تراکم ساختمان و نحوه محاسبه (راهنمای پهنه های ساختمانی)

در این مقاله خواهید خواند:

• تراکم ساختمانی
• پهنه بندی شهر تهران
• شاخص های کنترل تراکم
• ضریب سطح اشغال
• ضریب سطح زیر بنا
• طبقات مجاز ساختمانی
• تراکم واحد مسکونی در سطح
• محاسبه تراکم ساختمانی

تراکم ساختمانی

با توجه به مفهوم تراکم می توان بر اساس میزان و تعداد ساختمان های احداث شده در فضایی مشخص از شهر، تراکم ساختمانی را که به صورت درصد بیان می شود، را تعیین کرد. این تعداد ساختمان برای محاسبه تراکم ساختمانی، شامل تمامی کاربری ها از جمله مسکونی، تجاری، اداری و ... می شود و به عنوان معیاری برای سنجش های شهرسازی و تصمیم گیری های شهری در نظر گرفته می شود. شهرداری ها با توجه به طرح های تفصیلی، شرایط شهری و جمعیت ساکن در آن تراکم های ساختمانی را در نظر گرفته و در زمان انجام ساخت و سازها در نقاط مختلف شهر مجوز های لازم را صادر می کنند که بر اساس آن تعداد ساختمان ها و در نتیجه میزان جمیعت ساکن در مناطق مختلف قابل کنترل خواهد بود.

بر اساس تراکم ساختمانی تعیین شده از سوی شهرداری ها، سازندگان مجاز به احداث ساختمان به همان میزان طبقات و متراژ بوده و در غیر این صورت، میزان اضافه شده به بنا، تخلف ساختمانی به شمار می رود.

پهنه بندی شهر تهران

برای نظارت بر ساخت و ساز های شهری می بایست نظارت هایی از جنبه های مختلف صورت گیرد تا ساختمان ها و شرایط هر منطقه از نظر کاربری ساختمان و جمعیت تحت کنترل باشد. برای این منظور شاهد تنظیم طرح های تفصیلی از سوی شهرداری ها و دولت ها هستیم که بر طبق آن و قوانین موجود افراد اجازه ساخت و ساز دارند. یکی از مواردی که در طرح های تفصیلی شهرداری ها یا به عبارتی نقشه ساخت و ساز شاهد هستیم، پهنه بندی شهرها می باشد. در طرح تفصیلی شهرداری تهران، شاهد 4 نوع پهنه برای شهر و ساختمان های اجرا شده در آن می باشیم که هر کدام دارای شرایط و ویژگی های خاص خود می باشند. 

بر اساس فعالیت های انجام شده در ساختمان ها و زمین های شهری پهنه های زیر را برای شهر تهران شاهد هستیم که هر کدام با یک حرف اختصاری در طرح تفصیلی مشخص شده است. این پهنه های دارای ویژگی های متفاوتی هستند و هر کدام مختص به یک سری از فعالیت ها بوده و یا به عبارتی گویای نوع کاربری ساختمان و یا زمین مورد نظر می باشند.

• مسکونی(R)
• تجاری (S)
• ‌مختلط (M) 
• ‌حفاظت‌سبز (G)

پهنه مسکونی(R)

پهنه مسکونی همان طور که از اسم آن مشخص می باشد مربوط به زمین هایی است که اجازه ساخت با هدف سکونت برای آن صادر می شود. در این پهنه از طرح های شهرداری غالب ساختمان ها و زمین ها مسکونی بوده و کمتر شاهد دیگر انواع کاربری می باشیم. در این پهنه از طرح تفصیلی تنها مجوز برای کاربری مسکونی صادر شده و بسته به موقعیت زمین و شرایط منطقه تراکم ساختمان ها متفاوت می باشد. به صورتی که در برخی مناطق تنها اجازه ساخت بنا تا 6 طبقه صادر می شود اما در برخی مناطق مجوز بلند مرتبه سازی به سازندگان داده می شود که تمامی این موارد به شرایط منطقه و طرح تفصیلی شهر تهران بستگی دارد.

پهنه تجاری (S)

این پهنه از طرح تفصیلی به کاربری تجاری و یا اداری تعلق گرفته و در اکثر ساختمان های اجرا شده و یا در حال ساخت این نوع از کاربری را شاهد هستیم. پهنه S به طور معمول مربوط به مناطقی است که اغلب ساختمان ها دارای کاربری تجاری و یا اداری هستند و یا دارای شرایطی جهت اجرای این نوع از فعالیت می باشند. بر همین اساس در این مناطق طرح تفصیلی شهرداری به گونه ای طراحی شده است که شاهد کمترین تعداد ساختمان های مسکونی در این پهنه ها هستیم. ساختمان هایی که در این مناطق دارای کاربری مسکونی می باشند عمدتا در گذشته اجرا شده و پایان کار دریافت کرده اند. 

همانند پهنه مسکونی این پهنه نیز دارای ویژگی ها و قوانین مشخصی برای ساخت و ساز و میزان تراکم مجاز برای ساختمان ها می باشد که بسته به شرایط هر منطقه متفاوت هستند.

پهنه مختلط (M)

این پهنه مربوط به بخش هایی از پایتخت می باشند که کاربری مسکونی و تجاری به صورت توامان با یکدیگر قرار داشته و هر دو دسته از انواع کاربری را در آن ها شاهد هستیم. بر اساس مشاهدات این بخش ها در ابتدا دارای کاربری مسکونی بوده و با گذر زمان ساختمان هایی برای انجام فعالیت های تجاری و یا اداری در آن ها شکل گرفته است و در حال حاضر شاهد اختلاط این دو نوع از کاربری هستیم.

برای این بخش ها و پهنه های مربوطه بر اساس شرایط موجود اجازه ساخت و ساز برای کاربری مسکونی و تجاری هر دو صادر می شود اما تمامی این ها بر اساس طرح تفصیلی شهرداری قابل انجام خواهد بود.

پهنه فضای سبز (G)

این پهنه از شهر تهران برای حفاظت از فضاهای سبز در نظر گرفته شده و تنها نوع خاصی از کاربری ها در این پهنه اجازه ساخت دارند. پهنه فضای سبز در طرح تفصیلی زمین های باز عمومی و خصوصی، پارک های جنگلی و همچنین زمین های زراعی را شامل می شود و به همین سبب مجوز ساخت تنها برای اماکن گردشگری، تفرجگاه ها، اماکن مربوط به خدمات آموزشی، درمانی و فرهنگی و همچنین استقرار اماکن مربوط به مدیریت بحران و کاربری هایی از این قبیل صادر می‌شود.

شاخص های کنترل تراکم

همانطور که ذکر شد تراکم ساختمانی راهی برای کنترل تراکم جمعیتی است. لذا برای کنترل تراکم بایستی بر ساخت و ساز ها در هر منطقه بسته به شرایط محیطی آن و ظرفیت آن منطقه نظارت داشته و حدودی مشخص را برای ساختمان سازی ها در نظر گرفت. از جمله این حدود و نظارت های هدف دار می توان موارد زیر را نام برد.

ضریب سطح اشغال

به منظور کنترل تراکم ساختمانی و همچنین کنترل جمیعیتی در بخش های مختلف شهری با توجه به وسعت کلی زمین مورد نظر تنها در متراژی مشخص، اجازه ساخت و ساز داده می شود. که این میزان در شهرهای مختلف و بسته به شرایط محیطی و پهنه ای که زمین در آن واقع شده متفاوت است. در طرح های تفصیلی برای مشخص کردن سطح اشغال و محاسبه آن نکاتی را در نظر گرفته می شود.

• داکت های اجرا شده در ساختمان ها، جزء سطح اشغال به حساب نمی آید اما در پروانه ی ساخت، جزء بنا محاسبه شده و لذا مشمول دریافت عوارض مربوطه خواهند بود.
• بالکن ساختمان و واحد های آن، جزء سطح اشغال به حساب آمده اما در زمان پرداخت عوارض بخشی از آن محاسبه نمی شود.
• مقدار سطح اشغال مجاز برای همکف، طبقات و زیر زمین‌ها، در هر طبقه به طور مجزا محاسبه و کنترل می گردد. 
• مساحت پیش آمدگی‌های روی گذر (کنسول ها) جزء سطح اشغال محاسبه نشده و از آن کسر می شود.

عوامل موثر بر سطح اشغال

• عرض گذر
• مساحت زمین
• پهنه محل قرارگیری ملک
• درصد مجاز سطح اشغال

مثلا اگر قصد ساخت و ساز در زمینی با متراژ ۵۰۰ متر را داشته باشید و ضریب سطح اشتغال در آن منطقه ۶۰ درصد باشد متراژی را که می توانید در آن ساختمان بسازید بصورت زیر محاسبه می شود:

500 متر × 60% = 300 مترمربع

ضریب سطح زیر بنا

منظور از ضریب سطح زیربنا میزان زیر بنای ساختمان در کل طبقات می باشد. این معیار برای مناطق مختلف با درصد بیان می شود. به عنوان مثال برای برخی مناطق این ضریب برابر 180 درصد است و این بدان معنی می باشد که 180 درصد مساحت کل زمین می توان زیر بنا برای ساختمان در نظر گرفت. 

به عنوان مثال در زمینی با متراژ ۵۰۰ مترمربع و سطح اشغال 60 درصد همانطور که محاسبه شد می توان در 300 مترمربع از زمین مربوطه اقدام به ساخت کرد. در این زمین اگر ضریب زیربنا 180 درصد باشد می توان ساختمانی 3 طبقه احداث کرد.

500 × 180 = 900مترمربع زیربنای ساختمان

300 / 900 = 3طبقه ساختمان در زمینی به وسعت 300 مترمربع

طبقات مجاز ساختمانی

این شاخص برای طراحان شهری از اهمیت بالایی برخوردار بوده و براساس دو شاخص قبلی تعیین می شود. و در مناطق مختلف بر اساس این معیار ساختمان ها نمی توانند بیشتر از تعدادی مشخص طبقه بالای زمین داشته باشند.

تراکم واحد مسکونی در سطح

همانطور که از عنوان این شاخص بر می آید، تعداد واحدهای مسکونی در سطح و یا مساحت مشخصی از شهر می باشد. این تعداد واحد شامل واحد های آپارتمانی، ویلایی و .. بوده و شاخص موثرتری برای کنترل جمعیت است. چرا که بر اساس تعداد واحد های ساخته شده می توان تعداد خانوار ساکن در منطقه و به همان ترتیب تعداد افراد را کنترل کرد.

محاسبه تراکم ساختمانی   

برای محاسبه تراکم ساختمانی ابتدا بایستی به مساحت قید شده در سند مالکیت رجوع کنیم. بر همین اساس می توان میزان تراکم مجاز برای ملک مورد نظر را بدست آورد. تراکم ساختمانی که توسط شهرداری ها مشخص می شود، در هر منطقه متفاوت بوده و معمولا ۱۰۰، ۱۲۰، یا ۱۸۰ درصد می باشد.

به عنوان مثال اگر در یک زمین ۳۰۰ متری قصد ساخت و ساز داشته باشیم و تراکم ساختمانی آن ۱۸۰ درصد باشد، می توان در این زمین ۵۴۰ متر مربع ساختمان بنا کرد. این میزان تراکم بایستی در ضریب اشغال مربوط به ملک مورد نظر اجرا شود. به عبارتی اگر در منطقه ای ضریب اشغال 60 درصد و زمین ما 300 مترمربع باشد با یستی در 180 مترمربع از این زمین اقدام به ساخت و اجرای تراکم مجاز آن کرد. یعنی در 180 متر از زمین می توان 540 متر زیربنا را پیاده کرد.

عوامل موثر بر تراکم ساختمانی

•  جمعیت
• کاربرد ساختمان 
• عرض معبر
• مساحت قطعات
• نسبت ابعاد قطعات
• لزوم تابش اشعه زمستانی به بدنه جنوبی ساختمان
• لزوم رعایت حداقل فضای باز برای هر ساكن
• قیمت زمین
• قیمت مسکن
• هزینه ساخت