راهنمای تنظیم مبایعه نامه املاک و نگارش قرارداد

در این مقاله خواهید خواند:

• مبایعه نامه
• طرفین قرارداد
• موضوع قرارداد
• ثمن معامله
• شروط و تعهدات
  • شرایط مربوط به تنظیم سند
  • شرایط مربوط به مورد معامله و زمان تحویل آن
• موارد تکمیلی

مبایعه نامه

مبایعه نامه به قراردادی گفته می‌شود که طی آن مالی به فرد دیگری فروخته می‌شود. قرارداد مکتوبی که بین طرفین، فروشنده و خریدار یا به اصطلاح بایع و مشتری تنظیم می شود، و بر اساس این قرارداد، چیزی در مقابل دریافت مبلغی مشخص، فروخته می‌شود، مبایعه نامه می‌گویند. در اصطلاح، مبایعه نامه به بیع نامه هم معروف است و مفهوم آن با مبایعه نامه هیچ فرقی ندارد. مبایعه نامه به منظور داشتن یک فرم و شرایط مشخص و ثابت دارای بخش های زیر می باشد:

• عنوان یک قرارداد
• طرفین قرارداد
• موضوع قرارداد
• ثمن معامله
• شروط و تعهدات

نحوه نگارش و تنظیم مبایعه نامه یکی از مهارت هایی است که مشاورین املاک بایستی به آن واقف باشند و نکات حقوقی را در زمان تنظیم آن رعایت کنند. علاوه بر اینها در زمان تنظیم قرارداد، شما ممکن است با سوالات طرفین پیرامون بندهای مختلف مبایعه نامه مواجه شوید. برای همین منظور باید پیش از قرار گرفتن در موقعیت تنظیم مبایعه نامه با تمامی بخش ها و اصطلاحات بکار رفته در متن آن آشنا باشید تا بتوانید پاسخ هایی مناسب و حرفه ای ارائه دهید و از طرفی به گونه ای مبایعه نامه را تنظیم کنید که مشکلی برای شما و همچنین طرفین قرارداد ایجاد نشود. لذا در ادامه، بخش های مختلف مبایعه نامه را بررسی خواهیم کرد که با مطالعه آن می توانید نکات لازم را دریافت کرده و در زمان لازم آن ها را بکار ببرید.

طرفین قرارداد

این بند از مبایعه نامه شامل مشخصات طرفین قرارداد یا همان فروشنده و خریدار می باشد. در زمان درج اطلاعات افراد دقت کنید تا مشخصات طرفین به‌درستی و کامل مطابق باکارت ملی و یا شناسنامه آنها درج گردد. پس از نوشتن مشخصات و اطلاعات فردی طرفین آنها را مجدد چک کنید تا مشکلی برای شما و طرفین در بر نداشته باشد. چرا که در صورت وجود خطا در اطلاعات درج شده طرفین شما را مقصر دانسته و می تواند دردسر هایی را برای شما به وجود آورد.

موضوع قرارداد

در این بخش از مبایعه نامه اطلاعات مربوط به ملک معامله شده و مشخصات آن درج می شود که می تواند شامل موارد زیر باشد.

• میزان سهم خریداری شده
• نوع ملک و کاربری آن( نجاری و مسکونی و اداری و ….)
• وضعیت عرصه و اعیان برای تعیین شخصی و یا اوقافی بودن ملک درج می شود
• مشخصات پلاک ثبتی
• متراژ
• نوع اسکلت
• سال ساخت
• تعداد واحدهای ساختمان
• سیستم سرمایش و گرمایش
• مشخصات اصلی سند (شماره سند، دفتر و صفحه، اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن، شماره تلفن)

در زمان درج اطلاعات این بخش از مبایعه نامه آدرس دقیق ملک و صحت کد رهگیری را بررسی کنید و از صحت آن مطمئن شوید. برای این منظور می توانید تاییدیه کد پستی که توسط اداره پست صادر می شود را از فروشنده تقاضا کنید.

ثمن معامله

همانطور که گفته شد در زمان تنظیم مبایعه نامه مبلغی نیز رد و بدل می شود که به آن ثمن معامله گفته می شود. در این بخش از مبایعه نامه مقدار مبلغی که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت آن ذکر می شود. بایستی به عنوان مشاور املاک و ثبت کننده اطلاعات نحوه پرداخت هزینه را نیز درج کنید و در صورتی که خریدار با استفاده از چک قصد پرداخت هزینه را داشته باشد بایستی شماره های چک نیز در این بخش از متن مبایعه نامه نوشته شود.

شروط و تعهدات

در زمان معاملات ملکی دفاتر املاک برای شرح معامله و ایجاد تعهدی میان طرفین مبایعه نامه را تنظیم خرده و به عبارتی معامله را قطعی می کنند. بر اساس مبایعه نامه تنظیم شده طرفین تعهداتی را تقبل کرده و متعهد به اجرای آن ها هستند. اما پس از تنظیم مبایعه نامه بایستی طرفین توافقاتی را به منظور تنظیم سند و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی انجام دهند. این تعهدات برای اطمینان بایستی در متن مبایعه نامه درج شود تا افراد در صورت بروز مشکل بتوانند به آن استناد کنند. 

علاوه بر این مورد شروط و تعهدات دیگری نیز طرفین خواهد داشت مانند زمان تخلیه ملک، زمان دریافت پول، تعمیرات احتمالی و درخواستی افراد، شرایط مربوط به مستاجر در صورت وجود و اجازه یا توافق برای فسخ قرارداد.

شرایط مربوط به تنظیم سند

شرایط مربوط به تنظیم سند و تعهد طرفین برای مراجعه باید به طور کامل و با جزئیات نوشته شود. تاریخ و مکان قرار برای تنظیم سند تعیید شده و به توافق طرفین برسد و سپس در مبایعه نامه درج شود. چرا که در صورت عدم مراجعه هر یک از طرفین بتوان به مبایعه نامه تنظیم شده استناد کرده و حقوق فرد دیگر را طلب کرد. به طرفین یادآور شوید که بایستی در زمان و مکان تعیید شده حضور یابند و مدارک را به طور کامل همرا داشته باشند تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

از جمله نکاتی که باید در این بخش درج شود می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تاریخ حضور در دفتر خانه جهت تنظیم سند، تاریخ باید به صورت دقیق و بدور از ابهام نوشته شود. دقت کنید که در آن روز تعطیلی رسمی نباشد.
• شماره دفترخانه و آدرس دقیق محل آن به طور کامل نوشته شود. این مورد را به عهده خودشان نباید گذاشت و بایستی حتما تعیین و درج شود.
• شرایط مربوط به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه

شرایط مربوط به مورد معامله و زمان تحویل آن

این بخش از مبایعه نامه شامل شرایط مربوط به زمان و چگونگی تحویل ملک می باشد که می تواند موارد زیر را شامل شود.

• تاریخ تحویل ملک و تمامی انشعابات آن بایستی به صورت دقیق درج شود.
• در صورتی که ملک در اختیار مستاجر باشد باید مدت زمان تخلیه آن در قرارداد به درستی قید شود. بهترین روش در این خصوص تنظیم قرارداد اجاره نامه با مالک جدید و امضای همزمان با تنظیم سند در دفترخانه است.

موارد تکمیلی

• تعمیرات احتمالی و توافق شده میان طرفین بایستی به صورت دقیق در قسمت توضیحات مبایعه نامه درج شود.
• هر آنچه ملک دارد و قابلیت جابجایی و انتقال دارد با ذکر جزییات در قسمت توضیحات عنوان گردد نظیر کولر مدل (داکت اسپیلت ،گازی یا آبی) ،برند، و ظرفیت ،پکیج یا آبگرمکن برند و ظرفیت ،کابینت‌ها ،کمدهای دیواری و یا حتی مبلمان.
• در صورتی که ملک خریداری شده به هر علتی غیر قابل انتقال به نام خریدار باشد فروشنده علاوه بر عودت مبلغ پرداختی خریدار می بایست مبلغ خسارت قید شده در قرارداد را به خریدار بپردازد.
• میزان ضرر زیان فسخ قرارداد به‌درستی قید شود (معمولاً ۱۰تا ۲۰ درصد قیمت مورد معامله)علاوه بر این در قسمت توضیحات قید گردد که این ضرر زیان هم شامل فروشنده و هم شامل خریدار است.
• میزان ضرروزیان روزانه نیز به‌دقت تنظیم گردد(معمولاً ۱تا ۲ برابر اجاره روزانه ملک)
• مشاور املاک ملزم به چک کردن مدارک مالکیت و اثبات مالک بودن فروشنده خواهد بود.