اوراق تسهیلات مسکن چیست؟

در این مقاله خواهید خواند:

• اوراق تسهیلات مسکن چیست؟
• تفاوت اوراق تسهیلات مسکن با وام مسکن
• مشخصات و ویژگی های اوراق تسهیلات مسکن
• شرایط مورد نیاز برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن
• نحوه خرید اوراق تسهیلات مسکن
• تعداد مجاز خرید اوراق تسهیلات مسکن
• تفاوت‌های اوراق تسهیلات بانک مسکن و بانک ملی
• مزایا و معایب اوراق تسهیلات مسکن

اوراق تسهیلات مسکن چیست؟

با افزایش نرخ تورم و اثر آن بر افزایش قیمت مسکن، بسیاری از افراد جامعه سعی دارند با گرفتن وام های مختلف هر چه سریعتر خانه دار شده و از این طریق، از اثر و نقش تورم بر زندگی خود بکاهند. اوراق تسهیلات مسکن، که به عنوان وام مسکن بدون سپرده گذاری نیز شناخته شده است، یکی از امکاناتی است که توسط بانک مسکن برای متقاضیان خرید ملک در نظر گرفته شده است تا بتوانند پروسه یکساله وام مسکن یکم را بسیار سریعتر و در حد چند هفته سپری کنند. در واقع این اوراق که جزئی از سهام  بانک می باشند، برگه های امتیاز دریافت تسهیلات مسکن هستند که متقاضی وام با در دست داشتن هر برگ می تواند تسهیلاتی معادل  ۵٠٠ هزار تومان از بانک دریافت کند. شایان ذکر است که اوراق تسهیلات مسکن دارای ارزش ذاتی می باشند که در ادامه به آن خواهیم پرداخت. 

تفاوت اوراق تسهیلات مسکن با وام مسکن

از گذشته تا کنون، وام مسکن یکم، یکی از پرطرفدارترین وام ها برای خرید ملک بوده است. برای دریافت این وام، متقاضی وام ملزم به افتتاح حساب و سپرده گذاری بدون تغییر در سرمایه در بانک به مدت حداقل یک سال می باشد و تنها پس از گذراندن این مدت زمان مشخص قادر به دریافت وام برای خرید ملک می شود. اما امروزه، به دلایل ذکر شده در بالا، این پروسه زمانبر جوابگوی نیاز متقاضیان نبوده و در نتیجه آن ها به دنبال یافتن راهی جایگزین هستند. یکی از راههای دسترسی سریع به تسهیلات مسکن برای خرید ملک، خرید اوراق تسهیلات مسکن به جای دریافت وام مسکن می باشد. این وام بدون نیاز به سپرده گذاری، از محل اوراق بهادار یا ممتاز تامین اعتبار می گردد.

مشخصات و ویژگی های اوراق تسهیلات مسکن

• اوراق تسهیلات بانک مسکن یا اوراق تسه که به تسه در فرابورس قابل شناسایی است، پانزدهم هر ماه توسط بانک مسکن به افراد دارای حساب سپرده ممتاز اختصاص داده شده و در اول ماه بعد و پس از طی مراحل قانونی در فرابورس بازگشایی و قابل معامله می شود. این اوراق دارای ارزش ذاتی بوده به طوریکه امکان خرید و فروش به روز آن ها در این بازار میسر می باشد. نماد معاملاتی این اوراق به صورت تسه که مخفف تسهیلات است و ۴ عدد در کنار آن مشخص می شود که اعداد به ترتیب از چپ بیانگر سال و ماه صدور این اوراق می باشند. به عنوان مثال امتیاز تسهیلات مسکن شهریور ١٣٩٩ به صورت تسه ٩٩٠۶ می باشد. 
• قیمت هر برگ از این اوراق ۵٠٠ هزار تومان بوده و مدت اعتبار آن ها دو سال با قابلیت تمدید دو دوره ۶ ماهه می باشد. 
• این اوراق معاف از مالیات بوده و نرخ کارمزد اوراق تسهیلات مسکن در کارگزاری ها در موقعیت خرید و فروش اوراق متفاوت است، به طوریکه کارمزد خرید آن ۰.۴۹ درصد و کارمزد فروش آن ۰.۲۴ درصد می باشد.
• در کنار استفاده از این تسهیلات، فرد متقاضی می تواند وام جعاله مسکن (وام تعمیر مسکن) را نیز دریافت نماید که در اینصورت بایستی به اندازه دو برابر رقمی وام جعاله، اوراق تهیه نماید.  .
• اوراق مربوطه دارای تاریخ انقضا می باشند، لذا درصورتیکه اعتبار اوراق تسهیلات مسکن فرد متقاضی دریافت وام بدون سپرده گذاری به پایان برسد، فرد دیگر فرصت استفاده از آن را نداشته و وجوه پرداختی بابت خرید این اوراق به او بازگردانده نخواهد شد. 
• بر اساس قوانین سازمان بورس، در صورتیکه متقاضی دریافت وام بدون سپرده این اوراق را خریداری نماید، از زمان خرید به مدت ۴ ماه امکان فروش اوراق برای فرد وجود ندارد مگر اینکه سر رسید اوراق کمتر از ۴ ماه باشد که در اینصورت این مدت به ٢ ماه کاهش می یابد.
• مشروط به زمان سررسید، قیمت‌های مختلفی برای این اوراق وجود دارد و هرچه فاصله زمانی تا سررسید بیشتر باشد، این اوراق ارزش بالاتری داشته و گران‌تر معامله خواهند شد. 
• همانند تمام شرکت‌های بورسی و فرابورسی، دامنه نوسان این اوراق ۵ درصد نسبت به قیمت پایانی روز قبل است.

شرایط مورد نیاز برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن

• فرد متقاضی وام بدون سپرده گذاری نباید سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده در سیستم بانکی کشور داشته باشد.
• نباید بیشتر از ۲۵ سال از صدور جواز ساخت ملک مورد خریداری گذشته باشد. ( اگر تاریخ صدور جواز ساخت بیش از ۲۵ سال گذشته باشد و تا حداکثر ۳۰ سال باشد، سقف تسهیلات متناسب با سن بنا تغییر می کند).
• اگر ملک در خارج از مناطق بافت فرسوده شهری باشد، نرخ سود وام مسکن اوراق ۱۷.۵ درصد و اگر ملک در مناطق بافت فرسوده باشد، نرخ سود ۱۶ درصد محاسبه خواهد شد.
• روش‌های بازپرداخت وام مسکن بدون سپرده گذاری به صورت ساده و پلکانی است. اگر ملک در خارج از بافت فرسوده شهری باشد، مدت زمان بازپرداخت وام به هر دو روش ساده و پلکانی حداکثر ۱۲ سال است. اگر ملک در مناطق بافت فرسوده باشد،  مدت زمان بازپرداخت آن به روش ساده حداکثر ۱۵ سال و به روش پلکانی حداکثر ۱۲ سال خواهد بود.

نحوه خرید اوراق تسهیلات مسکن

دریافت اوراق تسهیلات مسکن از دو طریق امکان پذیر است:

• در روش اول متقاضی دریافت این تسهیلات بایستی به شعب بانک مسکن مراجعه کرده و با افتتاح حساب سپرده ممتاز با سود و یا بدون سود و گذاشتن مبلغی معین در این حساب بدون برداشت تا موعدی که بانک مشخص کرده است، پس از سه ماه، سه برگه و بعد از آن هر ماه در صورت نگهداشتن موجودی در حساب یک برگه از این اوراق تسهیلات را دریافت کند. 
•  در روش دوم که بسیار سریعتر از روش اول بوده  و بدون نیاز به سپرده گذاری در بانک می باشد، متقاضی در واقع اوراق افرادی که دارای حساب ممتاز می باشند را خریداری می کند. در این روش ابتدا فرد مورد نظر باید در یکی از کارگزاری های معتبر ثبت نام کرده و کد بورسی دریافت کند تا از این طریق قادر به معامله این اوراق در فرابورس باشد. پس از خرید اوراق مربوطه، فرد می تواند با مراجعه به بانک و ارائه مدارک مرتبط با ملک مورد نظر و اوراق خریداری شده، به ازای هر برگ از بانک تسهیلات دریافت کند.

تعداد مجاز خرید اوراق تسهیلات مسکن

برای خرید اوراق تسهیلات مسکن بدون سپرده گذاری برای متقاضیان سقف خاصی در نظر گرفته شده است که با توجه به قیمت مسکن در هر سال می تواند تغییر کند. اما به طور کلی نسبت مشخصی بین مقدار وام مورد تقاضا و تعداد اوراق مورد نیاز برای این وام وجود دارد، به گونه ای که ارزش رقمی اوراق بایستی دو برابر مقدار وام مورد نظر باشد، به عنوان مثال برای دریافت وام ٢٠٠ میلیون تومانی مسکن بایستی ۴٠٠ برگه سهم توسط متقاضی خریداری شود. 
همچنین برای دریافت وام از این طریق محدودیت دفعات وجود ندارد، به بیان دیگر اگر متقاضی یک بار با خرید اوراق ممتاز بانک مسکن، وام مسکن دریافت کرده باشد، برای دریافت مجدد وام با همان روش، محدودیتی ندارد. در صورتیکه چنین موضوعی برای اخذ وام مسکن یکم وجود ندارد. 
نکته حائز اهمیت در خریداری اوراق اینست که نمی توان به هر تعدادی در یک معامله سفارش خرید داد. به عبارت دیگر بر طبق قانون سازمان بورس، هر کد معاملاتی تنها مجاز به خرید ١۶٠ برگه از این اوراق در روز می باشد.

تفاوت‌های اوراق تسهیلات بانک مسکن و بانک ملی

اوراق تسهیلات مسکن که توسط دو بانک ملی و مسکن و به ترتیب با نماد های تملی و تسه در بازار فرابورس قابل معامله می باشند، تفاوت های جزئی با یکدیگر دارند که در ذیل به آن اشاره می کنیم؛ 

• یکی از شرایط برای دریافت اوراق تسه سن بنا است که بایستی سن ملک خریداری شده کمتر از ٢۵ سال باشد در صورتیکه چنین محدودیتی برای اوراق تملی وجود ندارد.
• میزان عرضه اوراق تسه در بازار سرمایه بسیار بیشتر از اوراق تسهیلات بانک ملی است.

مزایا و معایب اوراق تسهیلات مسکن

صرفه جویی در زمان یکی از مزایا و نکات مهم استفاده از اوراق تسهیلات مسکن می باشد که با توجه به افزایش نرخ تورم و اثر مستقیم آن بر قیمت مسکن بسیار حائز اهیت است. همچنین با توجه به بررسی اسناد و استعلامات لازم که توسط بانک انجام می شود، در خصوص اعتبار ملک خریداری شده می توان اطمینان حاصل کرد. 
از طرفی از مهمترین معایب این اوراق می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• بالا بودن نرخ بهره این اوراق 
• غیر قابل استرداد بودن فوری سهام خریداری شده
• در رهن بودن سند ملک خریداری شده توسط بانک تا پایان موعد آخرین قسط
• هزینه بالای اوراق تسهیلات مسکن

در مجموع می توان گفت با توجه به تمامی نکات گفته شده، استفاده از اوراق تسهیلات مسکن برای بسیاری از افراد می تواند کمک بزرگی در جهت خانه دار شدن باشد.