علت رکود بازار در فروش آپارتمان های نوساز تهران

علت رکود بازار در فروش آپارتمان های نوساز تهران

 بازار فروش آپارتمان نوساز در پایتخت با ضربه‌های مکرر جهش قیمت، سقوط کرد.

به گزارش   املاک صدف  ، سهم نوسازها در معاملات مسکن شهریور به پایین‌ترین سطح ماهانه طی ۵/ ۵ سال گذشته رسید؛ به‌طوری‌که وزن ۳۳درصدی در تاریخ سنجش سهم گروه‌های سنی آپارتمان بی‌سابقه است.بررسی‌ها درباره رابطه معکوس تورم مسکن و فروش نوسازها نشان می‌دهد طی این سال‌ها، به تناسب صعود قیمت، خروج تقاضا از طبقه اول معاملات ملک اتفاق افتاد و خریداران به طبقات سنی بالاتر ساختمان شیفت کردند. رابطه قیمتی گروه‌های سنی آپارتمان تغییر کرده است.

سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات مسکن به پایین‌ترین حد خود در طول بیش از پنج سال اخیر رسید.اگرچه دست‌کم دو عامل در سقوط بازار نوسازها اثر دارد اما بررسی‌ها نشان می‌دهد علت «قیمتی» تاثیری به مراتب جدی‌تر در قرار گرفتن آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت در اقلیت معاملات مسکن داشته است؛ طوری که این موضوع به قطع ارتباط کامل سایر فروشندگان بازار مسکن با فروشندگان آپارتمان‌های نوساز منجر شده و این آپارتمان‌ها دیگر در تعیین قیمت پیشنهادی سایر گروه‌های سنی املاک نقش اول را ایفا نمی‌کنند.

 در نیمه سال 1400 سهم نوسازها از معاملات مسکن یک سقوط بی‌سابقه دست‌کم از سال 1395 که بانک مرکزی با انتشار گزارش‌های ماهانه، سهم گروه‌های سنی مختلف از معاملات ماهانه مسکن را اعلام می‌کند، تجربه کرده است.تا پیش از این در هیچ‌یک از ماه‌های گذشته سهم نوسازها به کف 33 درصدی که در شهریور ثبت شد، نرسیده بود.

بررسی روند پنج سال و نیم اخیر نشان می‌دهد همواره یک رابطه معکوس بین رشد قیمت مسکن و کسب‌وکار بساز و بفروش‌ها (شامل فرآیند کامل ساخت و فروش مسکن) وجود دارد.به بیان دیگر در طول سال‌های اخیر هر چقدر رشد قیمت مسکن افزایش یافت، سهم نوسازها از فروش معاملات مسکن کاهش پیدا کرده و این روند تاکنون ادامه داشته است.بر این اساس در سال 95 که تورم مسکن 5 درصد بود، سهم نوسازها شامل واحدهای مسکونی صفر تا پنج سال ساخت در قله قرار داشت و 53 درصد بود.البته این سهم به‌طور میانگین در طول سال 95 این مقدار بوده و این در حالی است که در برخی مقاطع از همان سال سهم واحدهای نوساز از معاملات ماهانه مسکن به 55 درصد نیز رسیده بود.

در سال 96 نیز در حالی که تورم مسکن همچنان پایین و حدود 6/ 10 درصد بود، سهم نوسازها همچنان بالا و حدود 47 درصد بود.در واقع همسو با افزایش جزئی تورم مسکن در آن سال، از مقدار سهم نوسازها در معاملات کاسته شد.این روند در سال 97 همزمان با شروع جهش قیمت مسکن نیز ادامه پیدا کرد، طوری که تورم مسکن در آن سال 70 درصد شد و از سهم نوسازها در معاملات طی سال 97 چهار واحد درصد کاسته شد تا این مقدار به 41 درصد برسد. در سال 98 به عنوان دومین سال جهش قیمت در بازار املاک، نرخ تورم مسکن حدود 62 درصد بود و دنباله این تورم بالا، کاهش دو واحد درصدی سهم نوسازها از معاملات نسبت به سال قبل از آن بود.به این ترتیب در 12 ماه 98 به‌طور میانگین 41 درصد از معاملات در طبقه اول سنی املاک یعنی صفر تا پنج سال ساخت صورت گرفت.
 

سال گذشته نیز سومین سال جهش پیاپی قیمت مسکن بود که تورم سالانه مسکن به 80 درصد رسید.در این سال سهم نوسازها از معاملات با ادامه روند افت قبلی به 38 درصد افزایش یافت.در نیمسال نخست 1400 نیز در حالی که تورم مسکن 26 درصد بود، سهم نوسازها باز هم کاهش یافت و به 34 درصد رسید.اما در این بین شهریور 1400 یک ماه شاخص به لحاظ کاهش سهم نوسازها در بازار مسکن بوده است.در ماهی که گذشت سهم نوسازها به کف 33 درصدی رسید.این حجم اندک (کمتر از یک‌سوم) معاملات مسکن نوساز تا پنج سال ساخت تا پیش از این دست‌کم از زمان موجود بودن آمار رسمی سابقه نداشته و از این جهت می‌توان سقوط بازار نوسازها در شهریور را یک رخداد بی‌سابقه توصیف کرد.

البته در سال 1400 شرایط عمومی بازار مسکن نسبت به سه سال قبل تغییر کرده و مهم‌ترین تغییر آن کاهش سرعت رشد قیمت مسکن است؛ موضوعی که نشان‌دهنده این واقعیت است که دوره جهش قیمت مسکن تمام شده و اکنون بازار در دوره پساجهش به سر می‌برد.در عین حال انباشت تورم مسکن در طول سال‌های اخیر سبب شده حتی امسال که شرایط کلی بازار به لحاظ تورم مسکن بهتر ارزیابی می‌شود، همچنان سقوط نوسازها ادامه داشته باشد، چراکه قدرت خرید آپارتمان‌ نوساز همچنان در میان اکثر متقاضیان خرید و معامله‌گران بازار آپارتمان‌های مسکونی وجود ندارد.به بیان دقیق‌تر، سرعت رشد قیمت مسکن در سال جاری کاهش یافته اما قدرت خرید متقاضیان مسکن هنوز ترمیم نشده است تا زمینه‌ساز رشد سهم نوسازها از معاملات مسکن شود.

پیش‌نیاز احیای سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات مسکن قبل از هر چیز سپری شدن دوره «چربی‌سوزی» مسکن است، از این جهت که دوره زمانی کافی باید سپری شود تا اضافه‌جهش قیمت مسکن جبران شود و قدرت خرید به واسطه کاهش قیمت اسمی و واقعی مسکن ترمیم شود.مقصود از کاهش قیمت واقعی مسکن این است که سرعت رشد قیمت مسکن در یک دوره ثبات به حدی کاهش یابد که از سرعت رشد نرخ تورم عمومی کمتر شود.استمرار این روند به مرور سبب خواهد شد قدرت خرید متقاضیان مسکن ترمیم شود.

اما در سال‌های ثبات قیمت مسکن یعنی سال‌های 95 و 96 و نیز اوایل دوره جهش در سال 97، به واسطه اینکه نوسازها سهم غالب از معاملات را داشتند، نقش اول تعیین‌کننده قیمت سایر املاک در گروه‌های سنی دیگر نیز به شمار می‌آمدند.به بیان دیگر در آن مقطع زمانی این قیمت واحدهای نوساز بود که به سایر گروه‌های سنی خط قیمتی می‌داد و مالکان بر اساس قیمت نوسازها، قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های چند ساله خود را تعیین می‌کردند.در دوره ثبات عموما فاصله قیمت هر مترمربع آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده با املاک میانسال 10 تا 15 سال ساخت بین 20 تا 25 درصد بود.اما معادلات بازار مسکن در دوره جهش بی‌سابقه اخیر مسکن به کلی تغییر کرده است، طوری که این فاصله قیمتی اکنون افزایش پیدا کرده و در تعداد زیادی از محله‌های شهر به حدود 24 تا 28 درصد رسیده است.به این ترتیب قیمت آپارتمان‌های نوساز با املاک چند ساله فاصله زیادی دارد که پرداخت آن از عهده اغلب خریداران مسکن خارج است.طبعا سایر گروه‌های سنی املاک به دنبال کاهش سهم نوسازها از معاملات، در طبقه اول پرمعامله‌ترین گروه سنی قرار گرفته‌اند.

   دو علت کاهش فروش نوسازها

 دست‌کم دو علت برای کاهش سهم نوسازها از معاملات مسکن وجود دارد.یک علت مربوط به تیراژ ساخت آپارتمان مسکونی است.رکود حدود پنج ساله ساخت و‌سازدر تهران سبب شده به‌طور کلی کمبود آپارتمان نوساز به ویژه در گروه کوچک‌متراژها به یک چالش بازار مسکن در سال‌های اخیر تبدیل شود.

این در حالی است که کمبود آپارتمان نوساز به دلیل کاهش تیراژ ساخت فقط بخشی از ماجرای کاهش فروش نوسازها است.علت «قیمتی» موضوعی است که دست‌کم طی ماه‌های اخیر تاثیر به مراتب بیشتری در سقوط بازار نوسازها داشته است.

در ماه‌های اخیر سازنده‌ها در اعلام قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های کلیدنخورده دست بالا گرفتند و بالاترین قیمت ممکن را که حتی از قیمت فروش واحدهای اخیرا فروخته شده بیشتر است، پیشنهاد کردند.تحقیقات میدانی  نشان می‌دهد علت این نوع اعلام قیمت از سوی سازنده‌ها، تورم مصالح ساختمانی و زمین است.سازنده‌ها در یکی دو ماه اخیر صرف‌نظر از اینکه قیمت تمام شده آپارتمان‌های آنها چقدر بوده، تورم مصالح و زمین را در محاسبه قیمت فروش خود در نظر گرفتند تا با در نظرگرفتن اصطلاحا «نرخ جانشینی»، امکان شروع یک پروژه ساختمانی جدید را پس از فروش واحدهای تکمیل شده داشته باشند.این در حالی است که ثبات حاکم بر بازار مسکن سبب شده قیمت‌های مذکور مورد اقبال خریداران مسکن واقع نشود و اغلب آنها به کلی از جست‌وجوی فایل‌های نوساز صرف‌نظر کنند.از آنجا که تورم مصالح ساختمانی در طول دوره جهش مسکن از تورم مسکن بازمانده بود، در سال 1400 این تورم به 100 درصد رسید و در نتیجه سازنده‌ها اکنون بیش از هر زمان دیگری نگران هزینه تمام شده پروژه‌های آتی خود هستند.در واقع تورم بالای مصالح ساختمانی در سال 1400 روی محاسبات سازنده‌ها اثرگذاشته و این اثر به شکل اعلام قیمت‌های تند و بعضا حتی «پرت» برای فروش آپارتمان‌های نوساز خود را نشان داده است.در نتیجه تقاضای خرید مسکن نیز به طبقات سنی بالاتر یعنی آپارتمان‌های میانسال و قدیمی روی آورده است.

این موضوع سبب شده اکنون از اثرپذیری طبقات سنی بالای آپارتمان از طبقه اول (صفر تا پنج سال ساخت) به شکل محسوس کاسته شود.حتی برخی مالکان که قصد تبدیل به احسن را دارند و در بازار کنونی هم به عنوان فروشنده و هم به عنوان خریدار حضور دارند، در اعلام قیمت پیشنهادی خود با گروه سنی نوسازها به کلی قطع ارتباط کرده‌اند، چراکه می‌دانند اگر قیمت‌های تند اعلام کنند، تقاضای خرید موجود در بازار اقبالی نشان نمی‌دهد و معاملات قفل می‌شود.

آما آینده بازار آپارتمان‌های نوساز چه خواهد شد؟ این موضوع دست‌کم به دو عامل ارتباط دارد.عامل نخست متغیر بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن یا همان ریسک غیراقتصادی است.باید دید در هفته‌های پیش رو جهت سیاست خارجی دولت چگونه خواهد بود و آیا مذاکرات موثر برای احیای برجام صورت خواهد گرفت؟ اگر چنین شود قطعا قیمت در بازارهای زمین، مصالح و مسکن تا حدی تعدیل خواهد شد و ریشه افزایش قیمت اعلامی فروش نوسازها عملا خشکانده می‌شود.

عامل دیگری که می‌تواند بر آینده قیمت مسکن نوساز اثرگذار باشد، برنامه دولت برای استفاده موثر از ابزارهای مالیاتی بخش مسکن است.اگر دولت به جای اتلاف وقت برای وضع مالیات‌های دست چندم نظیر مالیات خانه‌های خالی که هم استثناهای زیادی در قانون برای آن پیش‌بینی شده و هم به دلیل فقدان بانک اطلاعاتی جامع و اتکای دولت به خوداظهاری مالکان برای شناسایی خانه‌های خالی وابسته است، نمی‌تواند حداقل در کوتاه‌مدت نتیجه‌بخش باشد، به سراغ مالیات سالانه املاک به عنوان ابزار مالیاتی دست اول برود، حداقل نتیجه آن شکستن مقاومت فروش زمین و املاک کلنگی است و به دنبال عرضه این املاک نیز، قیمت زمین کاهش پیدا می‌کند و فضای عمومی تعیین قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز تغییر می‌کند.در حال حاضر قیمت زمین 80 درصد از قیمت تمام شده ساخت هر واحد آپارتمان مسکونی را شامل می‌شود و این یعنی اگر حباب قیمت زمین از طریق افزایش عرضه به واسطه وضع مالیات تخلیه شود، اثر آن بلافاصله روی قیمت مسکن نوساز نمود پیدا خواهد کرد.

دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی یکی از اهرم‌های قوی و متداول مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن است.کشورهای دریافت‌کننده این مالیات توانسته‌اند به این ترتیب ثبات بازار مسکن در درازمدت را حفظ کنند.

در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحدهای مسکونی در پایان هر سال مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می‌کنند و نکته قابل توجه در آن است که کشورهایی در کاربرد این اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن موفق بوده‌اند که بدون هیچ‌گونه تبصره، استثنا و شرایطی اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به‌صورت سالانه کرده‌اند.در واقع در الگوهای موفق، این نوع مالیات در دنیا و در کشورهای پیشرفته همه املاک مسکونی با ضرایب مشخص مشمول پرداخت مالیات سالانه هستند.این ضریب معمولا بین نیم تا 5/ 1 درصد ارزش روز املاک است