خرید خانه با سند وکالتی

امروزه در بازار خرید و فروش مسکن با عبارت سند وکالتی و یا خرید خانه وکالتی بسیار روبرو می شویم که داشتن اطلاعات لازم پیرامون این نوع اسناد و معاملات می تواند از ضرر و زیان های احتمالی جلوگیری کند.

در این مقاله خواهید خواند:

• معامله وکالتی چیست؟
• چگونگی انجام معاملات وکالتی
• خطرات معاملات وکالتی
• چگونگی تبدبل سند وکالتی به سند رسمی
• پیشنهاداتی پیرامون معاملات وکالتی

معامله وکالتی چیست؟

امروزه به دلایلی مانند افزایش هزینه های مربوط به انتقال سند و یا در رهن بانک بودن سند ملک شاهد افزایش معاملات ملکی به صورت وکالتی هستیم بطوری که در این معاملات فروشنده به خریدار مربوطه وکالت بلاعزل می دهد تا تمامی کارهای لازم پیرامون انتقال سند و یا خرید و فروش ملک را انجام دهد. در این نوع معامله سند به نام خریدار منتقل نمی شود و به همین سبب مشکلاتی را برای این نوع معاملات شاهد هستیم و لذا انجام این نوع معامله خصوصا با افراد ناشناس پیشنهاد نمی شود اما اگر مجبور به انجام این گونه معاملات شدید، حتما در دفاتر اسناد رسمی آنرا به انجام رسانده و از انجام معامله در بنگاه ها خودداری کنید.

از جمله دلایلی که در برخی موارد شاهد انجام معاملات وکالتی هستیم می توان موارد زیر را نام برد:

• نداشتن سند و یا گم‌کردن سند رسمی ملک
• در رهن بانک بودن سند ملک(برای دریافت وام)
• عجله فروشنده ملک
• بالا بودن هزینه های نقل و انتقال اسناد
• فرار مالیاتی
• آماده‌نبودن اسناد تفکیکی واحدها(آپارتمان‌های نوساز)
• نداشتن وقت و فرصت کافی
• ارزان بودن ملک

چگونگی انجام معاملات وکالتی 

معاملات وکالتی با تمام دردسری که ممکن است برای خریداران بوجود آورد همچنان در بازار مسکن شاهد این گونه معاملات هستیم. در معاملات وکالتی همانطور که ذکر شد سند مربوطه به طور رسمی به نام خریدار منتقل نمی شود و تنها از سمت فروشنده، وکالتی بلاعزل به خریدار داده می شود. بر اساس این وکالت نامه که به جز برخی موارد، امکان فسخ آن از سوی فروشنده وجود ندارد، خریدار می تواند ملک مربوطه را در هر زمان و به هر قیمتی که بخواهد به دیگری فروخته و نیازی به اجازه و حضور فروشنده نمی باشد. اما همانطور که گفته شد این نوع معامله دردسرهای زیادی را به همراه دارد که می تواند خسارات بسیاری را برای خریدار به همراه داشته باشد. لذا به همین سبب توصیه می شود که از انجام معاملات وکالتی تا حد امکان خودداری شود.

خطرات معاملات وکالتی

معاملات وکالتی به سبب منتقل نشدن سند و انجام معامله با وکالت بلاعزل از سوی فروشنده، مشکلات و خطرات بسیاری را برای خریداران در بر دارد که از جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• امکان فروش ملک توسط فروشنده پس از دادن وکالت بلاعزل به فرد دیگر
• امکان باطل شدن وکالت بلاعزل در مواردی مانند فوت و یا جنون فروشنده. باید توجه داشت ذکر شدن عبارت "وکالت بعد از فوت نیز برقرار باشد" در وکالت نامه نیز مانع از باطل شدن آن نمی باشد.
• عدم مالکیت اصلی با داشتن وکالت بلاعزل
• امکان توقیف ملک در معاملات وکالتی
• وجود حکم تخریب برای خانه مربوطه

همانطور که ذکر شد در این گونه معاملات امکان اینکه فروشنده قصد کلاهبرداری داشته باشد زیاد است. لذا برای داشتن مالکیت نسبت به ملک مورد نظر و همچنین جلوگیری از فروش ملک به افراد دیگر، پیش از سند خوردن آن به نام خریدار، بایستی در زمان گرفتن وکالت نامه، در متن آن ذکر شود که فروشنده حق فروش ملک به دیگری را ندارد و یا اینکه همزمان با تنظیم وکالت نامه بلاعزل یک مبایعه نامه نیز تنظیم شود و در آن ذکر گردد که خریدار می تواند ملک را به هر کسی و با هر قیمتی معامله کرده و فروشنده حق درخواست ثمن را ندارد. در این صورت ملک مورد نظر تحت تملک خریدار بوده و تنها مراحل ثبت رسمی آن بایستی طی شود و فروشنده اجازه فروش ملک به دیگری را نداشته و حتی در صورت فوت فروشنده نیز ملک مربوطه تحت اختیار خریدار خواهد بود.

از دیگر مزایای تنظیم مبایعه نامه، جلوگیری از توقیف ملک مورد نظر می باشد. بطوری که در صورت اعلام این مورد که تاریخ تنظیم مبایعه نامه، پیش از حکم دادگاه بوده است، امکان توقیف ملک دیگر وجود نداشته و خریدار می تواند نسبت به ملک مربوطه ادعای مالکیت کند. 

چگونگی تبدیل سند وکالتی به سند رسمی

در صورت انجام معاملات وکالتی در اولین فرصت اقدام به ثبت رسمی معامله مربوطه و انتقال نام آن کرده تا از هر گونه خسارات احتمالی پیشگیری کرده باشید. به منظور تبدیل سند وکالتی مربوطه به سند رسمی بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه مدارک زیر اقدام به انجام مراحل مربوطه کنید.

• سند مالکیت ملک مورد نظر
• مدارکی برای اثبات تملک خریدار بر ملک مورد نظر مانند بنچاق انتقال قبلی، تقسیم‌نامه، حصر وراثت
• گواهی پایان کار ساختمان که توسط شهرداری صادر شده است (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
• مفاصا‌ حساب شهرداری (پسماند و عوارض شهرداری)
• مفاصا‌حساب دارایی
• استعلام ثبت ملک
• اصل شناسنامه و کارت ملی
• اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه ای که آن را تنظیم کرده است

پیشنهاداتی پیرامون معاملات وکالتی

• از انجام معاملات وکالتی خودداری کنید.
• در مورد این نوع معامله حتما اطلاعات لازم را کسب کنید.
• از معامله وکالتی با افراد ناشناس خودداری کنید.
• از مالک بودن فرد فروشنده اطمینان حاصل کنید.
• در صورت انجام معامله وکالتی حتما در دفاتر اسناد مراحل مختلف آن را طی کنید.
• از انجام معاملات وکالتی در بنگاه ها خودداری کنید.
• وکالت بلاعزل را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید. 
• در وکالت نامه بطور صریح و کاملا واضح، حق هر گونه دخالت، در مورد ملک مربوطه را از فروشنده ساقط کنید
• همراه وکالت نامه حتما مبایعه نامه نیز تنطیم کنید.
• هر چه زودتر اقدام به ثبت رسمی سند کرده و سند وکالتی را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.