تهاتر چیست؟

در این مقاله خواهید خواند:

• تهاتر چیست؟
• انواع تهاتر
• شرایط لازم برای تهاتر
• شرایط لازم برای تهاتر قهری
• تهاتر ملک و شرایط مربوط به آن
• نکاتی پیرامون تهاتر مصالح ساختمانی
• مزایای تهاتر مصالح ساختمانی

تهاتر چیست؟

این اصطلاح در لغت به معنای تبادل کالا، پایاپای، هم دیگر را تکذیب کردن، مساوات و برابر شدن بوده و معنای حقوقی آن نیز سقوط تعهد به سبب بدهکار بودن طرفین معامله به هم دیگر می باشد. 

در معاملات معمول در ازای پرداخت پول، کالا یا خدماتی دریافت می شود اما در معاملات تهاتر، افراد در مقابل کالایی که دریافت می کنند کالایی دیگر را به طرف مقابل می دهند. به عنوان مثال دو نفر در معامله مورد نظر ملک خود را با مصالح ساختمانی رد و بدل کرده و بدون پرداخت مبلغی وارد معامله می شوند. به این گونه معاملات که در روند انجام آن کالایی بدون پرداخت هزینه و در مقابل دریافت کالایی دیگر به فروش می رسد تهاتر گفته می شود. 

در برخی مواقع یکی از طرفین معامله به دیگر بدهی داشته و در طی زمان موقعیتی ایجاد می شود که فرد طلبکار کالایی را از وی خریداری می کند. در این مواقع اگر افراد کالای مربوطه را در ازای بدهی خود دریافت کنند، معالمه مورد نظر نیز تهاتر بوده و در پی این معامله بدهی افراد به یکدیگر رفع خواهد شد.

انواع تهاتر

در شرایط حقوقی جامعه و قوانین موجود انواع تهاتر شامل موارد زیر می باشد:

• تهاتـر قهری(قانونی): این نوع تهاتر با حکم قانون است و بدون ارادۀ طرفین حاصل می‌شود. اگر دین افراد به یکدیگر، از یک جنس نباشند یا از جهت زمان و مکان تفاوت داشته باشند، با هم به طور قهری تهاتر نخواهند شد
• تهاتـر قراردادی: در صورتی که شرائط تهاتـر قهری قابل اجرا نباشد، طرفین می‌توانند با توافق تهاتـر نمایند که به این نوع از تهاتر، قراردادی گفته می شود.
• تهاتـر قضائی: در مواردی که در اصل دین، میزان آن و یا در شرایط مربوطه اختلاف باشد، موضوع در دادگاه بررسی شده و با رای دادگاه تهاتر انجام می شود.

شرایط لازم برای تهاتر 

• موضوع تهاتر باید قانونی و مطابق با شرع اسلام باشد.
• مقدار بدهی در این قرارداد دو طرفه باید یکسان باشد اما اگر بدهی یکی از طرفین بیشتر از دیگری باشد میزان بدهی باید ساقط شده و باقی مانده به فردی که طلب بیشتری دارد پرداخت گردد.
• رضایت طرفین قرارداد در تهاتر شرط است.
• دو طرف قرارداد باید عاقل و بالغ باشند و از صلاحیت لازم برخوردار باشند. انجام تهاتر با افراد صغیر و محجورین امکان پذیر نیست.
• عقد چنین قراردادی باید توسط افرادی انجام شود که از شایستگی لازم جهت انجام آن برخوردار باشند.
• در این قرارداد مقدار بدهی و جنس باید برابر باشد.
•  بدهی طرفین باید بر اساس شرایط قانونی باشد در غیر این صورت امکان انجام تهاتر وجود نخواهد داشت.

شرایط لازم برای تهاتر قهری

تهاتر قهری نیز دارای شرایطی مشخص می باشد که بایستی حتما رعایت شود. در صورت عدم وجود این شرایط تهاتر مربوطه قهری نخواهد بود.

• جنس دو دین مثل همدیگر باشد، مثلاً هر دو پول و یا زمین باشند.
• دو شخص در برابر همدیگر هم طلبکار باشند و هم بدهکار.
• بدهی بین دو طرف اگر میزانی پول در ازای کالای دیگری مثل فرش باشد، تهاتر اتفاق نمی افتد. چرا که باید موضوع دو دِین کلی باشد.
• زمان پرداخت بدهی و طلب یکی باشد.
• مکان پرداخت دو دین یکسان باشد، یعنی تهاتر بین زمین در شمال و تهران امکانپذیر نیست.
• هر دو دین آزاد باشند و یکی از آن ها به نفع دیگری قبلاً بازداشت نشده باشد.

تهاتر ملک و شرایط مربوط به آن

با توجه به تعاریف صورت گرفته تهاتر برای رفع دین انجام می گیرد. حال اگر در این میان مورد تهاتر ملک باشد، یا به عبارتی دو ملک با هم تعویض شود این معامله با توجه به شرایط، تابع قوانین مربوط به معاوضه و یا بیع خواهد بود. به طوری که اگر دو ملک با یکدیگر معامله شوند، این معامله معاوضه نام گرفته و اگر یکی از طرفین در قبال ملک دریافتی، پول پرداخت کند معامله بیع نام خواهد داشت و هر کدام از این موارد شامل قوانین خاص خود خواهد بود. 

اما در حال حاضر شاهد افزایش معاملاتی از این دست در بازار مسکن هستیم. به طوری که افراد، ملک یا واحد مسکونی یا تجاری خود را با زمین، ملک کلنگی و یا مصالح ساختمانی معاوضه می کنند. به سبب شرایط حاکم بر بازار مسکن، این نوع معاملات بسیار مورد توجه سازندگان و انبوه سازان می باشد. به این صورت که سازندگان از افراد زمین و یا مصالح ساختمانی را دریافت کرده و پس از اجرای مراحل ساخت در قبال این بدهی به وجود آمده، از ساختمان احداث شده طلب فرد را پرداخت می کنند. به این روش هم کار سازندگان متوقف نشده و همچنین طرف دیگر معامله صاحب ملک و سرمایه ای خواهد شد.

توجه داشته باشید:

• اگر تهاتر بین واحدهای ساختمانی با زمین کلنگی انجام شود، معاوضه نامیده می شود.
• اختلاف در زمان و محل پرداخت بدهی مانع وقوع تهاتر املاک است اما در شرایطی مشخص و با توافقات انجام گرفته میان طرفین قابل انجام خواهد بود.
• خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن در معاوضه قابل استفاده نیست.
• در معاوضه حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

نکاتی پیرامون تهاتر مصالح ساختمانی

• هیچ پرداخت نقدی در تهاتر صورت نمی گیرد اما دو طرف نسبت به یکدیگر متعهد هستند.
• تهاتر مصالح ساختمانی برای هر دو طرف معامله یعنی سازندگان و تولیدکنندگان مصالح سودآور خواهد بود. 
• تهاتر ساختمان برای پروژه های بزرگ مناسب است.
• در تهاتر مصالح ساختمنای ابتدای امر قیمت واحد و ساختمان مورد معامله توسط کارشناس تعیین شده و سپس بر اساس آن تولیدکنندگان، مواد و مصالح مربوطه را در اختیار سازنده قرار می دهند.
• تولیدکنندگان بایستی ابتدای امر با هزینه خود مصالح را تامین کنند.
• در این تهاتر، هم زمانی برای رفع دین، امکان پذیر نخواهد بود. چرا که سازنده برای تحویل ساختمان نیاز به زمان خواهد داشت.
• در صورت وجود اختلاف نطر میان طرفین برای زمان و مکان پرداخت، انجام تهاتر امکان پذیر نخواهد بود.
• تهاتر یکی از محکم ترین معاملات می باشد که تضمین پرداخت در آن بسیار بالا است.

مزایای تهاتر مصالح ساختمانی

تهاتر برای سازندگان و تولیدکنندگان معامله مناسب خواهد بود تا بتوانند در پی آن علاوه بر رونق کسب و کار خود به دنبال سود و افزایش سرمایه باشند. در مجموع برای این نوع تهاتر می توان مزایای زیر را یادآور شد:

• تهاتر مصالح ساختمانی برای هر دو سمت معامله سودآور است.
• هر دو طرف به راحتی هم کسب و کار خود را رونق می بخشند و همچنین سودی مناسب عاید آن ها خواهد شد.
• فروش واحدهای ساختمانی و یا حجم بالای مصالح در این روش راحت تر می باشد.
• نیاز به پول نقد در این نوع معامله و سرمایه گذاری رفع شده است.
• تهاتر ساختمانی روشی بسیار مناسب برای رونق بخش ساخت و ساز مسکن می باشد. 
• ضمانت معامله بسیار بالا می باشد.
• این نوع معامله در هر مرحله از کار ساخت امکان پذیر خواهد بود و بسیار برای سازندگان کمک کننده می باشد.