راهنمای کامل استفاده از خیار مجلس در معاملات ملکی

در این مقاله خواهید خواند:

• خیار مجلس
• خیارات معامله
• خیار مجلس
• شرایط استفاده از خیار مجلس
• آیا خیار مجلس قابل اسقاط است؟
• تکلیف کمیسیون بنگاه در صورت فسخ معامله با خیار مجلس، چیست؟

خیار مجلس

در معاملات ملکی افراد بر طبق قرارداد تنظیم شده متعهد می شوند که اقداماتی را در جهت خرید ملک، رهن و اجاره ملک و یا پیش خرید آپارتمان انجام دهند. برخی مواقع افراد به سبب پیش آمدهای احتمالی ممکن است از معامله مربوطه منصرف شده و تصمیم به بر هم زدن معامله داشته باشند. فسخ معامله بدون موافقت طرف مقابل به راحتی امکان پذیر نبوده و حتما می بایست به صورت دو طرفه و با رضایت کامل آن ها انجام شود. در پاره ای از مواقع به سبب شرایط ایجاد شده و قرارگیری معامله هم سو با خیارات معامله می توان به صورت یک طرفه معامله را فسخ کرد. 

خیارات معامله

منظور از خیار در معامله اختیاری است که فرد برای فسخ قرارداد خواهد داشت. در برخی مواقع بسته به شرایط ایجاد شده مانند کلاهبرداری، متضرر شدن یکی از طرفین بدون رضایت دیگری می تواند معامله انجام شده را فسخ و حقوق خود را طلب کند. به این اختیاری که به فرد داده می شود تا بدون رضایت دیگری بتواند معامله را فسخ کند، خیار گفته می شود. یکی از خیارات معامله خیار مجلس می باشد که در ادامه شرایط و قوانینی آن را شرح خواهیم داد.

در همین رابطه بخوانید:

راهنمای استفاده از خیار غبن در معاملات ملکی

خیار مجلس

خیار مجلس اختیاری برای فسخ معامله در جلسه تنظیم قرارداد می باشد. به عبارتی در زمان تنظیم قرارداد و تا زمانی که جلسه بررسی معامله و عقد قرارداد به پایان نرسیده است طرفین می توانند بدون در نظر گرفتن رای و نظر دیگری معامله را بر هم زده و اقدام به فسخ قرارداد کند. 
در دیگر خیارات معامله می بایست حتما دلیلی برای فسخ قرارداد ایجاد شود اما در خیار مجلس فرد بدون دلیل و همچنین بدون نیاز به توضیح خاصی می تواند از معامله صرف نظر کند.
در مجموع برای خیار مجلس می توان نکات زیر را یادآور شد:

• خیار مجلس تا زمانی برقرار خواهد بود که طرفین از جلسه مربوطه متفرق نشده باشند.
• در صورت پایان جلسه چنانچه بررسی موارد ادامه داشته باشد و تصمیم گیری پیرامون معامله در جریان باشد گویای عدم ختم جلسه بوده و خیار مجلس برقرار خواهد بود.
• خیار مجلس بدون نیاز به ارائه دلیل و مدرک قابل استفاده است.

شرایط استفاده از خیار مجلس

خیار مجلس در معاملات زمانی معنا پیدا می کند که طرفین در معامله وارد شده و به صورت کتبی یا شفاهی معامله ای را رقم زده باشند. به عبارتی بر اساس نوشته و یا توافقات شفاهی بیع جاری شده و طرفین در معامله وارد شده باشند. لازم به ذکر است با توافق طرفین و یا با عقد قرارداد بیع جاری شده و نباید حتما پولی میان طرفین جابه جا شده باشد. در صورت توافق شفاهی میان طرفین بیع جاری شده و برای استناد به این موضوع فیلم دوربین های مدار بسته و یا شهادت یک نفر به عنوان شاهد می تواند تایید کننده این موضوع باشد.

آیا خیار مجلس قابل اسقاط است؟

خیار مجلس بسته به شرایط معامله امکان سقوط و ازبین رفتن آن وجود دارد. از جمله شرایطی که سقوط و یا از بین رفتن خیار مجلس را در پی دارد، می توان استفاده از عبارت "اسقاط کافه خیارات" در قرارداد مربوطه، متفرق شدن طرفین معامله و تصرف را یادآور شد.
اگر در قرارداد تنظیم شده عبارت اسقاط کافه خیارات درج شود اختیار فسخ بر اساس خیار مجلس نیز از بین رفته و طرفین نمی توانند برای آن ادعایی داشته باشند. 
علاوه بر این خیار مجلس مربوط به زمانی است که هنوز روند تصمیم گیری برای قرارداد به پایان نرسیده است و حتی با متفرق شدن طرفین اجازه تصمیم گیری برای آن ها برقرار است. در این شرایط چنانچه توافقات میان طرفین ایجاد شده و تصمیم گیری آن ها پایان یافته است با جدا شدن از یکدیگر و پایان جلسه معامله خیار مجلس نیز از بین رفته و دیگر طرفین نمی توانند با استناد بر آن ادعایی داشته باشند.
مورد دیگری که موجب از بین رفتن خیار مجلس می شود تصرف طرفین در ملک و یا پول یکدیگر می باشد. به عبارتی اگر خریدار مبلغی را به حساب فروشنده واریز کرده باشد، فروشنده با دریافت پول اجازه فسخ بر اساس خیار مجلس را از خود ساقط کرده است.

در همین رابطه بخوانید:

اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی و حدود قانونی آن

تکلیف کمیسیون بنگاه در صورت فسخ معامله با خیار مجلس، چیست؟

خیار مجلس با جاری شدن بیع برقرار بوده و افراد می توانند با استفاده از آن اقدام به فسخ معامله کنند. اما جاری شدن بیع و تنظیم قرارداد می توانند به صورت مجزا از یکدیگر به شمار روند. چرا که بیع بر اساس توافقات شفاهی نیز برقرار می باشد. شرایط کمیسیون بنگاه نیز بستگی به تنظیم قرارداد دارد. به عبارتی چنانچه قرارداد مربوطه در دفاتر املاک تنظیم شود و به امضای طرفین برسد اما پس از آن معامله فسخ شود می بایست حق تحریر بنگاه پرداخت شود اما نیازی به پرداخت کمیسیون نمی باشد. 
در حالت دیگر امکان دارد معامله پیش تنظیم قرارداد فسخ شود که در این صورت بنگاه نمیتواند ادعایی داشته باشد و نیازی به پرداخت حق تحریر و حق کمیسون نمی باشد.