هنگام اجاره ملک از این نکات غافل نشوید!

در این مقاله خواهید خواند:

• اجاره ملک
• بررسی ملک مورد اجاره
• سوالاتی که باید پیش از امضای قرارداد بپرسید
  • سیستم های امنیتی خانه چگونه است؟
  • مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات خانه در طول مدت اجاره با کیست؟
  • قوانین ساختمان چه مواردی را برای ساکنین منع کرده است؟
  • میزان اختیارات مستاجر در مورد ملک تا چه میزان می باشد؟
  • پرس و جو در مورد دیگر ساکنین ساختمان
  • پارکینگ واحد را بررسی و جای دقیق آن را مشخص کنید
• قرارداد اجاره
• فسخ قرارداد اجاره

اجاره ملک

اجاره ملک به صورت های گوناگون یکی از انواع معاملاتی است که در بازار مسکن بسیار شاهد آن هستیم. به این صورت که فردی به عنوان مالک، ملک خود را برای اجاره ارائه کرده و فرد متقاضی ملک به عنوان مستاجر در آن خانه و یا مغازه ساکن خواهد شد. برای این منظور بین طرفین معامله قراردادی با عنوان قرارداد اجاره بسته خواهد شد که پیرو آن توافقاتی میان آن ها شکل گرفته و می بایست به آن متعهد باشند. از جمله این توافقات میزان مبلغ رهن و اجاره ملک می باشد که فرد مستاجر در ازای استفاده از ملک می بایست به موجر پرداخت کند.

در مجموع چه به عنوان مستاجر و چه به عنوان مالک ملک می بایست از قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره آگاه باشید تا از هرگونه ضرر و زیان احتمالی جلوگیری کنید. در ادامه این مقاله برخی از سوالاتی که برای بسیاری از افراد ایجاد می شود را پاسخ گفته و قوانین مربوطه را ذکر خواهیم کرد. لذا با ما همراه باشید و نکات مربوطه را در قراردادهای اجاره خود لحاظ کنید.

بررسی ملک مورد اجاره

در زمان تصمیم گیری برای انتخاب خانه ممکن است گزینه های متعددی را پیش رو داشته باشید که می بایست به طور دقیق و بر اساس اولویت های شما مورد ارزیابی قرار گیرند. اما در هر صورت برخی از نکات به طور معمول در مورد همه افراد و همچنین همه خانه ها صدق می کند که باید به آن ها توجه کرد. از جمله نکاتی که در زمان بررسی ملک باید مد نظر داشته باشیم می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• محله مورد نظر را مورد بررسی قرار دهید و از امنیت، آرامش محله، ترافیک منطقه، دسترسی به راه های ارتباطی، دسترسی به مراکز رفاهی تفریحی و آب و هوای منطقه اطمینان حاصل کنید و نکات مربوط به انتخاب محل زندگی را مورد بررسی قرار دهید.
• دیوارها و کف خانه را بررسی کنید و در صورت وجود ترک و یا شکستگی آن را با موجر در میان بگذارید.
• پوششهای قابل شستشو گزینه های مناسبی برای دیوار و کف می باشند و در زمان نظافت براحتی تمیز می شوند.
• شیرآلات، لوله های فاضلاب و فلاش تانک خانه را بررسی کنید و در صورت وجود مشکل از موجر بخواهید آن را رفع کند.
• وضعیت کنتور های آب، برق و گاز را جویا شده و از مستقل بودن آن ها برای هر واحد مطمئن شوید. چرا که در صورت مشترک بودن آن ها، مشکلاتی برای شما به همراه خواهد داشت.
• در صورت قرار داشتن واحد مورد نظر در طبقه آخر، ایزوگام پشت بام را بررسی کرده و از سالم بودن آن مطمئن شوید.
• سیستم سرمایشی و گرمایشی خانه را بررسی کرد و در صورت وجود مشکل از موجر بخواهید آن را پیش از عقد قرارداد رفع کند.
• سیستم برق خانه را بررسی کرده و از سالم بودن آن مطمئن شوید.
• در صورت وجود کمد دیواری، گاز رومیزی، پرده، پکیج و هود تک تک آن ها را بررسی کرده و در صورت وجود مشکل آن را با موجر در میان گذارید.
• در صورت امکان با مستاجر قبلی در مورد ایرادات خانه صحبت کنید.
• در صورت وجود آثاری از نم زدگی در دیوار ها و یا سقف خانه مشکل مورد نظر را بررسی کنید و از رفع دن آن مطمئن شوید.
• در صورت امکان با همسایگان طبقه بالا و زیر خانه گفتگویی داشته و مشکلات احتمالی را جویا شوید.

سوالاتی که باید پیش از امضای قرارداد بپرسید

برای تنظیم قرارداد اجاره می بایست از جنبه های گوناگون نکاتی را ذکر کرد که باید در نظر گرفته شود. به عنوان مثال می توان به مواردی مانند بررسی نکات حقوقی مربوط به عقد قرارداد، توافقات مربوط به ساختمان و ملک مورد نظر و نحوه پرداخت هزینه های مربوط به رهن و اجاره اشاره کرد که باید پیش از عقد قرارداد اجاره در مورد آن ها به نتیجه رسید. اما در ادامه این مقاله به بررسی سوالاتی مانند هزینه شارژ ساختمان، پرداخت هزینه های مربوط به تعمیرات پیرامون ملک مورد نظر را خواهیم پرداخت که ممکن است بسیاری از افراد از آن غافل باشند.

مسئولیت پرداخت هزینه های ساختمان به عهده مستاجر است یا موجر؟

با توجه به تغییر سبک زندگی افراد و حضور چندین خانواده در یک ساختمان شاهد هزینه هایی برای نگهداری، نگهبانی، نظافت و یا تعمیرات مربوطه هستیم که تمامی این های می بایست توسط ساکنین خانه ها تامین شود. لذا در زمان بررسی ملک و تصمیم برای اجاره خانه در این مورد سوالات لازم را پرسیده و از هزینه های جانبی خانه آگاه شوید. در ادامه این موضوع باید تعیین کنید که چه کسی هزینه های لازم را پرداخت خواهد کرد و اینکه این هزینه ها در حال حاضر چه مقدار می باشد.

نکته مهمی که در این میان باید بر سر آن به توافق برسید این است که برخی هزینه ها مانند شارژ ساختمان، به صورت مستمر وجود داشته و مربوطه به نگهداری و نظافت ساختمان می باشد اما برخی هزینه ها مربوط به مشکلات پیش آمده و یا تصمیمات مالکان برای ایجاد تغییرات و یا تعمیراتی در ساختمان باشد که این مورد می تواند برای مستاجر هزینه های زیادی را در بر داشته باشد. لذا در مورد این گونه هزینه ها و مسئولیت پرداخت آن ها پرس و جو کرده و نتیجه را در قرارداد اجاره درج کنید.

باید دقت داشته باشید که ساختمان های لوکس علاوه بر اجاره بها بالایی که دارند هزینه نگداری آن ها نیز بالا بوده و شارژ ساختمان با توجه به امکانات رفاهی موجود بالا خواهد رفت. برای این منظور می بایست پیش از عقد قرارداد هزینه های مورد نظر را مورد ارزیابی قرار داده و در صورت توانایی برای پرداخت آن ها وارد معامله شوید.

سیستم های امنیتی خانه چگونه است؟

از جمله مواردی که می تواند امنیت افراد ساکن در خانه را خدشه دار کند می توان به موارد زیر اشاره کرد که می بایست در زمان عقد قرارداد به آن ها توجه داشت.

• امنیت درها جهت جلوگیری از ورود سارقین به خانه
• سیستم های دوربین مداربسته
• امنیت پارکینگ و نحوه ورود و خروج افراد
• وجود نگهبان برای ساختمان
• سیتسم های اعلام و اطفاء حریق

برای تمامی موارد ذکر شده می بایست بررسی های لازم را انجام داده و شرایط خانه را از مالک جویا شوید. تک تک موارد گفته شده می تواند در زمان بروژ حوادث از جان و مال ساکنین محافظت کند و به همین سبب بایستی حتما پیش از عقد قرارداد آن ها را بررسی کرده و در صورت لزوم اقدامات لازم را برای در نظر گرفتن آن ها انجام داد. 

مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات خانه در طول مدت اجاره با کیست؟

برای همه افراد پیش آمده که پس از ساکن شدن در خانه ای برخی از تجهیزات بکار رفته در خانه معیوب شده و نیاز به تعمیر داشته باشد. نکته ای که در این میان باید به آن توجه داشت این است که کدام هزینه ها به عهده مستاجر است و کدام هزینها به عهده موجر؟ برای این موضوع قوانینی وجود دارد اما باید در زمان عقد قرارداد به این نکته توجه داشت و برای آن توافقاتی را انجام داد. بر طبق قانون هزینه مربوط به تعمیرات کلی ساختمان به عهده موجر و یا همان مالک می باشد و مسئولیت پرداخت هزینه های مربوط به تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر خواهد بود.

برای شفاف شدن موضوع می توان به موارد زیر اشاره کرد:

منظور از هزینه های کلی تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…) و یا تعمیرات اساسی مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…) می باشد که بایستی توسط مالک پرداخت شود و برای تعمیرات جزئی که پرداخت هزینه های آن به عهده مستاجر است می توان به تعمیرات جزئی و سرویس سالیانه آبگرمکن و پکیج و یا تعویض چراغ‌های سوخته و خراب خانه اشاره کرد. 

برای تک تک این موارد می بایست آگاهی لازم را کسب کرده و در زمان عقد قرارداد برای آنها به توافق برسید و شرایط لازم را در متن قرارداد درج کنید. دقت داشته باشید که بررسی ملک و تجهیزات آن پیش از عقد قرارداد اهمیت بسیاری داشته و باید به دقت مورد ارزیابی قرار گیرد تا از مشکلات احتمالی و دردسرهای مربوطه جلوگیری شود.

قوانین ساختمان چه مواردی را برای ساکنین منع کرده است؟

بسیاری از ساختمان ها به دلیل حضور افراد متعدد با فرهنگ و سنین مختلف دارای قوانینی می باشد که باید توسط همه مالکین و ساکنین خانه ها رعایت شده و به آن ها احترام گذاشته شود. لذا رد زمان عقد قرارداد از این قوانین مطلع شده و بسته به شرایط زندگی خود تصمیمات لازم را اتخاذ کنید. از جمله این قوانین می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• نگهداری حیوانات خانگی
• زمان خاموشی ساختمان و رعایت رفت و آمدها
• شرایط تاهل و مجرد بودن مستاجر
• شرایط مربوط به مهمانی و مجالس خانوادگی

میزان اختیارات مستاجر در مورد ملک تا چه میزان می باشد؟

برای این مورد می توان شرایط ملک را در همان ابتدای کار بررسی و در زمان تنظیم قرارداد موارد لازم را بیان کرد و بسته به نیازهای خانواده، از موجر اختیاراتی را کسب کرد. برای این منظور می توان به مواردی مانند اجازه سوراخ کردن دیوار ها برای نصب تابلو و یا اجازه رنگ آمیزی دیوارها اشاره کرد. این موارد در صورتی که با اجازه مالک انجام شود ایرادی نداشته اما اگر بدون رضایت وی انجام گیرد می بایست خساراتی را به مالک پرداخت کرد.

پرس و جو در مورد دیگر ساکنین ساختمان

دیگر ساکنین ساختمان یا به عبارتی همسایگان تاثیر زیادی در کیفیت زندگی افراد در یک ساختمان دارند. به طوری که نحوه برخورد همسایه ها، میزان سر و صدای آن ها، رعایت قوانین ساختمان، مراعات شرایط آپارتمان نشینی و مواردی از این قبیل می تواند بسیاری از مشکلات را از سر راه بردارد اما در طرف مقابل، می تواند مشکلات بسیاری را برای مستاجر و ساکنین ساختمان به وجود آورد. لذا در زمان انتخاب خانه برای سکونت به این مورد توجه داشته و از دیگر همسایگان و یا خود مالک پیگیر موضوع باشید و با اطمینان وارد معامله شوید. 

بسیاری از ساختمان ها در شهر های کوچک متعلق به یک نفر بوده و مالک کل ساختمان یک نفر می باشد. لذا از فرد مالک به خوبی از شرایط همسایه ها باخبر خواهد بود اما در ساختمان های بزرگ و یا برج ها این ماجرا متفاوت بوده و نمی توان از همه همسایه ها و شرایط زندگی و فرهنگ آن ها مطلع شد اما با پرس و جویی ساده از دیگر همسایه ها می توان تا حدودی شرایط را بررسی و سپس انتخاب کرد.

پارکینگ واحد را بررسی و جای دقیق آن را مشخص کنید

اگر شما صاحب خودرو باشید در زمان انتخاب ملک می بایست به فکر پارکینگ باشید تا در روزهای مختلف با شرایط آب و هوایی متفاوت دچار دردسر نشوید و از طرفی امنیت خودرو را تامین کرده باشید. برخی از ساختمان ها فاقد پارکینگ می باشد که این شرایط می تواند برای بسیاری از افراد مشکلاتی را به وجود آورد. لذا در زمان انتخاب ملک ترجیحا خانه هایی که پارکینگ دارند را انتخاب کنید.

اگر خانه دارای پارکینگ بود محل پارک خودرو را مشخص کرده و از مالک جای دقیق آن را جویا شوید تا بعدا دچار دردسر نشوید.بسیاری از برج ها و مجتمع ها دارای پارکینگ هایی به صورت مشاع می باشند اما جای پارک هر واحد با شماره و خط کشی مشخص می باشد لذا در زمان اجاره ملک پارکینگ واحد مربوطه را بررسی و شخصا آن را بازدید کنید.

قرارداد اجاره

پس از بررسی جوانب مختلف و توافق برای امور مربوطه می بایست قرارداد اجاره را تنظیم کرده و شرایط مربوطه را در صورت نیاز در آن درج کنیم. از جمله نکاتی که باید در زمان عقد قرارداد و تنظیم آن در نظر داشته باشید می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• دقت داشته باشید که قراردادهایی قابل استناد می باشند که در در دفاتر اسناد رسمی و یا در بنگاه های املاک و در 3 نسخه تهیه شده باشند.
• در زمان تنظیم قرارداد اجاره تعیین مدت زمان اجاره و درج تاریخ شروع و پایان قرارداد از ضروریات می باشد.
• پیش از امضای قرارداد از سالم بودن امکانات ملک که در قرارداد درج شده اند مانند کولر، پکیج، موکت و ... مطمئن شوید چرا که در پایان قرارداد اجاره در صورت معیوب بودن آن ها موظف به پرداخت خسارت خواهید بود.
• ترجیحا قرارداد را در حضور دونفر گواه و شاهد تنظیم و امضا کنید.
• در صورت حضور دونفر گواه و شاهد در زمان عقد قرارداد اجاره و امضای آن توسط آنها در زمان برزو مشکل تنها با مراجعه به مراکز حل اختلاف می توان موضوع را پیگیری کرده و نیازی به مراجعه به دادگاه عمومی نخواهد بود.
• مبلغ اجاره بها می بایست در قرارداد درج شود. نکته ای که در این مورد باید بدانید این است که مبلغ مورد نظر تا پایان مدت قرارداد قابل تغییر نمی باشد.
• در صورت وجود مشکلی در ملک و یا تجهیزات خانه، آن را در قرارداد مربوطه عنوان کنید.
• توافقات مربوط به تعمیرات ملک را در قرارداد درج کنید.
• مبلغ مربوط به شارژ و هزینه های جانبی را مشخص کرده و در قرارداد درج کنید.
• تمامی نکاتی را که به ذهنتان می رسد پیش از عقد قرارداد عنوان کرده و در صورت لزوم در متن قرارداد آن را درج کنید. قرارهای شفاهی قابل پیگیری نخواهند بود.
• تعیین میزان ضرر و زیان ناشی از فسخ قراردادها و درج آن در متن قرارداد
• بهتر است برای تعیین مبلغ اجاره و عقد قرارداد به دفاتر املاک مراجعه کرده و از راهنمایی آنها بهره کامل را ببرید.

فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره مانند هر قرارداد دیگری امکان فسخ داشته و می تواند توسط هر یک از طرفین باطل شود. اما این امر تنها در موارد زیر امکان پذیر خواهد بود:

• مشاهده عیوب اساسی در ملک مورد نظر، پس از بستن قرارداد اجاره
• در صورتی که مالک از تعمیرات اساسی ملک سرباز زند.
• عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر به مدت 4 ماه 
• فسخ قراردادهای اجاره به دلایل شخصی از سوی موجر و یا مستاجر 
• استفاده از ملک غیر از کاربری مشخص شده برای آن توسط مستاجر
• آسیب جدی به ملک توسط مستاجر

تخلیه ملک در قراردادهای اجاره تنها در صورتی امکان پذیر است که هر دو طرف رضایت داشته و یا حداقل دو ماه پیش از آن طرف دیگر قرارداد را مطلع کرده و با یکدیگر توافق کرده باشند تا موجر برای آماده کردن مبلغ رهن و مستاجر جهت پیدا کردن مکانی مناسب وقت کافی داشته باشند. در این صورت فسخ قرارداد به صورت دوطرفه و با دریافت تمامی حق و حقوق ذکر شده در قرارداد صورت خواهد گرفت.