که ایجاد می شود این است که آیا خرید و فروش ملک در رهن بانک امکان پذیر است؟ آیا فروش ملک در رهن بانک مجاز است؟

خرید و فروش ملک در رهن بانک

در طی فرایند دریافت وام و پرداخت اقساط آن سند ملک به عنوان ضمانت پرداخت در رهن بانک بوده و در صورت عدم پرداخت اقساط بانک اجازه دارد با طی روال اداری کار نسبت به فروش ملک و مورد نظر و برداشت بدهی خود اقدام کند. با این تفاسیر می توان به راحتی عنوان کرد چنانچه سند ملک در رهن بانک باشد، تصمیم گیری پیرامون ملک  ملک تنها تحت اختیار مالک نبوده و بانک نیز در آن سهیم است. به سبب این شراکت ایجاد شده به موجب دریافت وام و رهن ملک، خرید و فروش ملک در رهن بانک حکم فروش مال غیر را داشته و مجاز نمی باشد. 

سند ملک در رهن بانک تا زمان پایان اقساط اجازه فروش نداشته و مالک نمیتواند ضمانت ایجاد شده را بر هم زند. چرا که سند مورد نظر تعهدی برای پرداخت به موقع اقساط ایجاد می کند و در صورت نیاز اجازه فروش به بانک داده شده تا بتواند طلب خود را برداشت کند. لذا در این شرایط فروش ملک تعهد ایجاد شده را از بین خواهد برد که خلاف قانون بوده و مالک اجازه آن را ندارد. 

مجازات فروش ملک در رهن بانک

با استناد بر ماده 793 قوانین حقوقی کشور،  هر تصرفی در مال رهنی، بدون اذن مرتهن ممنوع بوده و مجاز نمی باشد. لازم به ذکر است در این بند اشاره مستقیم به جرم بودن این عمل نشده است اما با توجه به اما با توجه به نظریه ی مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه مجازات فروش ملک در رهن بانک، مصداق کلاهبرداری و فروش مال غیر می باشد و می توان چنین معامله ای باطل دانست. از طرف دیگر با استناد به ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری، مجازات فروش ملک در رهن بانک حبس و جریمه نقدی خواهد بود.

اما در این شرایط راه حل چیست؟ آیا از نظر قانونی روش برای فروش املاک در رهن بانک وجود دارد؟

نحوه فروش ملک در رهن بانک

همان طور که گفته شد بانک پرداخت کننده تسهیلات، در سند ارائه شده برای ضمانت حقی داشته و نمی توان بدون در نظر گرفتن آن اقدام به فروش ملک کرد. اما برای بسیاری از مالکان فروش ملک ممکن است ضرورت پیدا کرده و فرد بخواهد برای معامله ملک در رهن بانک اقدام کند. در این شرایط تکلیف چیست و از چه راهی می توان برای فروش ملک در رهن اقدام کرد؟

فک رهن ملک

فرایند فک رهن به معنای از بین بردن رهن و خارج کردن ملک از شرایط رهنی می باشد. به عبارتی در طی روند فک رهن سند ملک آزاد شده و مانند دیگر اسناد اجازه خرید و فروش داشته و بانک ارائه دهنده تسهیلات دیگر حقی بر ملک و سند آن ندارد. فرایند فک رهن به درخواست مالک ملک و با روش های زیر انجام می گردد که انتخاب آن بسته به شرایط مالک داشته و فرد می تواند از یکی از روش های موجود جهت فک رهن ملک اقدام کند.

• فک رهن ملک با استفاده از تسویه وام
• فک رهن ملک با استفاده از طرح رها

در همین رابطه بخوانید:

فک رهن ملک و چگونگی انجام آن

انتقال وام مسکن به خریدار

روش دیگری که به کمک آن می توان برای فروش ملک در رهن بانک اقدام کرد انتقال وام مسکن به خریدار می باشد. در این روش وام و پرداخت اقساط آن به طور کامل به نام فرد جدید منتقل شده و پس از آن مسئولیت پرداخت اقساط بر عهده وی خواهد بود. با انتقال وام مسکن به خریدار ملک سند ملک همچنان در رهن بانک خواهد ماند با این تفاوت که سند تحت مالکیت فرد دیگری بوده و تمامی تعهدات داده شده جهت بازپرداخت تسهیلات می بایست توسط خریدار یا مالک جدید اجرایی شود. 

با انتقال وام به خریدار به سبب اناجم فرایند مربوطه در بانک مورد نظر و با اطلاع آن ها دیگر ادعایی مبنی بر فروش مال غیر امکانپذیر نبوده و بانک نمی تواند شکایتی از مالک قبلی داشته باشد. از طرف دیگر تمام تعهدات بر عهده مالک جدید بوده و در صورت کوتاهی در پرداخت اقساط مالک جدید طرف حساب بانک بوده و باید به موضوع رسیدگی کند.