مالیات مسکن و انواع آن

در این مقاله خواهید خواند:

• مالیات مسکن و انواع آن
• ارزش معاملاتی ملک و نحوه محاسه آن
• مالیات ساخت و فروش ملک
• مالیات بر اجاره املاک مسکونی
• مالیات نقل و انتقال املاک
• مالیات بر مستغلات خالی

در زمان خرید و فروش املاک برخی هزینه های جانبی وجود دارد که مالیات یکی از این موارد می باشد. افراد در زمان نقل و انتقال سند و خرید و فروش ملک بایستی مبالغی را به عنوان مالیات پرداخت کنند. مالیات مسکن دارای انواع مختلفی می باشد که برای ورود به معاملات ملکی باید با آنها آشنا بود. علاوه بر این داشتن اطلاعات در مورد درصد مالیات پرداختی، شرایط مربوط به دارایی و هر نوع بخشنامه و اظهارنامه سازمان امور مالیاتی می تواند بسیار ضروری و حائز اهمیت باشد. لذا در این مقاله به توضیح پیرامون مالیات مسکن، انواع مالیات مسکن و همچنین نحوه محاسبه آنها می پردازیم.

مالیات مسکن و انواع آن

در بازار مسکن و صنف ساختمان نیز مانند دیگر رسته های شغلی شاهد دریافت مالیات از افراد هستیم که به عنوان درآمدی برای دولت ها محسوب می شود. مالیات مسکن بسته به معیارهایی مانند ارزش معاملاتی ملک مورد نظر متفاوت بوده و قابل محاسبه می باشد. علاوه بر این به سبب معاملات ملکی گوناگون در بازار مسکن، شاهد انواع مالیات در بازار هستیم که در ادامه به معرفی و شرح آنها خواهیم پرداخت. از جمله انواع مالیات مسکن می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مالیات ساخت و ساز
• مالیات بر اجاره املاک مسکونی 
• مالیات نقل و انتقال املاک 
• مالیات بر مستغلات خالی

ارزش معاملاتی ملک و نحوه محاسه آن

ارزش معاملاتی ملک یا به عبارتی قیمت معامله ملک بر اساس کتابچه ارزش معاملاتی املاک تعیین می شود و برای محاسبه مالیات مسکن به عنوان اولین قدم می بایست این مورد مشخص شده تا بتوان مبلغ مالیات را محاسبه کرد. کتابچه ارزش معاملاتی املاک که توسط کمیسیون بند 64 قانون مالیات تعیین و ابلاغ می شود، شامل اعداد و ارقامی برای تعیین ارزش املاک در هر نقطه از شهر و استان مربوطه می باشد که برای محاسبه مالیات و دیگر پرداخت های شهرداری،دارایی و... می توان به آن رجوع کرده و بر اساس معیار های موجود ارزش ملک را تعیین کرد.

از جمله معیارهایی که در تعیین ارزش معاملاتی دخالت دارند می توان به موراد زیر اشاره کرد:

• مساحت عرصه
• مساحت بنا
• قدمت بنا یا سال ساخت
• نوع اسکلت ساختمان
• تاسیسات و تجهیزات به کار رفته
•  کاربری ملک
• محل وقوع ملک

مالیات ساخت و فروش ملک

بر طبق مصوبه‌ هیئت دولت، از سال 95 تمام سازندگان حقیقی مسکن شامل خرده سازان (بساز بفروشان) و انبوه‌سازان موظف‌اند برای پرداخت مالیات ساخت‌ و ساز و فروش خود، رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته ‌شده را به دولت اختصاص دهند که این مبلغ به ‌عنوان مالیات واحد مسکونی آن‌ها محاسبه می‌شود. مالیات ذکر شده برای سازندگان حقیقی، یعنی تمامی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه‌ و بودجه می بایست مبلغی معادل ۲۵ درصد و شرکت‌های تعاونی مسکن نیز مبلغی معادل ۱۸.۷۵ درصد از سود حاصل از ساخت و فروش املاک نوساز خود را به عنوان مالیات به سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند. این مبلغ که به صورت زیر محاسبه می شود، بر اساس معیارهایی مانند ارزش معاملاتی ملک و سن بنا تعیین شده و سپس به فرد ابلاغ می شود.

بر طبق موصوبه جدید مالیات بر ساخت و ساز، سازندگان حقیقی تنها موظف اند در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار ساختمان، اقدام به پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید کنند. به عبارتی اگر سازندگان حقیقی(هر نوع سازنده‌ای غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی) اگر ساختمان نوساز و تکمیل شده خود را در چهارمین سال بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

مبلغ مالیات فروش ملک برای ساختمان های زیر سه سال ساخت به صورت زیر محاسبه می شود:

• برای درآمد کمتر از 50 میلیون تومان حاصل از فروش ملک، مالیاتی برابر با 15 درصد باید پرداخت شود
• برای درآمد بین 50 تا 100 میلیون تومان حاصل از فروش ملک، مالیاتی برابر با 20 درصد باید پرداخت شود
• برای درآمد بیش از 100 میلیون تومان حاصل از فروش ملک، مالیاتی برابر با 25 درصد باید پرداخت شود

مالیات مربوط به ساخت و ساز و فروش املاک به میزان ارزش ملک مورد نظر و سود حاصله از آن بستگی داشته و تنها در شهرهایی با جمعیت بالاتر از 100 هزار نفر اجرا می شود. مالیات مربوط به این نوع از معاملات بخش مسکن به ارزش ملک مورد معامله بستگی داشته به طوری که برابر با 10 درصد ارزش ملک خواهد بود.

مالیات بر اجاره املاک مسکونی

همانطور که مشخص است این نوع از مالیات مربوط به درآمد ناشی از اجاره املاک بوده و تنها به املاکی تعلق می‌گیرد که متراژی بالاتر از ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها و بالاتر از ۱۵۰ متر در تهران داشته باشند.این نوع از مالیات شامل دو مورد اجاره دست اول و دست دوم می باشد. بطوری که اگر ملک توسط مالک آن به اجاره داده شود به عنوان اجاره دست اول و اگر توسط مستاجر به شخص دیگری اجاره داده شود از نوع اجاره دست دوم خواهد بود. در هر کدام از این دو نوع اجاره میزان مالیات متفاوت بوده و دارای سقف مشخصی میباشد.

برای تعیین میزان مالیات در اجاره دست اول، ابتدا 25 درصد مبلغ اجاره به منظور تامین هزینه های مربوط به استهلاک ساختمان و تعهدات مالک کسر شده و مابقی به عنوان مالیات پرداخت خواهد شد و در نوع دست دوم مابه تفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی به عنوان مالیات منظور خواهد شد. 

در این میان در صورتی که مالک دارای چند واحد مسکونی باشد یک واحد به عنوان محل سکونت وی و یک واحد نیز برای سکونت یکی از نزدیکان که شامل پدر و مادر، فرزندان، همسر مالک می باشد مشمول پرداخت مالیات نبوده و نیاز به پرداخت آن نخواهد بود. علاوه بر این اگر درآمد حاصل از اجاره ملک، به عنوان تنها راه درآمد مالک به شمار رود بسته به سقف تعیین شده از سوی مراجع مشمول پرداخت مالیات نمی باشد.

مالیات نقل و انتقال املاک

این دسته از مالیات شامل درآمدهای ناشی از خرید و فروش ملک و نقل و انتقال مالکیت آن، ساخت و واگذاری ملک و همچنین درآمد ناشی از واگذاری سرقفلی املاک می شود.در زمان خرید و فروش ملک و نقل و انتقال سند، مالیات ناشی از درآمد حاصله بسته به معیارهایی شامل سن ساختمان، مساحت زمین و زیربنا، نوع سازه، تجهیزات، موقعیت ملک و نوع کاربری تعیید شده و به طور معمول 5 درصد ارزش ملک مورد نظر خواهد بود که با توجه به معیارهای ذکر شده محاسبه می شود.

مالیات مربوط به سرقفلی ملک شامل 2 درصد میزان تعیین شده برای حق کار در ملک مورد نظر در زمان نقل و انتقال آن می باشد. به عبارتی بسته به میزان سرقفلی ملک محاسبه و تعیین می شود.

مالیات بر مستغلات خالی

بر عکس مالیات های عنوان شده که در بازار مسکن برای در آمد حاصله از فعالیت های مختلف شاهد آن هستیم خانه های خالی نیز مشمول پرداخت مالیات شده و بسته به مدت زمانی که خالی از سکنه باشند میزان مالیات تعیین شده برای آنها متفاوت خواهد بود. به طوری که اگر خانه ای یک سال متمادی خالی از سکنه باشد از دایره پرداخت مالیات خارج بوده اما در سال های بعد و در صورت خالی بودن مشمول پرداخت می باشد. میزان مالیات برای این خانه ها به صورتی است که در دومین سال متمادی که خالی باشند بایستی مبلغی برابر با یک دوم مالیات مربوط به اجاره، در سومین سال، مبلغی برابر با مالیات مربوط به اجاره و در چهارمین سال مبلغی برابر با یک و نیم برابر مالیات مربوطه به اجاره را پرداخت نمایند.