فک رهن ملک و چگونگی انجام آن

در این مقاله خواهید خواند:

• منظور از فک رهن چیست؟
• چرا  فک رهن ملک در زمان معامله ضرورت دارد؟
• روش های فک رهن
• تسویه وام
• طرح رها
• تسویه وام یا طرح رها، کدام یک انتخاب بهتری است؟

منظور از فک رهن چیست؟

فک رهن به لحاظ لغوی به معنای از بین بردن و یا خارج کردن از رهن می باشد که برای املاک کاربرد دارد. به این صورت که اگر افراد در زمان دریافت وام، سند ملک را برای ضمانت در اختیار بانک قرار دهند ملک مورد نظر در رهن بانک خواهد بود و تا پایان اقساط بانک این روند ادامه خواهد داشت. اگر مالکان در طی مدت زمانی که سند ملک در رهن بانک قرار دارد قصد فروش ملک را داشته باشند می بایست ابتدا سند مربوطه را از رهن بانک خارج کرده و سپس وارد معامله شوند. به عبارتی برای فروش املاکی که در رهن بانک قرار دارند ابتدا می بایست فک رهن انجام شود و ملک و سند آن آزاد شود.

بسیاری از مواقع املاکی که در رهن بانک قرار دارند به عنوان ضمانت وام مسکن بوده و وام مربوطه برای همان ملک دریافت شده است. این دسته از خانه ها که به عنوان خانه های وام دار خرید و فروش می شوند شرایط خاص خود را داشته و نیاز به آگاهی کامل از جوانب آن بسیار احساس می شود.

در همین رابطه بخوانید:

توصیه هایی برای خرید خانه های وام دار

چرا فک رهن ملک در زمان معامله ضرورت دارد؟

همان طور که بیان شد سند ملک در زمان دریافت وام به عنوان ضمانت در اختیار بانک قرار گرفته و لذا خرید و فروش آن مجاز نمی باشد. مالکان باید توجه داشته باشند که فروش ملکی که در رهن بانک می باشد جز با فک رهن امکان پذیر نبوده و از نظر قانون جرم محسوب می شود. لذا توصیه می شود پیش از انجام معامله حتما نسبت به فک رهن ملک با یک یاز روش های ممکن اقدام شود.

روش های فک رهن

فک رهن املاک به دو صورت و بسته به شرایط فرد و انتخاب وی انجام می شود. لذا افراد برای آزاد کردن سند ملک خود یکی از روش های زیر را انتخاب کنند.

• تسویه اقساط وام
• طرح رها

تسویه وام

یکی از راه هایی که می توان سند ملک را از رهن بانک خارج کرد تسویه حساب بانک و پرداخت اقساط مربوط به وام می باشد. به این صورت که فرد کل بدهی مربوطه را به صورت یکجا پرداخت کرده و به عبارتی چون بدهی مالک به بانک تسویه می شود سند ملک که در گرو بانک بوده نیز آزاد می شود. برای این منظور مالک اگر توانایی تسویه حساب را داشته باشد می تواند به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب وام را داده و نسبت به پرداخت آن اقدام کند.

این مورد به سبب بالا بودن هزینه ها و به صرفه نبودن آن برای مالک کمتر انجام گرفته و گزینه های دیگر انجام می شوند. 

طرح رها

طرج رها که به فک رهن به صورت سپرده گذاری معروف است به صورت انجام می شود که مالک برای آزاد کردن سند ملک خود به بانک مراجعه کرده و پس از محاسبه میزان بدهی و اقساط باقی مانده مبلغی برابر با 110 درصد بدهی به عنوان سپرده و ضمانت بدهی وام در اختیار بانک قرار گرفته و سند ملک آزاد می شود. در این فرایند مالک همچنان طبق روال گذشته اقساط را پرداخت می کند اما سپرده دریافت شده به عنوان ضمانت بانک خواهد بود و تا پایان اقساط قابل برداشت نمی باشد. مالکان آپارتمان‌های وام‌دار به کمک این طرح می‌توانند در پنج سال آخر دوره بازپرداخت وام بدون آنکه وام خود را تسویه کامل کنند، واحد را فک رهن کرده و از مزایای این آزادسازی استفاده کنند.

لازم به ذکر است که مبلغ دریافت شده به صورت سپرده در اختیار بانک بوده و تنها نقش ضمانت را داشته و به همین سبب در مدت زمان پرداخت اقساط به این مبلغ سودی مشخص و بر اساس بالاترین نرخ سود بانکی (20 درصد) تعلق گرفته و فرد می تواند با همین سود دریافت شده بخشی از مبلغ اقساط را پرداخت کند. فرد وام گیرنده می تواند سود مربوطه را به صورت روزانه، ماهانه و یا سالانه دریافت کند.

این روش به دلیل اینکه هزینه کمتری در زمان فک رهن پرداخت می شود بیشتر مورد استقبال قرار گرفته و معمولا مالکان با استفاده از این روش اقدام به آزاد کردن سند ملک می کنند. اما باید توجه داشت که مدت زمان سپری شده از زمان دریافت وام و تعداد اقساط پرداختی تاثیر بسیاری در هزینه های مربوطه دارد.

تسویه وام یا طرح رها، کدام یک انتخاب بهتری است؟

برای تصمیم گیری در مورد روش فک رهن می بایست به تعداد اقساط پرداخت شده و مدت زمان سپری شده از دریافت وام توجه داشت. در زمان دریافت وام فرد وام گیرنده موظف به پرداخت اصل مبلغ وام به اضافه سود وام مربوطه می باشد. بانک ها در زمان قسط بندی وام ابتدا اقساط مربوط به سود را دریافت کرده و سپس اصل مبلغ را به مرور دریافت می کنند. به طوری که اگر مبلغی برای قسط در نظر گرفته می شود چیزی حدود 80 درصد آن مربوط به سود وام بوده و مابقی مربوط به اصل بدهی و مبلغ وام می باشد. باید توجه داشته که در زمان فک رهن، ملاک بانک برای محاسبه بدهی اصل مبلغ وام خواهد بود.

حال با این تفاسیر اگر فرد وام گیرنده ابتدای امر که اقساط کمی پرداخت شده اقدام به تسویه حساب به صورت یکجا کند مبلغ قابل پرداخت و اقساط پرداخت شده تفاوت چندانی با اصل مبلغ وام نخواهد داشت مبلغ بدهی معقول می باشد. اما اگر زمان زیادی گذشته و تعداد زیادی از اقساط پرداخت شده باشد و فرد اقدام به تسویه حساب وام کند خواهد دید که بخش زیادی از اصل مبلغ وام همچنان به عنوان بدهی او اعلام می شود چرا که فرد در این مدت بیشتر مبلغ مربوط به سود وام را پرداخت کرده و حال که نوبت به پرداخت اصل بدهی رسیده قصد تسویه حساب دارد لذا بدهی فرد بخش زیادی از اصل مبلغ وام را شامل خواهد شد. چرا که ملاک بانک برای تسویه حساب اصل بدهی و مبلغ وام می باشد و چون از اصل بدهی مبلغ زیادی پرداخت نشده بدهی فرد تفاوت چندانی با اصل وام ندارد با اینکه فرد در مدت زمان گذشته کلی از اقساط را پرداخت کرده و بنظر انتظار کم شدن بدهی را داشته است. 

لذا توصیه می شود اگر بخش اندکی از اقساط را پرداخت کرده اید از روش تسویه حساب استفاده کرده و اگر مدت زمانی طولانی از دریافت وام گذشته و تعداد کثیری از اقساط را پرداخت کرده اید از طرح رها و سپرده گذاری استفاده کرده و همچنان اقساط را پرداخت کنید چرا که در غیر این صورت بی دلیل پولی را به عنوان سود به بانک پرداخته اید و علاوه بر آن می بایست اصل وام را که بخش زیادی از آن باقی مانده است را نیز پرداخت کنید.