علت کمبود آپارتمان نوساز در جنوب تهران

علت کمبود آپارتمان نوساز در جنوب تهران

املاک صدف   :    زنجیره حلقه‌های به هم تنیده متشکل از کاهش توان تقاضا، افت معاملات، کاهش بازده سرمایه، رکود ساخت و ساز، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و مسیر دشوار تجمیع پلاکهای فرسوده به منظور نوسازی و بهسازی باعث به هم خوردن تناسب عرضه مسکن در مناطق جنوبی در مقایسه با شمال پایتخت شده است.
کاهش عرضه مسکن در مناطق جنوبی تهران محسوس است. به دلیل افت تا ۵۰ درصدی ساخت و ساز در سال‌های اخیر این افت در واحد‌های نوساز، نمود بیشتری دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد خانه‌های عرضه شده به بازار مسکن در مناطق جنوبی به حدود یک سوم نیمه شمالی پایتخت می‌رسد. به دلیل قیمت بالای مسکن در شمال و غرب تهران، در حال حاضر بخش عمده‎ای از واحد‌های کلید نخورده بعضا با عمر بنای بیش از ۲ سال در این مناطق قرار دارد.

کاهش توان طرف تقاضا معادله عرضه مسکن در مناطق جنوبی و شمالی تهران را به هم زده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر چه قدرت خرید خانه در بین ساکنان مناطق جنوبی به شدت کاهش یافته، به دلیل فاصله قیمتی بین مناطق جنوبی و شمالی تهران و همچنین و ریزمتراژ بودن واحد‌ها در جنوب، عمق رکود معاملات در این مناطق کمتر از شمال پایتخت است. در واقع شانس بیشتر فروش واحد‌های مرغوب و البته کوچک متراژ در مقایسه با واحد‌های قدیمی ساز بزرگ متراژ باعث کمبود آپارتمان‌های نوساز موجود در بازار مسکن مناطق جنوبی شده است.

عمده آپارتمان‌های ساخته شده در شمال تهران از نوع بزرگ متراژ هستند. با توجه به متوسط ۷۵ میلیون تومانی قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه ۱ تهران در حال حاضر یک آپارتمان ۱۰۰ متری در این منطقه به طور میانگین ۷.۵ میلیارد تومان ارزش دارد.
کمتر کسی توان پرداخت چنین مبالغی را دارد و اگر هم داشته باشد به دلیل حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم عمومی، ترجیح می‌دهد سرمایه خود را به بازار‌های دیگر ببرد.

کمبود آپارتمان نوساز در بازار مسکن جنوب تهران

بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی که در فروردین ماه ۱۴۰۱ ارایه شده منطقه ۱ با میانگین قیمت ۷۵.۱ میلیون تومان در هر متر مربع گرانترین منطقه در بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود. پس از آن منطقه ۳ با متوسط ۵۹.۲ میلیون تومان قرار دارد. در رتبه سوم نیز منطقه ۲ با میانگین ۴۹.۷ میلیون تومان است. منطقه ۶ یا ۴۹.۲ میلیون تومان و منطقه ۵ با ۴۲.۱ میلیون تومان در رتبه‌های چهارم و پنجم هستند.

از طرف دیگر ارزانترین محدوده شهر تهران منطقه ۱۸ با متوسط قیمت مسکن ۱۵.۷ میلیون تومان در هر متر مربع است. پس از آن منطقه ۲۰ با ۱۶.۷ میلیون تومان، منطقه ۱۶ با ۱۸.۱ میلیون، منطقه ۱۹ با ۱۸.۱ میلیون تومان و منطقه ۱۷ با ۱۸.۳ میلیون تومان قرار دارند.

با گذشت ۱۱ روز از خردادماه هنوز گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ۱۴۰۱ ارایه نشده است. با این حال گزارش‌های میدانی از رونق نسبی معاملات در پی اصلاح نظام یارانه‌ای حکایت دارد. برخی بخر و بفروش‌ها نیز القای گرانی می‌کنند، اما بازار واکنش چندانی برای رشد قیمت از خود نشان نمی‌دهد.

مشاوران املاک می‌گویند که بازار نسبتا پررونقی را به لحاظ حجم معاملات در اردیبهشت ماه سپری کرده‌اند. بر این اساس تصوری ایجاد شد که هر دو طرف عرضه و تقاضا با نرخ‌های جدید کنار می‌آیند، اما افت بازار در خردادماه، این گزاره را رد می‌کند؛ به طوری که در مواردی نرخ‌های پیشنهادی مسکن به قبل از گرانی‌های اخیر برگشته، اما بازار در رکود به سر می‌برد.

در واقع به دلیل رشد تا ۶۰۰ درصدی قیمت مسکن در چهار سال گذشته، بازار ملک ظرفیتی برای جهش مجدد ندارد و هر نوع فشار به این بازار فقط رکود آن را عمیق‌تر می‌کند. البته به دلیل تبعیت نهاده‌های ساختمانی از تورم عمومی، افزایش قیمت ساخت اجتناب‌ناپذیر است، اما بنا به گفته کارشناسان، در مقطع فعلی همبستگی بین قیمت ساخت و قیمت‌ها در بازار وجود ندارد. اگر چه افزایش قیمت‌های اسمی در بازار به نوعی اجتناب‌ناپذیر شده، اما به دلیل حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم، سرمایه‌گذاری در این بازار فعلا سودآور نیست.

در عین حال واسطه‌های ملکی از رونق نسبی واحد‌های نوساز خبر می‌دهند. به دلیل کاهش ساخت و ساز و افزایش سنگین نرخ عوارض ساختمانی، تمایل به تولید مسکن در تهران به شدت افت کرده است. همین مساله منجر به فشار تقاضا در واحد‌های کمتر از ۵ سال ساخت و ایجاد فاصله قیمتی بین این گروه از واحد‌ها با قدیمی‌ساز‌ها شده است؛ بنابراین عمده متقاضیان به سمت آپارتمان‌های قدیمی سوق پیدا کرده‌اند.

قیمت هر متر خانه در تهران ۳۴.۲ میلیون تومان

طبق اعلام بانک مرکزی، در فروردین ۱۴۰۱ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۴ درصد کاهش و ۱۶.۹ درصد افزایش یافته است. علاوه بر این، تعداد معاملات انجام شده در این ماه ۳.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۴۹.۹ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل ۶۳.۷ درصد افزایش را نشان می‌دهد. گزارش اردیبهشت ماه هنوز ارایه نشده است.