راهنمای کامل برای تصمیم گیری در مورد رهن و یا اجاره ملک

در این مقاله خواهید خواند:

• روش های مختلف سکونت در ملک
• رهن ملک به چه معناست؟
• رهن و اجاره ملک
• مقایسه رهن و اجاره ملک
  • میزان مبلغ پرداختی به عنوان رهن کامل
  • عدم تعهد طرفین برای پرداخت پول
  • سرعت روند اجاره ملک
• رهن کامل بهتر است یا رهن و اجاره به صورت همزمان؟

روش های مختلف سکونت در ملک

برای بسیاری از افراد به خصوص زوج های جوان که برای اولین بار قصد مستقل شدن و اجاره خانه را دارند، تصمیم گیری در مورد رهن خانه و یا اجاره آن چالش بزرگی برای آن ها بوده و لذا نیاز به راهنمایی درست و کاملی دارند. به همین منظور در این مقاله نکات مربوط به هر دو مورد را بیان کرده و راهنمایی های لازم پیرامون این تصمیم را در اختیار شما قرار خواهیم داد.

اگر قصد سکونت در یک ملک و یا خانه جدید را داشته باشید می توانید برای خرید و یا اجاره آن اقدام کنید که این مورد بسته به اینکه مالک ملک چه تصمیمی داشته باشد و یا اوضاع مالی شما چگونه باشد شرایط متفاوتی را در پی خواهد داشت. امروزه به دلیل بالا رفتن قیمت ملک و عدم توانایی بسیاری از افراد برای خرید خانه، شاهد افزایش اجاره نشینی در بازار مسکن هستیم. اجاره نشینی در بسیاری از موارد می تواند تصمیم درست و بهتری در برابر خرید ملک باشد که در مجموع به شرایط و دیگاه های فردی بستگی دارد.

اگر تصمیم برای خرید ملک ندارید برای داشتن سرپناه و سکونت در خانه می بایست به دو روش رهن کامل و یا رهن و اجاره ملکی را در اختیار گرفته و در آن ساکن شوید. داشتن اطلاعات کامل پیرامون این مفاهیم می تواند تاثیر بسزایی در اتخاذ تصمیم درست داشته باشند.

رهن ملک به چه معناست؟

منظور از رهن ملک نوعی از قرارداد می باشد که بر طبق آن مستاجر در ازای استفاده از ملک و یا خانه مبلغی را در اختیار موجر و یا مالک ملک قرار می دهد. این مبلغ که بسته به ارزش و امکانات ملک، بر اساس فرمول هایی مشخص محاسبه می شود، در ابتدای قرارداد در اختیار موجر قرار گرفته و تا زمان تحویل ملک تحت تصرف وی خواهد بود. 

مبلغ رهن چندین برابر اجاره بها بوده و مستاجر به جای پرداخت ماهانه اجاره بها، مبلغی را به عنوان رهن پرداخت کرده و موجر می تواند تا زمان پایان مدت قرارداد و تخلیه ملک، این پول را نزد خود نگه داشته و با سرمایه گذاری مناسب بهره ممکن را از مبلغ رهن ببرد.

در مجموع می توان موارد زیر را برای توضیح رهن ملک عنوان کرد:

• مبلغ رهن در ازای استفاده از ملک توسط مستاجر در اختیار موجر قرار می گیرد.
• این مبلغ در ابتدای قرارداد اجاره بایستی به موجر پرداخت شود.
• مبلغ رهن بایستی در زمان تخلیه ملک به طور کامل به مستاجر بازگردانده شود.
• انتخاب رهن و یا اجاره ملک کاملا تحت اختیار مالک ملک می باشد.
• مبلغ رهن بسته به ارزش ملک متفاوت می باشد.
• در صورت پرداخت رهن، مبلغ اجاره کاهش یافته و هرچه مبلغ مربوط به رهن ملک بالاتر باشد مبلغ اجاره بها کمتر خواهد بود.
• رهن کامل ملک از نظر شرع امکان پذیر نمی باشد و مبلغی هر چند جزئی به عنوان اجاره بها در نظر گرفته می شود.
• مبلغ رهن در طول مدت قرارداد تحت اختیار موجر بوده و می تواند در هر راهی که مد نظر داشته باشد از آن استفاده کند.
• برای تعیین مبلغ رهن فرمول هایی مشخص وجود دارد.

بر اساس آنچه در بازار مسکن شاهد هستیم قیمت مبلغ دریافتی جهت رهن کامل خانه ها با در نظر گرفتن معیارهای زیر بوده و بسته به نظر صاحب خانه متغیر است. به صورتی که مبلغ تعیین شده چیزی بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه بوده و اساس شرایط ذکر شده متغیر می باشد.

• نظر مالک خانه
• متراژ و زیربنای خانه
• قدمت و عمر خانه 
• امکانات رفاهی ملک
• محله و موقعیت قرارگیری ملک
• شرایط بازار و اوضاع اقتصادی

رهن و اجاره ملک

همان طور که در بالا اشاره شد، مبلغ رهن بسته به ارزش ملک متفاوت بوده و چندین برابر مبلغ اجاره می باشد. برای برخی از افراد پرداخت این مبلغ در زمان عقد قرارداد امکان پذیر نمی باشد و یا در مواردی مالک تمایلی برای گرفتن رهن کامل ملک ندارد. لذا در این مواقع موجر و مستاجر بر سر مبلغی کمتر به عنوان رهن توافق کرده و در مقابل اجاره بها را افزایش می دهند. به طوری که علاوه بر مبلغ رهن که توافق می شود مستاجر به صورت ماهانه مبلغی را در ازای استفاده از ملک به موجر پرداخت می کند. 

این روش اجاره ملک برای بسیاری از افراد مطلوب بوده و به همین سبب در اکثر قرارداد های اجاره شاهد رهن و اجاره ملک به صورت همزمان هستیم.

برای تبدیل مبلغ رهن به اجاره فرمول های مشخصی وجود دارد که آن ها نیز بر اساس ارزش ملک عمل کرده و مبلغ اجاره را مشخص می کنند. محاسبه مبلغ اجاره برای شرایطی که رهن و اجاره به صورت همزمان می باشد به گونه ای است که به ازای هر 10 میلیون مبلغ رهن، بایستی 300 هزار تومان اجاره توسط مستاجر پرداخت شود به طوری که اگر مبلغ رهن کامل خانه ای 100 میلیون برآرود شده باشد، مبلغ اجاره کامل آن 3 میلیون تومان خواهد بود اما از آنجا که در بازار مسکن به جهت جلوگیری از برخی مشکلات پیش آمده اجاره کامل ملک امکان پذیر نمی باشد، میزان رهن و اجاره با روش های ذکر شده تعیین شده و طرفین قرداد بر طبق آن به توافق خواهند رسید.

مقایسه رهن و اجاره ملک

انتخاب نوع پرداخت اجاره بها به نظر مالک ملک و همچنین توافقات میان طرفین قرارداد بستگی دارد. اما هر کدام از این دو روش مزایا و معایب خاص خود را دارا بوده و افراد بایستی بسته به شرایط خود و اهدافشان در یکی از دو روش بالا وارد شده و با یکدیگر معمامله ای را انجام دهند. برای داشتن درک بهتری از رهن و یا اجاره ملک می بایست از نکات مربوط به هر یک از روش های ذکر شده آگاه بود تا بتوان تصمیم درست و متناسب با سبک زندگی و شرایط اقتصادی خود اتخاذ کرد.

در ادامه این مبحث، رهن و اجاره ملک را مورد ارزیابی قرار داده و برای هر یک از آن ها مزایا و معایب آن ها را ذکر خواهیم کرد.

میزان مبلغ پرداختی به عنوان رهن کامل

اگر مالک در ازای استفاده از ملک رهن کامل را طلب کند به سبب دریافت مبلغ نسبتا زیادی به صورت یکجا می تواند در جهت اهداف شخصی خود از آن بهره برده و در بازار های گوناگون سرمایه گذاری مناسبی داشته باشد. به سبب این سرمایه گذاری فرد سودی را متناسب با مبلغ مورد نظر دریافت خواهد کرد که در بسیاری از موارد بیشتر از مبلغ دریافتی به عنوان اجازه بها به جای رهن می باشد. لذا دریافت مبلغی به عنوان رهن کامل برای مالکین گزینه مناسبی می باشد که می تواند در شرایط اقتصادی کشور بسیار مورد توجه قرار گیرد. 

در مقابل شرایط برای مستاجر متفاوت بوده و در بسیاری مواقع به سبب شرایط نابسامان اقتصادی ارزش پول افراد کاهش یافته و در مقایسه با ابتدای زمان قرارداد مستاجر دچار خسران خواهد شد. در شرایط ذکر شده مستاجر مبلغ پرداختی به عنوان رهن را به طور کامل دریافت می کند اما با این حال به دلیل تورم و شرایط بد اقتصادی ارزش پول وی کاهش یافته و از این طریق دچار ضرر و زیان خواهد بود.

لذا برای این موضوع موارد زیر را می توان بیان کرد:

• دریافت پول رهن و یا اجاره بها بسته به شرایط زندگی مالک، اختیاری می باشد.
• پول رهن به سبب بالا بودن مبلغ آن و دریافت آن به صورت یکجا، گزینه مناسبی برای مالک ملک جهت سرمایه گذاری در بازار های مختلف فراهم می آورد.
• سود حاصل از سرمایه گذاری با استفاده از پول رهن (در صورتی که سرمایه گذاری درست و مناسبی انجام شود) می تواند بالاتر از میزان اجاره بها باشد.
• در صورت داشتن مشکلات مالی و نیاز به پول، گزینه رهن کامل برای مالکین بسیار مناسب بوده و می تواند گره گشا باشد.
• در برخی از موارد مبلغ رهن می تواند کمک هزینه ای برای خرید همان ملک باشد و کسری بودجه مالک را جبران کند.

رهن کامل برای مستاجر گزینه چندان مناسبی نمی باشد چرا که:

• پرداخت چند صد میلیونی مبلغ رهن به صورت یکجا برای بسیاری از افراد آسان نبوده و مهیا کردن آن مشکلاتی را برای مستاجران به همراه دارد.
• به سبب بالا بودن مبلغ رهن، سرمایه فرد بلوکه شده و در عین حال با گذشت زمان ارزش پول مستاجر کاهش خواهد یافت.
• با وجود کاهش ارزش پول مستاجر در طول زمان، مبلغ رهن برای همان ملک با افزایش همراه خواهد بود.

عدم تعهد طرفین برای پرداخت پول

در رهن کامل ملک پس از اتمام قرارداد می بایست مبلغ پرداخت شده به مستاجر بازگردانده شود که این مورد در برخی مواقع مشکلاتی را برای مستاجران به همراه دارد. به گونه ای که مالک ملک به سبب خرج کردن پول رهن خانه، در زمان بازپرداخت نمی تواند پول مورد نظر را فراهم کند و به این تریتیب مستاجران مورد کم لطفی برخی از موجران قرار می گیرند و دچار مشکلاتی پیرو طلب مال خود می شوند. در برخی از موارد نیز ممکن است موجر به دلایلی از جمله خسارات وارده به ملک و تجهیزات آن بخشی از پول رهن را کم کرده و مابقی را به مستاجر پرداخت کند. که این مورد قوانین خاص خود را داشته و می توان به آن ها رجوع کرد.

در مقابل زمانی که طرفین برای رهن و اجاره به صورت همزمان توافق می کنند مستاجر می بایست هر ماه مبلغی را به عنوان اجاره بها به مالک پرداخت کند. به طور معمول با توجه به شرایط بازار و ملک اجاره شده این مبلغ شامل چند میلیون می باشد که برخی از مستاجران نسبت به پرداخت به موقع آن کوتاهی می کنند. لذا از این منظر رهن و اجاره به صورت همزمان در برخی مواقع می تواند مشکلاتی را برای مالکین به همراه داشته باشد چرا که اجاره بها برای مالکان به عنوان منبع درآمدی می باشد که در صورت عدم پرداخت به موقع آن می تواند بخشی از زندگی آن ها را مختل کند.

سرعت روند اجاره ملک

به طور معمول از زمانی که افراد ملک خود را برای رهن و اجاره به دفاتر املاک می سپارند چند روز زمان می برد تا فرد مورد نظر به عنوان مستاجر انتخاب و در نهایت در ملک ساکن شود. این روند برای برخی از خانه های به سبب مزایا و امکاناتی که دارند روند سریعتری داشته و برای برخی دیگر کند انجام می شود. 

در صورتی که مالک ملک خود را به صورت رهن کامل عرضه کند بسیاری از افراد مراجعه کننده به عنوان مستاجر به دلیل عدم توانایی پرداخت پول رهن، از دایره متقاضیان ملک حذف شده و لذا تعداد افراد محدود خواهد شد. به همین سبب روند اجاره ملک در مقایسه با همزمانی رهن و اجاره و کاهش پول پیش، کند تر خواهد بود.

در عین حال برخی از مستاجرین نیز به دلایلی شخصی به دنبال رهن کامل املاک می باشند و متقاضی این مدل از اجاره خانه ها هستند. همانطور که برای مالکان روند پیدا کردن مستاجر کند تر می شود برای مستاجرین روند پیدا کردن ملک مورد نظر با مبلغ پیشنهادی آن ها کند شده و محدودیت هایی را پیش رو دارد. 

تمامی این موارد به دلیل بالا بودن تعداد فایل های رهن و اجاره به صورت همزمان در مقایسه با رهن کامل ملک می باشد.

رهن کامل بهتر است یا رهن و اجاره به صورت همزمان؟

برای عنوان کردن این که کدام یک از شیوه های رهن و اجاره بهتر است می بایست از دو منظر متفاوت به موضوع نگاه کرد. برای عنوان کردن این که کدام یک از شیوه های رهن و اجاره بهتر است می بایست از دو منظر متفاوت به موضوع نگاه کرد. اگر به عنوان مالک وارد معامله شوید و یا به عنوان مستاجر شرایط کاملا متفاوت می باشد. علاوه بر این انتخاب یکی از این دو شیوه بسته به شرایط و سبک زندگی افراد متفاوت است و نمی توان به طور قطع نظری جامع داد اما با توجه به اوضاع اقتصادی کشور و بازار مسکن شرایط زیر را شاهد هستیم:

اگر به عنوان مالک ملک قصد بررسی این موضوع را داشته باشید می توان موارد زیر را برای شما عنوان کرد:

• پول رهن ملک گزینه بسیار مناسبی برای سرمایه گذاری در بازار های موجود می باشد (اگر توانایی های لازم برای استفاده از فرصت های موجود را داشته باشید!)
• به سبب دریافت پول رهن و سرمایه گذاری مناسب آن می توانید سودی بالاتر از میزان دریافتی اجاره بها داشته باشید.
• مشکلاتی از قبیل عدم پرداخت به موقع اجاره بها از سوی مستاجر را نخواهید داشت.
• در صورت بروز مشکل برای ملک و تجهیزات آن، می توانید از پول رهن به عنوان فرصتی برای تعمیرات مورد نظر استفاده کنید.

لذا با این تفاسیر و با توجه به وضعیت اقتصادی کشور رهن کامل ملک برای مالکان گزینه مناسب تری می باشد اما با این حال می بایست در نظر داشته باشید که در زمان اتمام قرارداد بازپرداخت مبلغ رهن اگر با برنامه ریزی همراه نباشد، می تواند مشکلاتی را برای شما به وجود آورد.

اگر به عنوان مستاجر قصد بررسی این موضوع را داشته باشید می توان موارد زیر را برای شما عنوان کرد:

• اگر پول رهن را در اختیار دارید و گزینه های مناسبی برای اجاره ملک نیز وجود دارد ترجیحا نسبت به رهن و اجاره همزمان ملک اقدام کنید.
• پول رهن می تواند با سرمایه گذاری مناسب مبلغ مورد نیاز برای اجاره بها و حتی بیشتر از آن را برایتان فراهم آورد. 
• در صورت پرداخت پول رهن با گذشت زمان ارزش پول شما کاهش می یابد.

با توجه به نکات ذکر شده می توانید از پول رهن خانه برای سرمایه گذاری استفاده کرده و فرصت مناسبی برای بهره گیری از پول خود به وجود آورید. با توجه به شرایط اقتصادی موجود می توانید از رهن و اجاره به صورت همزمان استفاده کرده و نه تنها از بلوکه شدن پول و کاهش ارزش آن جلوگیری کرده بلکه در جهت درست و افزایش سرمایه از آن بهره ببرید.