راهنمای کامل پیش خرید ملک

با توجه به شرایط اقتصادی کشور و کاهش قدرت خرید مردم هر روزه شاهد افزایش معاملات مسکن به صورت پیش فروش و یا پیش خرید هستیم. در مجموع این نوع معاملات مانند هر معامله دیگری دارای شرایط و قوانین مختص به خود می باشد که می بایست آن ها را در نظر داشته و بر اساس آن ها وارد معامله شد.

در این مقاله خواهید خواند:

• پیش فروش چیست؟
• آیا پیش فروش و یا پیش خرید ملک راهی مورد اطمینان می باشد؟
• قوانین مربوط به پیش فروش ملک
• نکاتی در معاملات پیش فروش ملک که باید به آن توجه کرد
• جزئیات قرارداد پیش فروش ملک
• مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیش فروش ملک

پیش فروش چیست؟

معاملات مسکن انواع مختلفی را شامل می شوند که از جمله آن ها می توان به خرید و فروش ملک؛ پیش فروش ملک؛ رهن و اجاره اشاره کرد. در این میان پیش خرید و یا پیش فروش ملک به سبب شرایط متفاوت آن از نظر نحوه پرداخت مورد استقبال افراد بوده و هست. 

در معاملات خرید و فروش ملک افراد می توانند ملک مورد معامله را به طور کامل بررسی کرده و بر اساس نیاز و توان مالی خود اقدام به خرید کنند. به عبارتی فرد خریدار پس از بررسی ملک از جوانب مختلف؛ می تواند تصمیم به خرید بگیرد و در مقابل فرد فروشنده می تواند در ازای ملک فروخته شده مبلغی مشخص را به صورت کامل دریافت کند. اما این روند در معاملات پیش فروش ملک متفاوت می باشد. به این صورت که فرد خریدار در زمان خرید ملک و سرمایه گذاری تنها امکان بررسی طرح اولیه و تجهیزات ملک را داشته و نمی تواند ملک را به صورت تکمیل شده ببیند. به عبارتی پیش از تکمیل ملک اقدام به خرید آن می کند.

به طور معمول در معاملات پیش فروش ملک یک طرف معامله به عنوان سرمایه گذار و یک طرف به عنوان سازنده وارد معامله می شوند. به صورتی که فرد سازنده مسئولیت ساخت ملک در مدت زمان مشخص و با هزینه هایی که به صورت کارشناسی بررسی شده است به عهده می گیرد و در مقابل فرد سرمایه گذار هزینه های مربوطه را تقبل می کند و در طول زمان بسته به پیشرفت پروژه اقدام به واریز پول می کند و سرمایه لازم برای ساخت را تامین می کند.

در بسیاری از پروژه های در حال انجام شاهد دو نوع پیش فروش هستیم که افراد می توانند بسته به اولویت ها و شرایط مالی خود یکی از پروژه های در حال اجرا را انتخاب و سرمایه گذاری خود را انجام دهند.

آیا پیش فروش و یا پیش خرید ملک راهی مورد اطمینان می باشد؟

پیش فروش ملک یکی از انواع معاملاتی می باشد که اگر جزئیات لازم در مورد پروژه مورد نظر مورد بررسی قرار نگیرد می تواند دردسر هایی را برای افراد در پی داشته باشد. در این نوع از معاملات ملکی به سبب تکمیل نبودن ملک و خانه مورد نظر از طرفی و پرداخت پول به صورت اقساطی و طی دوره های مشخص از طرف دیگر؛ مشکلات بسیاری را برای این دسته از معاملات شاهد هستیم که می تواند خطراتی را برای هر دو طرف معامله و بخصوص خریدار در پی داشته باشد. اما در صورت بررسی برخی نکات و توجه به آن ها می توان با اطمینان وارد معامله شد که در ادامه به طور کامل مورد بررسی قرار خواهد گرفت. اما در کنار این موراد نمی توان محاسن پیش فروش را دسته کم گرفت. چرا که با شرایط کنونی و اوضاع اقتصادی کشور یکی از بهترین راه های که می توان اقدام به خرید خانه کرد؛ پیش خرید ملک و پرداخت اقساطی مبلغ مربوطه می باشد. 

در مورد پیش فروش ملک و تفاوت آن با خرید و فروش ملک نکاتی را ذکر کردیم اما به طور کلی می توان شرایط زیر را برای این دسته از معاملات شاهد بود:

• در زمان خرید و فروش ملک فروشنده در ازای ملک فروحته شده مبلغی را دریافت می کند که بر اساس توافق طرفین می بایست حداکثر طی دو ماه پرداخت شود. اما در معاملات پیش فروش؛ ملک مورد نظر به سبب تکمیل نبودن عملیات ساخت آن قابل سکونت نبوده و بر همین اساس مبلغ مربوطه نیز با پیشرفت عملیات اجرایی پرداخت می شود. که این مورد می تواند برای بسیاری از افراد کمک کننده باشد تا بتوانند در طول زمان هزینه های لازم را تامین کنند.
• در پیش خرید ملک همان طور که گفته شد ملک مورد نظر تکمیل نمی باشد لذا در مقایسه با معاملات خرید و فروش نرخ پایین تری را برای این دسته از املاک شاهد هستیم. به طوری که در پایان پروژه و در زمان تحویل هزینه تمام شده مناسب تر از املاک در معاملات خرید و فروش می باشد.
• در خرید و فروش املاک به سبب تکمیل بودن ساختمان امکان بررسی ملک وجود داشته و می توان از نظر طاهری؛ نقشه ساختمان و تجهیزات به کار رفته آن را مورد ارزیابی قرار داد اما در پیش خرید ملک این امکان وجود نداشته و باید بر اساس گفته های سازنده و قرارداد موردنظر پیش رفت.
• در خرید و فروش املاک اگر مصالح مورد استفاده به سلیقه فرد نباشد به سختی می توان تغییراتی را در آن ایجاد کرد که با هزینه هایی اضافی نیز همراه خواهد بود. اما در معاملات پیش خرید ملک امکان طراحی داخلی ساختمان بر اساس سلیقه فرد خریدار وجود داشته و فرد می تواند طرح شخصی خود را در آن پیاده سازی کند.
• در پیش خرید ملک به سبب تکمیل نبودن ساختمان می توان از نظر کیفیت ساخت و مصالح مورد استفاده نظارت لازم را اعمال کرد که این مورد در معاملات خرید و فروش ملک به سبب کامل بودن ساختمان امکان پذیر نمی باشد.

قوانین مربوط به پیش فروش ملک

همان طور که ذکر شد پیش فروش آپارتمان و ملک می تواندمشکلاتی را در پی داشته باشد که در صورت بروز بایستی به صورت قانونی به آن رسیدگی شود. لذا برای رسیدگی به این دسته از اختلافات در بازار مسکن؛ قانون گذاران قوانینی را ارائه کرده اند که در 25 ماده و 4  تبصره تنظیم شده است. لذا بر اساس این قوانین می بایست موارد زیر را در زمان تنظیم قرارداد های پیش فروش در نظر داشت و در چهارچوب تعیین شده پیش رفت.

بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان:

• پیش فروشنده پس از خرید زمین بایستی برای دریافت مجوز های لازم از جمله پروانه ساخت اقدام کند
• پس از تنظیم طرح اولیه می بایست فرد برای دریافت شناسنامه فنی ساختمان و واحد های مربوطه اقدام کند.
• اقدام برای تبلیغ ملک و جذب پیش خریدار بایستی پس از اخذ مجوز برای انتشار آگهی صورت گیرد
• تنظیم قرداد پیش فروش بایستی حتما در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. (قرداد مربوطه نمی تواند در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم شود)

در مجموع در قانون پیش فروش املاک این گونه بیان شده است که:  پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین‌ شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد.

نکاتی در معاملات پیش فروش ملک که باید به آن توجه کرد

در قرارداد های پیش فروش ملک به سبب تفاوت در نحوه خرید و فروش ملک شاهد اختلافاتی در میان طرفین قرارداد هستیم که می توان با اندکی دقت و دریافت مشاوره از کارشناسان مربوطه به راحتی از آن ها جلوگیری کرد. پس از بررسی گزینه های موجود در بازار می بایست به صورت جزپی مورد انتخاب شده را ارزیابی کرده و از جنبه های مختلف آن را بررسی کنیم.

 از جمله نکاتی که می بایست در زمان عقد قرارداد به آن ها توجه داشت می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• در ابتدای کار باید مشخصات فرد فروشنده و مدارک وی را مورد بررسی قرار داد. چرا که در بسیاری از مواقع فرد فروشنده تنها سازنده ملک بوده و به سبب سهمی که در ساختمان به وی تعلق می گیرد اقدام به پیش فروش کرده است اما در عمل وی نمی تواند ملک و سند آن را به نام خریدار منتقل کند. لذا باید دقت داشت تا فرد فروشنده اجازه انتقال سند و به نام زدن ملک را داشته باشد.
• در صورت اطمینان از توانایی فرد فروشنده برای انتقال سند می بایست در مرحله بعد مدارک مربوطه به صورت کامل مورد بررسی قرار گیرد. از جمله این مدارک که باید با شناسنامه و کارت ملی فرد تطبیق داده شود می توان به سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… اشاره کرد. در زمان عقد قرارداد شخصا تمامی مدارک را بررسی کنید تا در ادامه روند معامله سوء تفاهمی ایجاد نشود.
• به سبب آماده نبودن ملک مورد معامله در زمان بستن قرارداد می بایست تمامی جزئیات اعم از متراژ، تعداد خواب، نقشه، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… به طور کامل بررسی و تایید شود.
• یکی دیگر از مواردی که باید در مورد آن تمامی جوانب را سنجید؛ نحوه پرداخت پول و تحویل ملک می باشد. که با توجه به شرایط این نوع از معاملات خریدار مبالغی را بسته به پیشرفت پروژه و در دوره های زمانی مشخص پرداخت می کند و در نهایت بخشی از مبلغ نیز برای انتقال سند و اطمینان از تکمیل فرایند خرید باقی می ماند. در این روند خریدار و یا فروشنده هر دو در صورت دیرکرد دیگری اجازه دارد نسبت به فسخ قرارداد و یا به تعویق انداختن وظیفه خود اقدام کند. به عنوان مثال در صورت عدم پرداخت به موقع هزینه های اعلام شده؛ فروشنده نیز می تواند به صورت روزشمار؛ مدتی را به عنوان دیرکرد در زمان تحویل ساختمان در نظر بگیرد.
• در نهایت می بایست قرارداد مورد نظر در دفاتر اسناد رسمی بسته شود تا از شرایط حقوقی و ثبتی ملک مربوطه اطمینان لازم حاصل شود.

جزئیات قرارداد پیش فروش ملک

از جمله مفادی که باید با جزئیات کامل در قرارداد پیش فروش ذکر شود می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مشخصات کامل طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
• مشخصات ثبتی و نشانی دقیق ملک
• مشخصات کامل ملک و امکانات ساختمان مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
• مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
• بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
• شماره قبوض اقساطی برای هزینه های پیش رو، تحویل و انتقال قطعی
• زمان تحویل ساختمان و واحد پیش‌فروش‌شده
• زمان تنظیم سند ملک و انتقال آن به نام خریدار
• توافقات انجام شده در مورد خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
• تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
• معرفی داوران

مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیش فروش ملک

• مدارک شناسایی طرفین قرارداد
• سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
• بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون
• تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

این دسته از معاملات در منطقه 22 تهران بسیار دیده می شود که به سبب جدید و روبه رشد بودن منطقه و پتانسیل بالای آن؛ توسط سازندگان و مردم به شدت مورد استقبال قرار گرفته است. برای دسترسی سریع به پروژه های تعاونی در حال انجام و فایل قابل خرید به لینک " پیش فروش تعاونی و امتیاز" مراجعه کرده و برای دسترسی به فایل مربوط به پروژه های شخصی ساز به لینک "پیش فروش شخصی" مراجعه کنید.