راهنمای کامل برای مشارکت در ساخت

در این مقاله خواهید خواند:

• مشارکت در ساخت
• قرارداد مشارکت در ساخت
• تعیین سرمایه هر یک از طرفین
• تعیین سهم مالک و سازنده
• تعیین وجه بلاعوض
• مراحل انتقال سهم سازنده
• نکات تکمیلی پیرامون قراردادهای مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت

همان طور که مشخص است مشارکت در ساخت به معنی شریک شدن در ساخت و ساز ملک می باشد که به طور معمول در املاک قدیمی و املاک کلنگی شاهد آن هستیم. زمین این دسته از املاک معمولا متراژ بالایی داشته و برای ساخت آپارتمان هایی چند طبقه و دارای تعداد واحد بالا مناسب می باشند. از طرفی مالک ملک کلنگی به تنهایی قادر به سرمایه گذاری برای ساخت این تعداد واحد و فراهم کردن هزینه های مربوطه نمی باشد. لذا در این مواقع مالکان املاک کلنگی با افرادی تحت عنوان سرمایه گذار و سازنده وارد مشارکت شده و به این ترتیب اقدام به ساخت می کنند.

در مجموع می توان این گونه بیان کرد که در قرارداد مشارکت ساخت ملک از یکی و سرمایه از یکی دیگر است. و بر اساس توافقات انجام شده تقسیمات نهایی صورت می گیرد. اما هر دو نفر در ساختمان ساخته شده شریک می باشند.

قرارداد مشارکت در ساخت

برای انجام مشارکت در ساخت نیز مانند هر معامله دیگری نیاز به تنظیم قرارداد با مفاد مشخصی می باشد. این قرارداد به سبب نوع معامله و مشارکت ایجاد شده در آن دارای نکات و ریزه کاری های بسیاری است که می بایست به آن ها توجه داشت. با توجه به اینکه سازنده به عنوان سرمایه گذار در قرارداد مشارکت، به سبب حرفه خود، اطلاعات بالاتری در این مورد دارد احتمال ضرر و زیان برای مالک بالاتر رفته و لذا توصیه می شود که قرارداد مربوطه را در دفاتر معتبر تنظیم کرده و با متخصصین این امر مشورت های لازم را داشته باشید. برای این منظور موارد زیر را در نظر داشته و آن ها را در قراردادهای خود رعایت کنید:

• مالک می بایست اعتبار و رزومه سازنده را بررسی و ارزیابی کند.
• سرمایه گذار نیز باید مطمئن شود که فرد مقابل پر قرارداد مشارکت مالک ملک باشد و اسناد مربوطه را مورد بررسی قرار دهد.
• قرارداد‌ را در یک مکان مطمئن مانند دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک تنظیم کنید.
• می بایست برای شرایطی که طرفین به تعهداتشان عمل نکنند ضمانت اجرا در نظر گرفته شود.
• میزان سرمایه ای که هر یک از طرفین وارد معامله می کنند باید مشخص باشد.
• می بایست مدت زمان اجرای پروژه تعیین و در قرارداد درج شود.
• میزان سود و زیان افراد تعیین و مشخص شود.
• برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود.
• تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد.
• ذکر " این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است" ضروری است.

توجه شود که در بالای تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.

در قراردادهای مشارکت در ساخت توجه به برخی نکات می تواند از بسیاری دردسر ها در آینده جلوگیری کرده و یا در صورت بروز مشکل امکان رفع آن راحت تر خواهد بود. به عنوان مثال آشنایی با انواع خیارات معامله اهمیت بالایی در قراردادهای این چنینی دارد. افراد باید توجه داشته باشند در صورتی که عبارت "طرفین خیار تدلیس، و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می­ نمایند" در قرارداد قید شود، دیگر نمی‎توانند شکایتی تحت عنوان کلاهبرداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشند. چرا که با درج این عبارت و یا عباراتی مشابه امکان سلب شدن برخی از حقوق برای شما وجود خواهد داشت.

تعیین سرمایه هر یک از طرفین

با توچه به مشارکتی بودن پروژه در این معامله می بایست تمامی جزئیات مربوط به سرمایه افراد، پرداخت های توافق شده، هزینه های جانبی و همچنین جزئیات مربوط به نوع ساخت و مصالح در قرارداد درج شود. اما یکی از اصلی ترین موارد تعیین میزان آورده افراد در پروژه مربوطه می باشد. اگر طرفین برای پرداخت هزینه های مربوطه مانند هزینه جواز ساخت توافقی کرده باشند، تمامی این موارد جزئی از آورده افراد خواهد بود که می بایست در قرارداد مورد نظر درج شود. 

برای این منظور می بایست ملک مربوطه به صورت کارشناسی قیمت گذاری شود. علاوه بر این باید افراد در ابتدای کار مشخص کنند که مسئولیت پرداخت هزینه های مربوطه با چه کسی خواهد بود چرا که در صورت مشخص بودن این گونه موارد احتمال بروز اختلاف پایین بوده و همچنین اگر در روند قرارداد مشکلی ایجاد شود روند محاسبه به راحتی امکان پذیر خواهد بود.

در مجموع پیشنهاد می شود در مورد هزینه های مربطه و برآورد سرمایه هر یک از طرفین نکات زیر را مد نظر داشته باشید:

• می بایست به طور دقیق مشخص شود که هزینه‌هایی مانند صدور پروانه، هزینه صورت مجلس تفکیکی، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت، بیمه تامین اجتماعی کارکنان و سایر موارد ضروی بر عهده چه کسی است و به چه شکلی باید پرداخت شوند. لازم به ذکر است در بسیاری از مواقع سازنده این هزینه ها را به عهده می گیرد.
• پرداخت بدهی های ملک (عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و …) بر عهده مالک ملک می باشد.
• هزینه های مربوط به ساخت اعم از آماده کردن ملک برای ساخت، تامین نیروی کار و دستمزد آن ها، بیمه کارگران و خانه های مجاور و هزنه های از این قبیل به عهده سازنده می باشد.
• پرداخت هرگونه جریمه (­ از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک ها و... صرفا بر عهده­ سازنده است.
• شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار موظف به پرداخت یک وجه بلاعوض به مالک زمین یا مالک ملک می باشد تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.

تعیین سهم مالک و سازنده

به توجه به اینکه سازنده و مالک ملک در پایان کار، در ساختمان ساخته شده شریک خواهند بود تعیین سهم هر یک از آن ها در ابتدای کار امری ضروری و واجب می باشد. با توجه به طرح ساختمان و تعداد طبقات و همچنین واحد های آن تعیین دقیق سهم هر یک از افراد می تواند از بروز اختلاف در پایان کار جلوگیری کند.

در ساخت و ساز به صورت مشارکتی هر یک از طرفین معامله و قرارداد، از بنای ساخته شده دارای سهمی می باشند که بر طبق اصولی مشخص می شود. این سهم مشارکت طرفین بر اساس شرایط بازار و منطقه ای که ملک در آن قرار دارد متفاوت می باشد. میزان مشارکت و سهم طرفین شامل دو بخش قدرالسهم و بلاعوض می باشد که منظور از قدرالسهم همان درصدی از ملک می باشد که به هر یک از طرفین تعلق می گیرد اما بلاعوض مبلغ پولی است که در ابتدای قرارداد توسط سازند به مالک داده می شود تا بتواند در طول فرایند ساخت در جای دیگری ساکن شود. 

• تعیین سهم مالک و سازنده بر اساس قیمت هر متر مربع خانه نوساز در منطقه اجرای پروژه محاسبه می شود. 
• توصیه می شود سهم هر یک از طرفین به صورت درصدی از کل پروژه و نه بر اساس طبقات ملک مشخص شود.

 در قرارداد مشخص شود این است که در صورت حاصل نشدن تعداد طبقات پیش‌بینی شده یا دریافت تراکم مازاد از سوی سازنده شرایط تکلیف سهم‌الشرکه به چه شکل خواهد شد.

تعیین وجه بلاعوض

میزان مبلغ بلاعوض کاملا توافقی بوده و براساس عرف مشخص می شود و قانونی برای آن وجود ندارد اما بطور معمول بسته به متراژ ملک قدیمی و قیمت آپارتمان نوساز در آن منطقه، به ازای هر مترمربع 6 میلیون و پانصد هزار تومان، مبلغ 1میلیون تومان بلاعوض در نظر گرفته می شود

علاوه بر این از فرمول زیر نیز می توان میزان مبلغ بلاعوض را محاسه نمود.

R = A% × D – G% × M
ارزش ملک= M
سهم سازنده= G 
کل هزینه ساخت= D
سهم مالک= A 
مبلغ بلاعوض= R

• در تعیین بلاعوض به این نکته توجه کنید که لزوما سازنده‎ای که بلاعوض بیشتری می­ دهد، سازنده بهتری نیست.
• توصیه می شود مبلغ بلاعوض با چک بانکی دریافت شود.
• توصیه می شود ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه در صورت پرداخت نشدن چک های مربوط به مبلغ بلاعوض برای مالک در نظر گرفته شود.
• در صورتی که وجه بلاعوض منفی باشد، می بایست قدرالسهم مالک از ساختمان نهایی کمتر در نظر گرفته شود.
• اعتبار سازنده یکی از عواملی است که در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر دارد. به طوری که سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کنند.

مراحل انتقال سهم سازنده

انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است صورت گیرد:

• پس از دریافت جواز
• پس از پایان مرحله سفت کاری
• پس از تحویل ملک قابل سکونت
• پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی

مالکان توجه داشته باشند که تا پایان کار ساخت نسبت به انتقال سهم سازنده اقدام نکرده و با دلایلی از جمله کاهش مالیات و غیره، تن به این کار ندهید.

  نکات تکمیلی پیرامون قراردادهای مشارکت در ساخت

•  یکی از مواردی ک می بایست به آن توجه شود ندادن حق پیش فروش ساختمان به سازنده می باشد. پیشنهاد می شود تا پایان عملیات ساختمانی، حق پیش فروش ساختمان به به سازنده داده نشود. زمانی که تصمیم به اجازه برای پیش فروش گرفتید تنها برای سهم سازنده از عرصه ملک، این اجازه را صادر کنید.
• اگر طی عملیات ساخت و یا طی مراحل اداری مشکلاتی پیش آمد که موجب طولانی شودن فرایند اجرایی شده و ناشی از کوتاهی سازنده باشد، وی موظف به پرداخت ضرر و زیان خواهد بود اما در غیر این صورت می بایست مدت زمان مورد نظر به زمان در نظر گرفته شده در قرارداد اضافه شود.
• توصیه می شود حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری قرارداد به غیر در طول فرایند اجرا، از سازنده گرفته شده و اجازه این کار به هیچ عنوان داده نشود.
• لازم است که فهرستی از مطالح و تجهیزات ساختمانی برای استفاده در ساختمان تهیه شود و هر مورد با تمام جزئیات مربوطه درج شده و به صورت مکتوب و امضا شده، ضمیمه قرارداد گردد. و استفاده از عبارت (موارد مشابه) با مصالح ذکر شده خودداری گردد.
•  در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتمادر قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تایید نقشه­ های معماری تکلیف پارکینگ­ ها و انباری­ ها  به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.