راهنمای استفاده از خیار غبن در معاملات ملکی

در این مقاله خواهید خواند:

• منظور از خیار در معامله چیست؟ 
•   خیار غبن و شرایط آن در معاملات
• مواردی که می تواند خیار غبن را باطل کند!

منظور از خیار در معامله چیست؟

خیار در لغت به معنای داشتن اختیار بوده و کلمه ای عربی می باشد. این واژه در معاملات مختلف و قراردادهای بسته شده درج می شود تا اختیاراتی را برای طرفین قرارداد بسته به شرایط موجود ایجاد کند. به طوری که در بسیاری از موارد اجازه و اختیار لازم برای فسخ قراردادهای ملکی به طرفین داده می شود که در موقعیت ها و شرایط متفاوت نوع خیار نیز متفاوت خواهد بود. در مجموع بسته به مفاد درج شده در قرارداد می توان از خیارات قانونی بهره لازم را برد. بر اساس قانون و طبق شرایط احتمالی در معاملات مختلف؛ 10 نوع خیار و یا همان اختیار را شاهد هستیم که موارد زیر را شامل می شود.

• خیار مجلس: بر طبق این نوع از خیارات؛ طرفین معامله اجازه دارند معامله مورد نظر را تا زمانی که در جلسه عقد قرارداد حضور دارند و هیچ کدام از آن مکان خارج نشده اند بر هم زده و قرارداد را باطل کنند. 
• خیار شرط؛ همان طور که از اسم این خیار برداشت می شود طرفین معامله به سبب شرط و توافقی که در روند معامله کرده اند و آن را در متن قرارداد درج کرده اند اجازه بر هم زدن آن را داشته و می توانند بر اساس آن اقدام کنند.
• خیار تأخیر ثمن: منظور از ثمن در معامله؛ وجه قابل پرداخت در طی معامله انجام شده می باشد. لذا فرد فروشنده در صورت تاخیر در دریافت مبلغ مورد نظر اجازه و اختیار برهم زدن معامله را خواهد داشت. این شرط شامل مدت زمانی برابر با 3 روز می باشد که از تاریخ تعیین شده برای پرداخت وجه محاسبه می شود.
• خیار رؤیت و تخلف وصف: در صورتی که مورد معامله یا همان ملک مورد نظر بدون بازدید و بر اساس توصیف و اطلاعات ارائه شده توسط فروشنده معامله شود و پس از دریافت ملک شواهد متفاوت با توصیفات انجام شده باشد؛ خریدار اجازه فسخ قرارداد را داشته و می تواند حقوق خود را طلب کند. 
• خیار عیب: این مورد از خیارات زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که ملک مورد نظر دارای ایراد و نقصی باشد. لذا بر اساس این خیار فرد خریدار می تواند معامله مورد نظر را فسخ کرده و قرارداد را باطل کند.
• خیار غبن: اگر در روند معامله یکی از طرفین دچار ضرر و زیانی به صورت فاحش شده باشد خیار غبن قابل اجرا بوده و فرد زیان دیده می تواند بر اساس قانون و با استفاده از این خیار معامله را فسخ کند.
• خیار تدلیس: تدلیس در لغت به معنای فریب دادن می باشد و در معاملاتی که طرفین با فریب یکدیگر پیش رفته باشند؛ فرد فریب خورده می تواند پس از فهمیدن موضوع ادعای فریب خوردن کرده و در صورت مشخص شده آن؛ معامله مورد نظر را فسخ کند.
• خیار تبعض صفقه: تبعض در لغت به معنی تجزیه کردن یا تجزیه شدن است و صفقه نیز به معنی معامله است. بر اساس این خیار اگر فروشنده بخش از اطلاعاتی را که برای انجام معامله و صحت آن ضرورت دارد را پنهان کرده باشد ایجاد می شود. در این معالمات بخشی از معالمه به دلایلی که پنهان شده است باطل می باشد. به عنوان مثال بخشی از ملک تحت تملک فرد دیگری است اما در حین معامله این موضوع عنوان نمی شود و پس از انجام آن نمایان می شود. در این شرایط خردار می تواند تمام و یا بخشی از معمله را که باطل بوده است را فسخ کرده و حقوق خود را طلب کند.
• خیار تخلف شرط: اگر در روند معامله طرفین توافقاتی کرده و قول و قراری گذاشته باشند و یکی از طرفین خلاف آن عمل کند فرد مقابل اجازه برهم یدن معامله را خواهد داشت.
• خیار حیوان، در داد و ستد حیوانات، امکان بر هم زدن معامله تا سه روز را برای طرفین معامله فراهم می‌کند.

خیار غبن و شرایط آن در معاملات 

همان طور که بیان شد در صورت ایجاد شرایطی در معاملات افراد اجازه دارند معامله صورت گرفته را برهم زده و نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند. یکی از این خیارات که بسیار مورد استفاده قرار می گیرد و لازم است افراد نسبت به آن اطلاعات لازم را کسب کنند خیار غبن می باشد. خیار غبن در صورتی برقرار خواهد شد یکی از طرفین معامله دچار ضرر و زیان شود. حال اگر این ضرر و زیان به گونه ای باشد که نتوان آن را نادیده گرفت خیار غبن فاحش بوده و فسخ قرارداد را در پی خواهد داشت.

خیار غبن در معاملات ملکی دارای شرایطی می باشد که از جمله آن ها می توان موارد زیر را یادآور شد:

• خیار غبن در صورت عدم آگاهی فرد متضرر؛ برقرار خواهد بود.
• خیار غبن جزو اختیارات فوری در قراردادها می باشد.
• خیار غبن می تواند برای هر دو طرف قرارداد برقرار شود. یعنی در معامله صورت گرفته احتمال زیان برای هر دو طرف وجود دارد.
• خیار غبن مربوط به قیمت مورد معامله می باشد و نه شرایط کیفی و ایرادات آن
• خیار غبن در صورتی برقرار خواهد شد که ضرر و زیان فرد قابل چشم پوشی نبوده و فاحش باشد.
• افراد نمی توانند به سادگی و با ادعایی بی پایه برای ضرر و زیان قرارداد را فسخ کنند.
• تعیین میزان ضرر و زیان نیاز به بررسی داشته و بسته به شرایط معامله و مفاد قرارداد مورد ارزیابی قرار می گیرد.
• در صورتی که بسته به شرایط قرارداد برای هر دو طرف خیار غبن برقرار شود هر دو به یک اندازه اختیار برای فسخ قرارداد خواهند داشت.
• برای طلب حقوق در شرایطی که خیار غبن برقرار می شود زمان بسیار اهمیت داشته و فوریت اجرای آن می تواند تعیین کننده باشد.

مواردی که می تواند خیار غبن را باطل کند!

خیار غبن یکی از مواردی است که نیاز به بررسی جزئی و دقیق قرارداد و شرایط حاکم بر آن دارد. در بسیاری از مواقع پس از بررسی ها و در نظر گرفتن شرایط معامله ادعای فرد متضرر نقص شده و اختیار فسخ قرارداد از وی سلب می شود. برا آگاهی از این نکات موارد زیر را مطالعه کرده و آن ها را مد نظر داشته باشید:

• اگر مشخص شود که فرد متضرر در معامله ملکی صورت گرفته از قیمت ملک و شرایط معامله آگاه بوده است و با آگاهی از موارد ادعا شده وارد معامله شده است. 
• اگر در متن قرارداد بند مربوط به "اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش" تایید شده باشد.
• اگر ضرر و زیان وارده ناچیز بوده و قابل چشم پوشی باشد.
• اگر فرد متضرر دیر متوجه زیان خود شده باشد و زمانی طولانی از قرارداد مورد نظر گذشته باشد.
• اگر فرد متضرر پس از آگاهی از شرایط معامله و ضرر و زیان خود دیر اقدام کرده باشد و از زمان عقد قرارداد مدت زمان قابل ملاحظه ای گذشته باشد.
• اگر فرد متضرر پس از آگاهی از موضوع اقدام به دادن رضایت در صورت دریافت مبلغی برای جبران ضرر و زیان کند.

در صورتی که عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش (از بین بردن تمامی اختیارات برای فسخ قرارداد حتی ضرر و زیان مشخص) در متن قرارداد باشد و طرفین آن را امضا کنند اجازه فسخ قرارداد به هیچ عنوان برقرار نخواهد شد.