حق شفعه چیست؟

در این مقاله خواهید خواند:

• حق شفعه چیست؟
• املاک شراکتی
• شرایط حق شفعه
• حق شفعه در ارث
• حق شفعه در آپارتمان
• آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟

حق شفعه چیست؟

حق شفعه در اموال شراکتی معنا پیدا کرده و در قانون مدنی این گونه بیان می شود:

"چنانچه یک مال غیرمنقول و قابل تقسیمی متعلق به دو نفر باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت مبلغ سهم فروخته شده به خریدار، سهم را باز پس بگیرد و مالک آن شود. به این حق ایجاد شده برای شریک، حق شفعه می‌گویند".

این حق بر اساس قانون برای شرکا و حمایت از اموال آن ها برقرار بوده و و شریکی که از این حق استفاده می‌کند را شفیع گویند.

املاک شراکتی

اگر ملکی به واسطه ارث و یا خرید به صورت شریکی، تحت اختیار دو یا چند نفر باشد به آن ملک شراکتی گفته می شود. در این حالت برای هر یک از شرکا سهمی از ملک وجود داشته و بر اساس قانون اجازه فروش آن را خواهد داشت. اگرملک شراکتی دارای دو مالک باشد و یکی از شرکا تصمیم داشته باشد سهم خود را بفروشد برای شریک دیگر حقی مبنی بر تصاحب یا خرید سهم وی ایجاد می شود که به آن حق شفعه می گویند. لذا بر اساس آنچه گفته شد، این حق تنها در املاک شراکتی معنا پیدا می کند. 

اما در چه مواردی این حق برای شرکا ایجاد می شود و جوانب حقوقی آن به چه صورت اجرا می شود؟

شرایط حق شفعه

حق شفعه مانند هر قانون دیگری دارای شرایطی برای اجرا می باشد که تنها در صورت وجود آن ها قابل پیگیری خواهد بود.از جمله شرایطی که برای اجرای حق شفعه لازم می باشد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

تعداد شرکا

حق شفعه در صورتی قابل اجرا خواهد بود که تعداد شرکای ملک دو نفر باشند. به عبارتی این حق برای یک نفر به عنوان شریک در نظر گرفته می شود و اگر شرکا بیش از دو نفر باشند این حق ایجاد نشده و نمی توان بر اساس آن اقدامی کرد. لازم به ذکر است که تعداد شرکا پیش از فروش سهم مد نظر می باشد.

غیر منقول بودن مال

بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، در صورتی که مال شراکتی به صورت ذاتی غیر منقول باشد حق شفعه برای آن برقرار خواهد بود و در غیر ان صورت امکان استفاده از این حق وجود نداشته و نمی توان با استناد بر آن اقدامی کرد. از طرفی منظور از مال غیر منقول یعنی اینکه قابل جا به جا کردن از مکانی به مکان دیگر نباشد و در صورتی که که از ابتدا این ویژگی برای آن صادق بوده و توسط انسان برای آن ایجاد نشده باشد مال غیر منقول ذاتی خوانده می شود.

با توجه به این ماده خودرو، طلا و جواهرات و همچنین املاکی که عرصه آن ها فروخته نمی شود، شامل حق شفعه نبوده و نمی توان از آن بهره گرفت.

مشاع و شراکتی بودن مال

حق شفعه برای شریک ایجاد می شود و در صورتی که ملک شراکتی نباشد این حق معنایی نخواهد داشت. علاوه بر این اگر ملک شراکتی پیش ار فروش تقسیم شده باشد حق شفعه برقرار نبوده و حکم ملک غیر شراکتی را خواهیم داشت. 

بر اساس ماده ۸۱۰ قانون مدنی،‌ چنانچه دو نفر با دو ملک مجزا حقوق ممر یا مجری مشترک داشته باشند و یکی از مالکین ملک خود را با حق ممر و مجری به شخص ثالث بفروشد، مالک دوم حق شفعه خواهد داشت. حتی اگر در اصل ملک فروخته شده شراکتی نداشته باشد. اما اگر همین ملک بدون حق ممر و مجری به شخص ثالث فروخته شود برای فردی که در ممر و مجری شراکت دارد، ایجاد نمی‌شود.

قابل تقسیم بودن مال

حق شفعه تنها برای اموالی که قابلیت تقسیم دارند (یعنی اینکه ملک مشاعی قابل افراز یا جدا کردن باشد) برقرار بوده و اموال غیر قابل تقسیم مانند آپارتمان را شامل نمی شود. بر این اساس برای املاکی که با تقسیم شدن آن مالک دچار ضرر می شود یا در پی تقسیم صورت گرفته، تمام مال از مالکیت بیفتد حق شفعه بر قرار نخواهد بود.

انتقال مال از طریق بیع

زمانی حق شفعه برای مال شراکتی برقرار خواهد بود که شریک مال سهم خود را از طریق بیع منتقل کرده باشد. در غیر این صورت حق شفعه برقرار نبوده و نمی توان به آن استناد کرد. اگر مالک سهم خود را از طریق صلح، بخشش و یا در پی اجرای مهریه منتقل کرده باشد شامل حق شفعه نبوده و شریک وی نخواهد نوانست از این قانون استفاده کند.

فروش کل سهم

اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم خود کند اما تنها بخشی از آن را به فروش برساند حق شفعه برقرار نبوده و نمی توان از آن استفاده کرد. این حق تنها زمانی ایجاد شده و قابل استفاده می باشد که فرد فروشنده تمام سهم خود را واگذار کند نه بخشی از آن را.

توانایی خرید سهم شریک

اگر یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، شریک دیگر در صورتی می تواند از حق شفعه استفاده کند که توانایی پرداخت مبلغ مورد نظر را داشته و بتواند به موقع آن را بپردازد. 

اقدام به موقع

برای استفاده از حق شفعه فوریت و اقدام به موقع ضرورت داشته و فرد شفیع باید پس از اطلاع از موضوع سریعا اقدام کرده و حقوق خود را طلب کند. لازم به ذکر است اگر شفیع ادعا کند که به تازگی از موضوع اطلاع پیدا کرده است نیازی به اثبات نبوده و می تواند از حق شفعه استفاده کند اما اگر شریک دیگر که قصد فروش سهم خود را دارد ادعای وی را رد کند می بایست اثبات کند که فوریت موضوع از بین رفته و فرد پیش از این از ماجرای فروش با خبر بوده است.

حق شفعه در ارث

حق شفعه، جنبه مالی داشته و مانند ماترک است لذا بر اساس قانون مدنی، با فوت شفیع یا همان فردی که حق شفعه برای وی برقرار است، این حق به ورثه او منتقل می‌شود و وراث می‌توانند از این حق استفاده کنند.

حق شفعه در آپارتمان

معمولا در آپارتمان ها افراد بر اعیان ملک مالکیت تام داشته و زمین مربوطه میان آن ها مشترک می باشد. از آنجا که مالکیت افراد بر زمین آپارتمان ها نوعی خاص از مالکیت می باشد و میان تعدادی بیش از دو نفر مشترک می باشد نمی توان برای آن حق شفعه قائل شد. لذا می توان این گونه بیان کرد که حق شفعه برای آپارتمان ها بر قرار نمی باشد

آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟

حق شفعه برای جلوگیری از ضرر و زیان شرکا ایجاد شده و در صورتی که فرد رضایت داشته باشد این حق از بین رفته و شریک وی می تواند اقدام به فروش سهم خود کند. رضایت شرکا می تواند به صورت لفظی، کتبی و یا در عمل اجرا شود.