تغییر کاربری ساختمان

با توجه به تنوع در املاک و نوع کاربری های آنها داشتن اطلاعاتی هر چند جزئی در این باب بسیار در امر خرید و فروش و یا رهن و اجاره می تواند مفید واقع شود. تغییر کاربری نیز از جمله مواردی است که نیاز بررسی و آگاهی از شرایط آن دارد لذا در ادامه به بررسی این موضوع و روال قانونی آن خواهیم پرداخت.

در این مقاله خواهید خواند:

• کاربری ساختمان و انواع آن
• تغییر کاربری ساختمان
• مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری ساختمان
• تغییر کاربری ساختمان مسکونی به تجاری
• هزینه لازم برای تغییر کاربری
   

کاربری ساختمان و انواع آن

کاربری ملک یا ساختمان، نحوه استفاده از آن می باشد که بر اساس طرح تفصیلی شهرداری، چگونگی استفاده از ملک و همچنین پراکندگی فعالیت های شهری در اطراف آن ملک تعیین می شود. نکته قابل توجه در مورد کاربری ملک، تاثیری است که بر ارزش املاک با کاربری های مختلف می گذارد بطوری که املاک با کاربری تجاری دارای ارزشی بالاتر از املاک مسکونی می باشند

بر اساس چگونگی استفاده ار ساختمان ها، انواع کاربری املاک به چند دسته تقسیم می شوند که می توان موارد زیر را برای آن برشمرد:

• کاربری مسکونی 
• کاربری تجاری
• کاربری کشاورزی
• کاربری صنعتی 
• کاربری خدماتی
• کاربری معدن
• کاربری ورزشی 
• فاقد کاربری

در میان کاربری های ذکر شده کاربری مسکونی از فراوانی بیشتری در مقایسه با دیگر کاربری ها برخوردار بوده و همانطور که مشخص می باشد این نوع کاربری برای املاک و ساختمان هایی که به منظور سکونت فرد یا افرادی مورد استفاده قرار میگیرد، استفاده می شود. نوع کاربری املاک در سندهای ملکی ثبت شده و تنها در همان حیطه کاربری تعیین شده می توان از ملک مربوطه استفاده کرد و بهره وری خارج از موارد مربوطه غیر قانونی می باشد. برای این منظور و استفاده از ملک خارج از نوع کاربری آن بایستی مراحل قانونی مربوط به تغییر کاربری را طی کرده و پس از آن بهره لازم را از ملک مربوطه برد.

تغییر کاربری ساختمان

همانطور که که ذکر شد ارزش املاک با توجه به کاربری آنها متفاوت می باشد بطوری که ارزش املاک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی بیشتر می باشد لذا در مواردی شاهد تغییر کاربری ساختمان به منظور افزایش ارزش آن هستیم که این تغییر در کاربری بیشتر مربوط به تغییر کاربری مسکونی به تجاری می باشد. این تغییر در کاربری املاک مسکونی موجب افزایش نرخ خرید و فروش و همچنین رهن و اجاره آن می شود. تغییر کاربری و به انجام رساندن آن مستلزم طی مراحل قانونی می باشد و در غیر این صورت شهردای به عنوان مدعی وارد عمل شده و با انجام تشریفات مربوطه به فرد خاطی تذکرات لازم را خواهد داد و در صورت عدم توجه مالک، نسبت به تعطیلی واحد مربوطه اقدام خواهد شد.

تغییر در کاربری ساختمان های مسکونی یا از طریق بازسازی کلی ملک مربوطه و یا بخشی از آن صورت می گیرد تا فضای لازم جهت فعالیت مربوطه ایجاد و تغییرات مربوطه اعمال گردد و یا اینکه ساختمان مورد نظر، از فضای لازم و استاندارد های مختص آن فعالیت برخوردار بوده و تنها نیاز به دریافت مجوز از مراجع مربوطه دارد. در این میان به منظور دریافت مجوز های لازم و تغییر کاربری ملک مربوطه بایستی مراحل زیر را طی کرد و کاربری ملک را تغییر داد.

مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری ساختمان

• مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی
• سند و مشخصات ملک
• برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
• نقشه ملک جدید
• دریافت مجوزهای لازم از سازمان‌ها و ادارات مربوطه

تغییر کاربری ساختمان مسکونی به تجاری

تغییر کاربری ساختمان شامل مراحل زیر می باشد که بایستی پیش از اقدام به فعالیت مربوطه انجام گردد.

ثبت درخواست الکترونیکی در دفاتر خدمات نوسازی

فرم این درخواست که شامل مشخصات مالک، مشخصات ملک و چگونگی تغییر مربوطه می باشد، بصورت الکترونیکی در اختیار دفاتر خدمات نوسازی قرار گرفته و اولین قدم جهت تغییر کاربری ملک می باشد.

بازرسی و بررسی ملک مربوطه

به منظور بررسی ساختمان مورد نظر و محیط اطراف آن بازرسی از سوی اداره نوسازی به محل ساختمان فرستاده خواهد شد تا بر اساس درخواست مالک تقاضای وی پیگیری شود. در این بازرسی علاوه بر تطابق ملک و اطلاعات ثبت شده، ساختمان مربوطه و محیط اطراف آن از جنبه های زیر مورد ارزیابی قرار می گیرد:

• بررسی صحت اطلاعات ثبتی ملک
• بررسی تخلفات ساختمان مورد نظر
• برسی ملک مربوطه از نظر امکان انجام تغییرات مربوطه
• بررسی محیط اطراف ملک و شرایط لازم جهت تغییرات جدید
• بررسی مشاعات و همچنین عرض معبر ملک
• بررسی زیرساخت های لازم جهت کاربری جدید ساختمان

در صورت احراز تخلفی در ساختمان مربوطه ابتدا بایستی مالک آنها را رفع کرده(مراجعه به شهرداری و یا اداره شهرسازی استان) و سپس مراحل بعدی را طی کند. پس از انجام بررسی های لازم و تایید آنها جهت تهیه نقشه مربوطه دستورات لازم ابلاغ خواهد شد.

دستور صدور نقشه

پس از تایید نماینده اداره نوسازی دستور صدور نقشه داده شده و با توجه به نوع تغییر مربوطه و زیر ساخت های لازم مواردی از جمله تعداد طبقات، نقشه فضای داخلی، پارکینگ، سطح اشغال ساختمان با کاربری جدید را بایستی در نقشه مربوطه گنجاند. پس از صدور دستور نقشه امکان دارد نسبت به ملک و اجرای تغییرات آن احکامی مانند کاهش تعداد طبقات صادر شود که در صورت نیاز مالک ساختمان می تواند نسبت به آن شکایت کرده و مخالفت خود را اعلام کند. اما باید توجه داشت که این اعتراض و شکایت بایستی پیش از انجام مراحل بعدی صورت گیرد چرا که پس از طی مراحل دیگر، این کار میسر نخواهد بود.

تهیه نقشه توسط مالک بر اساس نکات ذکر شده در دستور ارسالی

بر اساس دستورات صادر شده در مرحله قبل مالک ساختمان بایستی نقشه ملک جدید را تهیه و تمامی نکات گفته شده را در آن اعمال کند تا کوچکترین مغایرتی با دستور داده شده نداشته باشد چرا که تنها در این صورت نقشه مربوطه تایید و مجوزهای لازم صادر خواهد شد.

اگر دستورات صادر شده توسط اداره نوسازی نیاز به دریافت مجوز از سازمان های مربوطه داشته باشد این فرایند به صورت الکترونیکی قابل انجام بوده و نیازی به مراجعه حضوری نمی باشد اما بایستی این مجوز ها پیش از اقدام به نوسازی دریافت شود.

اقدام به نوسازی و تغییرات ساختمان با کاربری جدید

همانطور که گفته شد تغییر کاربری ملک یا با نوسازی تمامی ملک مربوطه و یا بخشی از آن و پس از طی مراحل گفته شده، انجام می شود و یا ملک مورد نظر، دارای شرایط و استاندارهای مربوطه می باشد، که در صورت داشتن زیرساخت های لازم، نیاز به نوسازی ساختمان مربوطه نبوده و تغییر کاربری براحتی قابل انجام خواهد بود.

هزینه لازم برای تغییر کاربری

هزینه مربوط به تغییر کاربری شامل عوارض و مالیات ملک به اضافه هزینه های مربوط به تغییر کاربری می باشد که بر اساس معیارهای مشخص تعیین شده و بصورت موردی بایستی مورد بررسی قرار گیرد. از جمله معیارهای مربوطه می توان به موقعیت ملک(شهر، منطقه، کوچه و...)، کاربری ملک، متراژ ملک و دوری و نزدیکی به برخی اماکن اشاره کرد.