حق پشیمانی در معاملات ملکی

در این مقاله خواهید خواند:

• شرط پشیمانی چیست؟
• شرایط قانونی برای استفاده از شرط پشیمانی
• نحوه اجرای شرط پشیمانی
• دریافت ضرر و زیان از فرد فسخ کننده قرارداد
• ایجاد شرط پشیمانی در قرارداد عقلانی است؟
• استفاده هم زمان از حق پشیمانی و اسقاط کافه خیارات

شرط پشیمانی چیست؟

شرط پشیمانی که در معاملات مختلف از جمله معاملات ملکی مطرح می شود یکی از انواع خیار شرط بوده و برای فسخ قرارداد مربوطه مورد استفاده قرار می گیرد. همان طور که مشخص است این نوع از خیارات مربوط به زمانی است که یکی از طرفین از معامله صورت گرفته پشیمان شود و برای فسخ آن اقدام کند. اما بر اساس قانون می بایست شرایط و جزئیات مربوط به این شرط مشخص شود.

• اینکه طرفین قرارداد تا چه زمانی می تواننند از این حق و یا شرط استفاده کنند؟
• در صورت فسخ قرارداد بر اساس این شرط باید خسارتی پرداخت شود؟ این میزان خسارت چقدر خواهد بود؟
• آیا این شرط در هر حالتی و با هر دلیلی قابل استفاده است؟

شرایط قانونی برای استفاده از شرط پشیمانی

شرط پشیمانی نیز مانند دیگر قوانین حاکم بر قراردادها دارای اصولی می باشد که باید مد نظر قرار گیرد. در صورت عقد قرارداد ملکی باید بدانید که این شرط به صورت پیش فرض در قراردادها وجود نداشته و باید به صورت مکتوب و توافق شده در قرارداد درج شود. همان طور که بیان شد شرط پشیمانی یکی از انواع خیار شرط در معامله می باشد که یکی از اصلی ترین اصول مربوط به خیار شرط تعیید مدت زمان می باشد. به عبارتی اگر برای خیار شر مدت زمان تعیین نشود این شرط باطل بوده و قابل اجرا نخواهد بود.

پس باید طرفین معامله توجه داشته باشند که اگر قصد استفاده از حق پشیمانی در معامله را دارند باید این شرط را برای مدت زمانی مشخص (به عنوان مثال 48 ساعت بعد از عقد قرارداد) تعیین کنند و در قرارداد مربوطه درج کنند.

پرسش دیگری که برای اجرای شرط پشیمانی مطرح می شود میزان خسارت به وجود آمده برای طرف مقابل است. لذا در ادامه روند تعیین شرط پشیمانی و مدت زمان آن می بایست مبلغی را نیز به عنوان ضرر و زیان تعیین کرده و در قرارداد درج کنید. چرا که در غیر این صورت نمی توانید ادعایی برای دریافت خسارت داشته باشد.

به این ترتیب تنها زمانی قادر به استفاده از شرط پشیمانی و دریاف ضرر و زیان در قراردادها خواهید بود که موارد زیر را رعایت کرده باشید:

• توافق برای اجرای حق پشیمنی
• تعیین مدت زمان برای استفاده از شرط پشیمانی 
• تعیین ضرر و زیان قابل پرداخت توسط فسخ کننده قرارداد
• درج کردن تمامی موارد ذکر شده در قرارداد

نحوه اجرای شرط پشیمانی

اجرای این شرط منوط به شرایطی می باشد که در ادامه ذکر خواهد شد:

• اطلاع به طرف مقابل برای پشیمانی از قرارداد
• اقدام به موقع در زمان تعیین شده در قرارداد
• اقدام از طریق مراجع قانونی و نه مشاور املاک

افراد بازد در نظر داشته باشند که به دلیل نعیین زمان در این شرط تنها در صورتی قادر به فسخ و یا دریافت ضرر و زیان خواهند بود که در زمان تعیین شده اقدام قانونی انجام دهند. به عبارتی اگر فرد پشیمان از معامله تنها به طرف مقابل و یا به مشاور املاک اطلاع دهد کافی نبوده و می بایست حتما در زمان تعیین شده به مراجع قانونی مراجعه کرده و موضوع را پیگری کند.

دریافت ضرر و زیان از فرد فسخ کننده قرارداد

با توجه به قرارداد و توافقات درج شده در آن افراد می توانند خسارت مربوطه را در صورت فسخ قرارداد دریافت کنند. اما این مورد برای هر دو طرف معامله آسان نخواهد بود. به طوری که دریافت خسارت و ضرر و زیان برای خریدار با دردسر همراه بوده و ممکن است با همکاری نکردن فروشنده همراه باشد.

در صورت فسخ قرارداد توسط فروشنده، وی می بایست علاوه بر مبالغ دریافتی جهت فروش ملک مبلغ تعیین شده به عنوان ضرر و زیان را نیز پرداخت کند که معمولا فروشندگان به راحتی راضی به پرداخت ضرر و زیان نشده و خریدار با دردسر و با پیگیری از مراجع قانونی می بایست حق خود را طلب کند. 

اما اگر فسخ قرارداد توسط خریدار انجام شده باشد فروشنده می تواند هزینه مربوط به ضرر و زیان را از مبالغ دریافت شده (به عنوان مثال مبلغ دریافتی در جلسه عقد قرارداد یا همان مبلغ فی المجلس) کسر کرده و مابقی مبالغ را به خریدار برگرداند.

ایجاد شرط پشیمانی در قرارداد عقلانی است؟

با توجه به تجربیات مشاورین گروه مسکن صدف در قراردادهای اجرا شده و شرایط حاکم بر آن ها ترجیحا اگر از این شرط استفاده نشود و تمام توجه افراد به انتخاب درست و با تدبیر باشد کاری منطقی تر و مناسب تر خواهد بود. لذا توصیه می شود با مشاوره به جا و بررسی تمامی جوانب در زمان معامله از ایجاد این شرط خودداری شود. چرا که در هر صورت این شرط می تواند به ضرر هر دو طرف معامله باشد. برای مشاوره رایگان در خصوص خرید و فروش ملک و یا پیش خرید املاک با مشاورین مسکن صدف در ارتباط باشید.

استفاده هم زمان از حق پشیمانی و اسقاط کافه خیارات

آیا می‌توان در مبایعه نامه به طور همزمان از اسقاط کافه خیارات و حق پشیمانی استفاده کرد؟

این امر به راحتی و تنها با درخواست از مشاور املاک مربوطه امکان پذیر می باشد به طوری که شما می‌توانید در یک بند کافه خیارات را اسقاط نموده و در بند دیگری، حق پشیمانی را که در عمل یک نوع خیار شرط به حساب می‌آید ذکر کنید.

با ذکر اسقاط کافه خیارات، خیاراتی مثل خیار غبن و خیار مجلس را باطل خواهید کرد.