عقب نشینی ساختمان

در این مقاله خواهید خواند:

• عقب نشینی ساختمان و قوانین حاکم بر آن
• نحوه اطلاع از طرح های عمرانی و لزوم عقب‌نشینی ساختمان
• الزام به همکاری در زمان اجرای طرح های شهرداری
• فروش املاک واقع در طرح های عمرانی
• عقب نشینی ساختمان در زمان نوسازی

عقب نشینی ساختمان و قوانین حاکم بر آن

در بسیاری از طرح های اجرایی از سوی شهرداری، به منظور بهبود شرایط تردد و رفت و آمدها، شاهد عریض کردن خیابان ها و معابر قدیمی هستیم که در نتیجه این تغییرات برخی از منازل و املاک نیاز به تخریب کامل و تخریب جزئی دارند چراکه به لحاظ موقعیت مکانی در این طرح ها، بگونه ای قرار می گیرند که تنها با تخریب املاک ذکر شده می توان به عریض تر شدن خیابان ها دست یافت لذا این املاک به منظور اجرای طرح ها، موظف به عقب نشینی هستند که قوانینی مشخص نیز برای آنها در نظر گرفته شده است.

مالکان بر طبق قانون بایستی برای اجرای طرح های گفته شده، همکاری های لازم را داشته و در مقابل، از سوی شهرداری ها برای اینگونه املاک خساراتی پرداخت خواهد شد که بسته به ارزش ملک و میزان خسارات وارده به آن تعیین می شود و شهرداری ها موظف به پرداخت خسارات برآورد شده می باشند. در ادامه به بررسی نکات قانونی قابل توجه در عقب نشینی ساختمان ها خواهیم پرداخت.

نحوه اطلاع از طرح های عمرانی و لزوم عقب‌نشینی ساختمان

شهرداری ها در زمان اجرای طرح های عمرانی موظف اند مالکان را در جریان این طرح ها و قرارگیری املاک آنها در مسیر طرح های مربوطه قرار دهند که این اطلاع رسانی از طرق زیر انجام میگرد:

• درج و انتشار طرح های عمرانی مربوطه با جزئیات آنها در نشریات عمومی
• ارسال نامه ای شامل جزئیاتی مانند زمان اجرای طرح، چگونگی شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه ملک، به تمامی مالکین
• مراجعه حضوری ماموران در محل املاک مربوطه و اطمینان از اطلاع مالکان

الزام به همکاری در زمان اجرای طرح های شهرداری

بر طبق قوانین تدوین شده شهرداری ها اجازه اجرای طرح های مربوط به گسترش معابر و شهرها را داشته و به سبب منافع عمومی موجود در این طرح ها، می توانند ساختمان های واقع شده در موقعیت این طرح ها را تخریب و در جهت اجرای آن ها پیش بروند. این موضوع که با حمایت قانون انجام میگیرد مالکان را موظف به همکاری با شهرداری ها کرده و بر طبق قانون به آنها اجازه مخالفت با  طرح های ذکر شده را نمی دهد. اما در این میان توجه به برخی نکات می تواند از ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری کند.

بر طبق قانون شهرداری ها با اینکه اجازه اجرای طرح های عمرانی و تخریب ساختمان های قرار گرفته در مسیر این طرح ها را دارند، اما در کنار آن موظف به پرداخت خسارت به مالکان نیز می باشند.

خسارات وارده به املاک شامل دو دسته می باشد:

• خسارت به عرصه(زمین) ملک: در این نوع خسارت زمین ملک و یا همان عرصه تخریب شده و به همین سبب نوع محاسبه خسارت متفاوت می باشد. بطوری که خسارت وارده بسته به ارزش زمین مربوطه به نرخ سال گذشته محاسبه خواهد شد و مبلغی برابر با ارزش زمین به اضافه 6 درصد آن به مالکین پرداخت خواهد شد اما اگر مبلغ محاسبه شده از ارزش و قیمت بروز زمین بیشتر شود ملاک و معیار برای تعیین خسارت قیمت روز زمین مربوطه خواهد بود.
• خسارت به اعیان(ساختمان) ملک: در این نوع خسارت، کارشناسان مربوطه میزان خسارات را برآورد کرده و مبالغ مربوطه به مالکان پرداخت خواهد شد.

همانطور که گفته شد مالکین موظف به همکاری با شهرداری ها هستند اما در کنار آن تدابیری نیز به منظور رضایت خاطر آنها در نظر گرفته می شود. به عنوان مثال در ساختمان هایی که بصورت جزئی تخریب شده اند جواز ساخت با تراکمی بالاتر از تراکم منطقه داده می شود. علاوه بر این تخفیف های مالیاتی را نیز در برخی موارد شاهد هستیم. اما باید توجه داشت در صورتی که مالکین پیش از دستور رسمی مراجع مربوطه اقدام به تخریب و عقب نشینی ساختمان کنند شهرداری ها هیچ گونه همکاری در این موارد نداشته و امتیازی جهت این همکاری ها به آنها تعلق نمی گیرد. لذا با توجه به این موضوع، حتی در صورتی که از طرح های عمرانی و عقب نشینی ملک خود باخبر هستید، پیش از دریافت دستور از مراجع هیچ گونه اقدامی در جهت تخریب و عقب نشینی ساختمان انجام ندهید.

فروش املاک واقع در طرح های عمرانی

در پاره ای از مواقع مالکان املاکی که در مسیر طرح های عمرانی قرار گرفته اند و مشمول عقب نشینی می باشند اقدام به فروش املاک خود کرده و خریداران نیز بدون استعلام از شهرداری ها اقدام به خرید می کنند و پس از مدتی در جریان این طرح ها قرار می گیرند که بر اساس لزوم همکاری با شهرداری ها بایستی بخشی از ملک مربوطه یا تمام آن را تخریب کنند و با ضرر و زیان بسیاری رو برو می شوند. در این میان بهترین کار برای جلوگیری از اینگونه ضررها در زمان خرید املاک قدیمی، مراجعه به شهرداری ها و پرس و جو در مورد آنها می باشد. علاوه بر این توجه به املاک نوساز در حوالی ملک مربوطه نیز می تواند به شما کمک کند تا بسادگی در دام این گونه فروشندگان نیفتید.

عقب نشینی ساختمان در زمان نوسازی

بسیاری از طرح های عمرانی پس از تصویب، مدت زمان زیادی را سپری میکنند تا وارد مرحله اجرا شوند. در این میان از آنجایی که برای انجام نوسازی ساختمان ها نیاز به جواز ساخت از شهرداری ها می باشد، در برخی موارد زمانی که مالکان تصمیم به نوسازی و دریافت جواز می کنند متوجه طرح های عمرانی و قرارگیری ملک خود در مسیر این طرح ها می شوند لذا طبق دستور موظف به عقب نشینی بوده و بایستی با شهرداری همکاری کنند. باید توجه داشت که در این موارد با اینکه زمان اجرای طرح نرسیده اما بر طبق دستور شهرداری و صدور پروانه ساخت بر اساس طرح های مورد نظر، مالکان بایستی عقب نشینی ساختمان را اجرایی کرده و در غیر اینصورت به دلیل تخلف و رعایت نکردن اصول ذکر شده در پروانه ساخت، دریافت گواهی پایان کار و همچنین سند ملک امکان پذیر نخواهند بود. علاوه بر این براساس تصمیمات اتخاذ شده از سوی شهرداری، امکان تخریب و یا جریمه نیز وجود دارد.