دلایلی قانع کننده که اگر پیش بیایند نباید به پیشخرید فکر کنیم |

دلایلی قانع کننده که اگر پیش بیایند نباید به پیشخرید فکر کنیم

دلایلی قانع کننده که اگر پیش بیایند نباید به پیشخرید فکر کنیم
  • منتشر شده در : ۲۷ اسفند , ۱۳۹۶
  • نویسنده :
  • تعداد بازدید : 1549
  • 0

شاید کمی غافلگیر شده باشید که نگارنده چنین عنوانی را انتخاب نموده است. باید اعتراف کنم از آنجایی که در امر مشاوره ملکی و سرمایه گذاری در املاک و پیشفروش فعالیت می کنم و به نوعی نگاهم به امر پیشفروش و پیش خرید نگاهی حرفه ای می باشد، کمی جانبدارانه به موضوع نگاه می کنم، اما از دایره ی انصاف و وجدان خارج نمی شوم و تمام تلاشم را خواهم نمود تا نتیجه ای که می گیرم، کمک شایانی باشد به آنهایی که در آستانه ی تصمیم گیری هستند و مردد مانده اند که پیش خرید را انتخاب کنند یا خیر. حداقل این که بدانیم دلیل انتخاب نکردن پروژه پیش خرید چیست.

و اما دلایلی قانع کننده که اگر پیش بیایند، نباید به پیشفروش فکر کنیم ؛

  • موقعیت مکانی؛ در درجه اول اگر از پروژه ای بازدید بعمل آوردید- حتما ابتدای کار از گزینه های پیشنهاد شده بازدید میدانی انجام دهید- و از موقعیت مکانی آن خوشتان نیامد، اصلا به آن پروژه فکر نکنید. البته خیلی مراقب باشید که این خوش نیامدن از جنس عقل و منطق و استدلال باشد نه احساس. به این معنی که مثلا شما از پروژه ای بازدید می کنید و اطراف آن را پروژه های نیمه کاره ی زیادی فرا گرفته است و از این همه خاک و مصالح و به هم ریختگی احساس بدی به شما دست می دهد. این احساس دقیقا همان چیزی است که نباید روی تصمیم گیری شما اثرگذار باشد چرا که شما باید از دیدن این صحنه دو سه سال آینده ی آن نقطه جغرافیایی را تصور کنید و شهرکی مدرن را ببینید که تمام برج ها در کنار هم ردیف شده اند و باقی قضایا. از آن طرف اگر از پروژه ای بازدید نمودید که اتفاقا برج خوبی هم بود و تمامی آیتم های مناسب را داشت اما تا فاصله ی نسبتا زیادی در اطرافش هیچ بنای ساخته شده یا نیمه کاره ای وجود ندارد و منطق به شما می گوید تنها در صورتی در این برج قادر به زندگی خواهید بود که تمامی اعضای خانواده یک اتومبیل شخصی و جداگانه داشته باشند، هرچند که در این صورت هم نمی توان مطمئن شد که براحتی می شود در این برج زندگی کرد، کافی است یکبار ماشین شما یا یکی از اعضای خانواده درست وسط مسیر خشک و بی آب و علف خراب شود و… باقی داستان روشن است. اگر چنین موقعیتی پیش آمد، نباید به پیش خرید از آن برج فکر کنید.
  • نسبت درصد پیشرفت به زمان شروع پروژه؛ زمانی که در محل پروژه حاضر می شوید، حتما یک تابلوی زردرنگ که مشخصات پروژه و پیمانکار و کارفرما را اعلام می کند باید پای پروژه وجود داشته باشد. روی چنین تابلویی علاوه بر نام کارفرما و پیمانکار سازنده، نام پروژه، تعداد طبقات و تاریخ شروع و تاریخ اتمام پروژه قید شده است. اگر درصد پیشرفت فیزیکی پروژه با زمانی که از تاریخ شروع تا روز بازدید شما گذشته است، تناسب منطقی داشته باشد می توانید این آیتم را تیک مثبت زده و سراغ آیتم های بعدی بروید، در غیر اینصورت باید دلیل تاخیر تا عدم پیشرفت پروژه را از تعاونی مسکن مربوطه استعلام کنید و اگر دلیل و توجیه قانع کننده ای ارائه نکردند، نباید به پیش خرید از آن پروژه فکر کنید.
  • کیفیت پروژه؛ برخی از پروژه ها کیفیت خیلی خیلی خوبی دارند که معمولا سازنده های شخصی دست به ساخت واحدهای لوکس با کیفیت عالی می زنند. چرا که سود حاصله را تضمین شده می دانند. پروژه را استارت می زنند و سطح بسیار بالایی از کیفیت را مدنظر قرار می دهند، برهمان اساس قیمت تمام شده و درصد سود خود را محاسبه می کنند و شروع به پیشفروش می نمایند. خیالشان نیز راحت است که واحدهایشان را با حاشیه سود بالایی فروخته اند و کیفیت خوب نیز تحویل می دهند. با این دسته از پروژه ها تکلیف روشن است؛ اگر بودجه تان اجازه می دهد درنگ نکنید و خرید خود را انجام دهید. مطمئنا در چنین پروژه های انتظارات همه نوع سلیقه را تامین نموده اند و هیج کس ناراضی از اتاق قرارداد بیرون نمی رود. دسته بعدی تعاونی های سازنده ای هستند که نام خوش از خود برجای گذاشته اند و پروژه هایی که ساخته اند و تحویل داده اند درصد قابل توجهی از کیفیت را رعایت نموده اند و مصرف کننده را راضی نگهداشته اند. با این دسته نیز مشکلی نیست. در صورتی که مابقی آیتم ها را رعایت کرده باشند و بودجه تان نیز اجازه می دهد پیش خریدتان را انجام دهید. و اما دسته ای از سازندگان هستند که هم می توانند شخص باشند و هم تعاونی. با اولین بازدید از چنین پروژه هایی که سطح کیفیتی بسیار پایینی دارند، خودتان متوجه می شوید که جای درستی نیامده اید و این عدم کیفیت می تواند در هر بخش پروژه نمود داشته باشد، از نقشه نامناسب و طراحی بد گرفته تا کیفیت بد مصالح و ساخت ضعیف. با کیفیت ضعیف در پروژه ای اگر روبرو شدید، نباید به پیش خرید فکر کنید. نگران اینکه متوجه کیفیت پایین شوید نیز نباشید، اصولا در هر زمینه ای دو چیز خود را فریاد می زنند: کیفیت خیلی خوب و کیفیت خیلی بد!
  • درصد پیشرفت فیزیکی؛ ابتدا متذکر شوم این گزینه با گزینه شماره ۲ متفاوت است. یک خریدار کارکشته و کاربلد اصولا سراغ پروژه هایی برای پیش خرید می رود که درصدی از پیشرفت فیزیکی انجام شده باشد تا او بتواند متر و معیاری برای ارزیابی پروژه داشته باشد. تنها زمانی شرکت در پروژه های مرحله زمین و گودبرداری-کلا قبل از اسکلت- مجاز خواهد بود که سبقه و عقبه ی سازنده کاملا روشن و درخشان باشد. در غیر این صورت ریسک نکنید و تنها به پروژه هایی فکر کنید که حدود ۲۰% اسکلت را اجرا کرده باشند و طبق برنامه زمانبندی کار را پیش برده باشند. اگر پروژه ای که انتخاب می کنید از نظر درصد پیشرفت فیزیکی با برنامه زمانبندی منطبق نباشد، نباید به پیش خرید از آن پروژه فکر کنید.
  • شیوه نقل و انتقال؛ شاید نگارنده این آیتم را در مقالات قبلی به صورت مفصل توضیح داده باشد اما در اینجا نیز لازم می دانم که به شرح این آیتم بپردازم. تفاوتی نمی کند که واحدتان را از سازنده شخصی خریداری می کنید یا یک تعاونی. در هر صورت آن واحد باید به نام شما نقل و انتقال شود. حال اگر سازنده شخص باشد-چه حقیقی و چه حقوقی- باید در دفتر اسناد رسمی طی تنظیم پیش سند به نام خریدار، واحد با مشخصات معلوم به نام خریدار شود. اگر سازنده تعاونی باشد می بایست طبق روال تعاونی، دفترچه مالکیت واحد به نام خریدار منتقل شود. اگر پروژه به مرحله ای از پیشرفت فیزیکی رسیده باشد که سازنده بتواند برای هر واحد از شهرداری کدپستی جداگانه دریافت کند، خریدار می تواند از سازنده تقاضای کدرهگیری نیز نماید و سازنده نیز موظف است کد رهگیری را اخذ و به خریدار اعلام نماید. نقل و انتقال واحدهای یک پروژه پیشفروش اگر به صورتی که در بالا توضیح داده شد نبود و تنها به وکالتنامه بسنده کردند، نباید به پیش خرید فکر کنیم.

 

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی

برچسب ها:

یک دیدگاه در “دلایلی قانع کننده که اگر پیش بیایند نباید به پیشخرید فکر کنیم

  1. موسوی گفت:

    مقاله تحلیلی بسیار عالی بود ولی متاسفانه ما ایرانیها در هنگام تصمیم گیری چاشنی احساس بیشتر استفاده میکنیم تا اینکه معقولانه تصمیم بگیریم

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *