مشاع و افراز در ملک و املاک

در این مقاله خواهید خواند:

• مشاعات
• افراز چیست؟
• تفاوت تفکیک و افراز

مشاع و افراز، یکی از مهم ترین مسائلی است که در قراردادهای ملکی، مورد بحث واقع می شود. مشاع و مفروز، علاوه بر قراردادها، مبحثی است که در اموری همچون توارث و تقسیم ارث، مورد توجه و بعضا، باعث نزاع می شود. از همین رو، دانستن قوانین مربوط به این موضع در زمینه املاک و مستغلات، از ضروریاتی است که هرکسی که قصد خرید، فروش، رهن و یا اجاره ملک را دارد، می بایست اطلاع داشته باشد. اطلاع از این شرایط و قوانین، به کسانی که در دعاوی و نزاع های خانوادگی نیز قرار میگیرند، بسیار مفید خواهد بود. در ابتدا، به توضیح هرکدام از موارد ذکرشده خواهیم پرداخت.

مشاعات

از نظر قانونی و حقوقی، ملک یا مشاع، بخشی از زمین یا ملک است که منحصرا به یک نفر نیست( سند شش دانگ ندارد) و دارای مالکان متعددی می باشد. در زمینه مشاع املاک، هرکدام از مالکان صاحب بخشی هستند که از نظر جغرافیایی، قابلیت تفکیک ندارد.   این مطلب مرتبط با قوانین رهن و اجاره، متفاوت خواهد بود. در مباحث رهن و اجاره، در آپارتمان هایی که دارای مستاجرین و مالکان متعدد است، مبحث مشاعات دارای تفاوتی اساسی است و مشاعات شامل بخش هایی همچون:

زمین ساختمان، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، درب ورودی، پشت بام، راهرو، پنچره های راهرو، آسانسور، پله ها، حیاط، لابی، باغچه، شوفاژخانه، تاسیسات مشترک و انشعابات مشترک می شود.

از آنجایی که این موارد به صورت اشتراکی بین مالکین و مستاجرین است، قوانین و ضوابطی وجود دارد که توسط مدیر هر ساختمان تعیین شده و تمام ساکنین، موظف به رعایت آنها هستند. مشاعات ساختمانی به موضوع مشاع در قوانین خرید و فروش و توارث بر میگردیم. شاعه، می تواند به طرق مختلف همچون، اختیاری یا قهری به وجود آمده باشد. به عنوان مثال، در مواردی که ملک یا زمین به فرزاندن متوفی ارث می رسد، آنها می توانند آن ملک را به صورت اشتراکی استفاده کنند یا آن را با حکم دادگاه و دفاتر ثبتی، تقسیم بندی کرده و هرکدام، مالک سهم خود باشند. نکته قابل توجه در مورد مشاعات، خرید و فروش آنها است که بدون رضایت تمام شرکاء، امکان فروش آنها وجود نخواهد داشت. در اینجا، با مبحثی با نام افراز روبه رو می شویم.

افراز چیست؟

مکانی را تصور کنید که شامل چندین مالک باشد. یکی از مالکین قصد فروش مشاع خود را دارد و دیگر مالکین، راضی به این موضوع نیستند. برای حل این مشکل، می بایست فعل افراز صورت گیرد. بر حسب قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی، دعوی افراز، دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است که به منظور تقسیم مال مزبور، صورت می گیرد.

در بعضی از موارد، این موضوع باعث نزاع و درگیری می شود. مفروز کردن، به دو روش انجام می پذیرد؛ در موارد ارث و میراثی، اگر در وصیت نامه متوفی، قید شده باشد که هر کدام از وراث صاحب کدام بخش هستند، بعد از صدور حکم از طرف اداره ثبت، افراز در سریع ترین زمان انجام می شود. در صورت عدم مشخص بودن بخش بندی ملک مشاع، خود ماکین موظف به تهیه نقشه افرازی هستند که می بایست آن را، به همراه دیگر مدارک لازمه، به شهرداری ارائه دهند تا پس از معاینه و بررسی، بخش بندی افراز و حق هرکدام از مالکان، مشخص گردد. در صورتی که شهرداری نتواند در طی دوماه، به نتیجه ای برسد، اداره ثبت، این کار را انجام خواهد داد و هرکدام از مالکین، سند ثبتی جداگانه ای را دریافت خواهند کرد. در صورتی که خود مالکین، قادر به افراز نباشند، دادخواستی به دادگاه حقوقی ارسال می گردد تا تفکیک و افراز، از طرف دادگاه انجام شود. مبحث دیگری که از آن نام برده شد، مبحثی با نام تفکیک است که، اگرچه با افراز در ارتباط می باشد ولی دارای تفاوت هایی نیز هست.

تفاوت تفکیک و افراز

اولین نکته ای که در این باره باید دانست، این موضوع است که تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز، تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی خواهد بود و قطعات افرازی به نسبت سهم ملک مشاع، به آنان اختصاص می یابد. تفاوت اصلی این دو در این است که تفکیک، تها در اداره ثبت انجام می شود اما، فعل افراز، هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل انجام است. دانستن این موارد و توضیحات آنان، به شما کمک خواهند کرد تا علاوه بر تکمیل کردن اطلاعات در مورد حق و حقوق خود، بتوانید در سریع ترین زمان، حقوق خود را به دست آورید و از نزاع های مختلف و متعدد نیز جلوگیری کنید. 

مشاورین املاک صدف، در این زمینه به شما کمک خواهند کرد.