انواع سند ملکی

در این مقاله خواهید خواند:

• تعریف سند رسمی
• اهمیت آشنایی با انواع سند ملکی
• انواع سند ملکی
  • سند منگوله دار
  • سند تک برگ
  • سند مشاع
  • سند مفروز
  • سند شش دانگ
  • سند وکالتی
  • سند وقفی
  • سند رهنی

تعریف سند رسمی

سند به معنای نوشته ای است مکتوب که بر اساس آن می توان مطلب یا ادعایی را ثابت و به آن استناد کرد. باید دقت داشت که طبق تعریف بایستی سند مورد ادعا حتما به صورت مکتوب باشد و همچنین قابل استناد تا بتوان آن را به عنوان سند در نظر گرفت، در غیر این صورت دلیل ارائه شده، سند محسوب نمی شود. در این میان انواع سند شامل اسناد رسمی و عادی می باشد که هر کدام شرایط مختص به خود را دارند. بطوری که سند رسمی برای اسنادی بکار برده می شود که در دفاتر اسناد رسمی و به عبارتی در اداره ثبت اسناد و املاک، توسط متخصصین مربوطه ثبت شده و تمامی مراحل قانونی آن طی شده باشد. این گونه اسناد براحتی قابل استناد بوده و نمی توان در مورد آنها ادعای انکار و یا تردید کرد در صورتی که اسناد عادی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده و به همین سبب می توان در مورد آنها ادعای انکار و یا تردید کرد. 

با توجه به نکات گفته شده اسناد رسمی ادله محکم تری نسبت به اسناد عادی بوده و در نتیجه از اهمیت بالاتری برخوردار می باشند و به سبب ثبت در مراجع قانونی از اعتبار بالاتری بهره می برند.

اهمیت آشنایی با انواع سند ملکی

یکی از مهمترین دلایلی که می توان به کمک آن ادعایی را ثابت کرد اسناد می باشند که به سبب گوناگونی آنها بایستی پیش از اقدام به خرید و فروش در بازار مسکن در مورد آنها و شرایط حقوقی هر یک، اطلاعاتی کسب کرد تا از هرگونه خسارت احتمالی جلوگیری کرد. علاوه بر این سند و نوع آن تاثیر بسیاری بر ارزش ملک مربوطه دارد به عنوان مثال سند مشاع در مقایسه با دیگر اسناد مشابه از ارزش کمتری برخوردار می باشد، لذا بایستی پیش از تنظیم سند در موردسند و انواع آن اطلاعاتی کسب کرد.

انواع سند ملکی

اسناد ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن انواع گوناگونی را شامل می شود که هر کدام از آنها شرایط ثبتی و ماهیت خاص خود را دارند. از جمله انواع سند ملکی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• سند منگوله دار
• سند تک برگ
• سند مشاع
• سند مفروز
• سند شش دانگ
• سند اعیان
• سند عرصه
• سند وقفی
• سند ورثه‌ای
• سند المثنی
• سند معارض
• سند شورایی
• سند وکالتی
• سند بنچاق
• سند رهنی

در ادامه به معرفی برخی از این اسناد خواهیم پرداخت.

سند منگوله دار

سند منگوله دار جزو اسناد قدیمی می باشد که بصورت دفترچه ای و دست نویس بوده است. امروزه اکثر املاک قدیمی ساز دارای این نوع سند می باشند اما پس از هر گونه تغییری در سند از جمله انتقال آنها تبدیل به سند تک بر می شود. تمامی اسناد منگوله دار دارای اعتبار می باشند و تنها در صورت لزوم به اسناد تک برگ تغییر پیدا می کنند.

سند تک برگ

بر خلاف اسناد قدیمی و منگوله دار که بصورت دست نویس می باشند اسناد تک برگ بصورت الکترونیکی و کاملا ایمن تهیه می شوند لذا جعل این اسناد که دارای هولوگرام مخصوص می باشد غیر ممکن است. علاوه بر این اسناد تک برگ قابلیت صادر شدن برای تمامی مالکین را داشته و پس از نقل و انتقالات اسناد به سبب خرید و فروش ملک تنها مشخصات مالک جدید در آن ثبت می شود.

سند مشاع

سند مشاع همانطور که مشخص است با توجه به معنی کلمه مشاع(شریک بودن)، بین چند مالک به صورت مشترک بوده و هر کدام از آنها بر ملک مربوطه حقی دارند و این نوع مالکیت برای هر کدام از آنها با یک سند مجزا مشخص شده است. به عبارتی هر یک از مالکین دارای یک سند جداگانه می باشند. اما ملک مورد نظر به لحاظ موقعیتی تقسیم بندی نشده و همه مالکین در تمام ملک با یکدیگر شریک اند. لذا این نوع املاک به سبب نوع سند و تعدد مالکین از ارزش پایین تری برخوردار بوده و لذا خرید و فروش آن سخت تر می باشد. اما این گونه املاک و اسناد مربوط به آنها قابل تفکیک بوده و می توان برای داشتن سند مفروز و به عبارتی تفکیک سند مشاع اقدام کرد.

سند مفروز

همانطور که گفته شد سند مفروز سندی است که پس از تفکیک سند مشاع صادر می شود. بطوری که با درخواست هر یک از مالکین یک ملک مشاع، برای انجام هرگونه عملیاتی بر روی ملک مربوطه، بایستی برای تفکیک و افراز ملک مشاع اقدام کرده و با طی مراحل قانونی آن سندی با موقعیت مشخص و جداگانه صادر خواهد شد که برای هریک از مالکین به صورت مجزا بوده و سند صادر شده سند مفروز نامیده می شود. این نوع سند نیز پیچیدگی های خاص خود را دارد که بایستی با آنها آشنا بود.

سند شش دانگ

سند شش دانگ که یکی از معتبر ترین اسناد رسمی کشور می باشد مربوط به املاکی است که تمامی آن ملک در شش جهت شمال جنوب غرب شرق بالا و پایین به یک نفر تعلق داشته و تنها تحت تملک وی باشد. این نوع سند یکی از بهترین نوع اسناد رسمی می باشد چرا که پیچیدگی های کمتری داشته و در نتیجه خرید و فروش آن بدون دردسر پیش خواهد رفت و همچنین مسائل حقوقی پیرامون آنها نیز کمتر خواهد بود.

سند وکالتی

زمانی که شخصی به دلایلی از جمله بیماری تمامی اختیارات مربوط به یک ملک را تحت یک وکالت نامه به دیگری واگذار می کند، سند صادر شده برای شخص وکیل تحت عنوان سند وکالتی شناخته شده و نام او به عنوان وکیل در سند ثبت می شود. لازم به ذکر است که وکالت نامه مربوطه بایستی بصورت محضری باشد تا بتوان روی اعتبار آن حساب کرد در غیر این صورت معاملات انجام شده غیر قانونی تلقی می شود.

سند وقفی

همانطور که از نام اینگونه اسناد مشخص است، سند وقفی مربوط به املاکی می باشند که مالک مربوطه آن را وقف کرده و تحت اختیار اداره اوقاف قرار گرفته است و این اداره املاک مربوطه را تحت قراردادهای مشخص و بصورت 99 ساله واگذار می کند. این گونه املاک در صورتی که به فروش برسند تنها اعیان آنها واگذار می شود و مالک تنها برای اعیان مربوطه سند دریافت خواهد کرد و عرصه ملک مربوطه تحت تملک اداره اوقاف خواهد بود.

سند رهنی

اگر در زمان خرید خانه از تسهیلات بانکی استفاده شود و ملک مربوطه در رهن بانک قرار گیرد، در سند صادر شده برای ملک این مورد ذکر خواهد شد و تا زمان پرداخت اقساط وام ملک مربوطه در رهن بانک خواهد بود. اسناد این گونه املاک پس از پایان اقساط به مالکین مربوطه تحویل داده خواهد شد.