تنظیم قرارداد اجاره

در این مقاله خواهید خواند:

• آشنایی با برخی اصطلاحات
• قرارداد اجاره
• اطلاعات درج شده در قرارداد اجاره
• نکات حقوقی پیرامون اجاره نامه

آشنایی با برخی اصطلاحات

در قراردادهای اجاره نیز مانند بسیاری امور دیگر با اصطلاحاتی بر می خوریم که ممکن است برای ما آشنا نباشند. لذا به منظور آشنایی با این اصطلاحات ابتدا به شرح آنها خواهیم پرداخت.

• مستاجر

  مستاجر به کسی گفته می شود که در قبال مبلغی مشخص ملک و یا هر چیز دیگری را از مالک آن اجاره کند

• موجر

  مالک و صاحب مورد اجاره را موجر می گویند. به عبارت دیگر اجاره دهنده را موجر می گویند.

• عین مستاجره

  عین مستاجره همان ملکی است که توسط مالک به مستاجر در ازای مبلغی و برای مدت معینی اجاره داده می شود.

• مال‌الاجاره

مبلغی که مستاجر در ازای استفاده از ملک یا همان عین الاجاره به موجر(مالک) پرداخت می کند

اگر مدت زمان اجاره پایان یابد و مستاجر ملک مربوطه را تخلیه نکرده باشد مبلغی که موجر برای این مدت از مستاجر دریافت می کند اجرت المثل نامیده می شود.

قرارداد اجاره

قراردادی که به موجب اجاره ملک برای مدت زمان مشخص و در قبال مبلغی توافقی، بین مالک ملک و اجاره کننده یا همان مستاجر بسته می شود، را اجاره نامه یا قرارداد اجاره می گویند. بر طبق قرارداد اجاره طرفین متعهد می شوند تا به موارد و نکات ذکر شده در قرارداد پایبند باشند. بر همین اساس در صورت عدم همکاری یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود، با استناد به قرارداد بسته شده، می توان موضوع را از طریق قانونی پیگیری کرد.

قرارداد اجاره یکی از رایج ترین قرارداد های ملکی است که در دفاتر املاک تنظیم می شود. این نوع از قرادادها که در دفاتر املاک تنظیم می شوند، رسمی نبوده و لذا برای رسمی شدن قرارداد اجاره، بایستی پس از تنظیم قرارداد مربوطه در بنگاه های معاملات ملکی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و نسبت به ثبت رسمی قرارداد اقدام کنید.

اطلاعات درج شده در قرارداد اجاره

قراردادهای اجاره ای که در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم می شوند، شامل 3 برگ قرارداد است که توسط اتحادیه مشاورین املاک در اختیار آنها قرار داده می شود. باید توجه داشت که تنها قراردادهایی معتبر هستند که در این 3 برگ ثبت و تنظیم شده باشد. در غیر اینصورت قرارداد مربوطه از نظر قانونی فاقد اعتبار است و قابل استناد نخواهد بود.

قراردادهای اجاره مانند تمامی قرارداد های ملکی، حاوی مشخصات کامل طرفین می باشد. در این نوع قرارداد به سبب اجاره ملک بایستی نوع ملک و کاربری آن، مدت زمان اجاره و مبلغ اجاره بها و جزئیاتی پیرامون ملک و امکانات آن درج می شود. 

• در زمان عقد قرارداد اجاره تمامی مدارک طرف قرارداد را چک کرده و از اعتبار و درستی آنها مطمئن شوید. پس از اطمینان از صحت مدارک موجود مشخصات دقیق و کامل طرفین بایستی در قرارداد ذکر شود.
• در قرارداد اجاره باید مدت زمان اجاره و زمان تخلیه ملک بطور دقیق ذکر شود. در حالت معمول مستاجر بایستی ظرف مدت یک هفته از اتمام مدت قرارداد اجاره نسبت به تخلیه ملک مورد نظر اقدام کرده و آنرا تحویل دهد و در غیر اینصورت با استناد به قرارداد بسته شده می توان حکم تخلیه ملک را از مراجع قانونی گرفته و نسبت به بیرون کردن مستاجر اقدام قانونی کرد. 

در برخی موارد نیز شاهد تخلیه ملک زودتر از موعد مقرر و درج شده در قراردادها هستیم. در این مواقع مستاجر باید مبلغ اجاره یک ماه بعد را نیز به مالک پرداخت کرده و سپس ملک را تحویل دهد. اگر مالک این مورد را در قرارداد ممنوع کرده باشد، مستاجر نمی تواند ملک را زودتر از موعد تخلیه کند و بایستی تا پایان مدت قرارداد مربوطه مبلغ اجاره بها را به موجر بپردازد.

• مبلغ اجاره بها یکی دیگر از مواردی است که باید در اجاره نامه ذکر شود. این مبلغ که براساس عرف و امکانات ملک تعیین می شود، ابتدا طرفین بر سر آن به توافق رسیده و سپس در قرارد اجاره درج می شود. لازم به ذکر است این مبلغ تا زمان اتمام مدت اجاره قابل تغییر نخواهد بود. نکته ای که در مورد اجاره بها باید به آن توجه داشت این است که اگر این مبلغ از سوی مستاجر به موقع پرداخت نشود، موجر می تواند آنرا از مبلغ ودیعه و یا همان رهن کم کرده و مابقی را به وی بپردازد.
• در مواردی که اجاره ملک به رهن آن همراه است، بایستی مبلغ رهن و همچنین مدت زمان تحویل آن به مستاجر، پس از پایان قرارداد مشخص و در قرارداد درج شود تا در صورت بروز مشکل قابل پیگیری باشد.

نکات حقوقی پیرامون اجاره نامه

• تنها قراردادهایی به عنوان قرارداد اجاره قابل استناد می باشند که در دفاتر اسناد رسمی و یا در بنگاه های املاک و در 3 نسخه تهیه شده باشند.
• قرارداد اجاره بدون تعیین مدت زمان اجاره و درج تاریخ شروع و پایان قرارداد باطل است.
• در صورت حضور دونفر گواه و شاهد در زمان عقد قرارداد اجاره و امضای آن توسط آنها در زمان برزو مشکل تنها با مراجعه به مراکز حل اختلاف می توان موضوع را پیگیری کرده و نیازی به مراجعه به دادگاه عمومی نخواهد بود. پیش از بستن قرارداد از سالم بودن امکانات ملک مانند کولر، پکیج، موکت و ... مطمئن شوید چرا که بایستی در پایان قرارداد آنها را سالم تحویل دهید.
• پس از بستن قرارداد اجاره در صورت مشاهده عیوب اساسی در ملک مورد نظر، مستاجر اجازه فسخ قرارداد را دارد.
• مبلغ اجاره را نمی توان تا پایان مدت اجاره تغییر داد. اما در صورت تمدید قرارداد اجاره تغییر مبلغ مربوطه امکان پذیر خواهد بود.
• پس از پرداخت ماهیانه مبالغ اجاره دریافت رسید از موجر ضروری است لذا در دریافت آن کوتاهی نکیند.
• تا زمان تحویل مبلغ ودیعه هیچ گونه رسیدی را تحت این عنوان امضا نکنید.
• چگونگی پرداخت هزینه تعمیرات ملک توسط طرفین قرارداد، بر اساس نوع تعمیر متفاوت می باشد بطوری که تعمیرات اساسی به عهده موجر و تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر است.
• مستاجر نمی تواند ملک تحت اجاره را به کس دیگری اجاره دهد و یا خارج از محدوده کاربری مشخص از آن استفاده دیگری بکند. در غیر اینصورت موجر و یا همان مالک می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
• مستاجر اجازه ساخت و ساز در ملک مورد اجاره را ندارد.
• مستاجر موظف است پس از پایان قرارداد ملک مربوطه را سالم تحویل دهد. 
• در زمان عقد قرارداد برای پرداخت شارژ ساختمان و مبلغ آن به توافق برسید.
• تمامی نکاتی را که به ذهنتان می رسد پیش از عقد قرارداد عنوان کرده و در صورت لزوم در متن قرارداد آن را درج کنید. قرارهای شفاهی قابل پیگیری نخواهند بود.
• بهتر است برای تعیین مبلغ اجاره و غقد قرارداد به دفاتر املاک مراجعه کرده و از راهنمایی آنها بهره کامل را ببرید.
• در پایان بهتر است برای قرارداد اجاره خود کد رهگیری دریافت کنید و به عبارتی آنرا در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید.