ادعای مالکیت توسط مستاجر چه شرایطی دارد؟

در این مقاله خواهید خواند:

• ادعای مالکیت ملک
• آیا مستاجر می تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟
  • ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر در املاک مسکونی
  • ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر در املاک تجاری
• حق مالکیت ملک تجاری، چه مدت پس از اجاره‌نشینی ایجاد می شود؟
• آیا خرید سرقفلی، موجب حق مالکیت برای مستاجر خواهد بود؟
• نکات تکمیلی در مورد حق مالکیت مستاجر بر ملک تجاری

ادعای مالکیت ملک

ادعای مالکیت با این مفهوم بیان می شود که فردی (به عنوان مثال مستاجر ملک) که حقی مبنی بر مالکیت، بر ملک ندارد، ادعای مالکیت کرده و حقی را برای خود قائل شود. در برخی موارد زمانی که ملک اجاره ای برای مدتی طولانی در اختیار یک مستاجر قرار می گیرد فرد مدعی مالکیت شده و در جهت ادعای خود اقداماتی مانند عدم تخلیه ملک را انجام می دهد. 

آیا مستاجر می تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟

بسته به اینکه ملک تحت اجاره چه نوع کاربری داشته باشد شرایط آن متفاوت بوده و قوانین اجرایی برای آن نیز متفاوت خواهد بود.  در املاک مختلف شرایط مالکیت و ادعای مستاجر چگونه است؟

ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر در املاک مسکونی

بر خلاف نظر عموم مردم در املاک مسکونی ادعای مالکیت توسط مستاجر امکان پذیر نمی باشد. در املاک مسکونی هر چقدر که مستاجر در ملک ساکن بوده باشد، ادعایی را برای فرد ایجاد نکرده و نمی تواند ادعای مالکیت کند. این حق تنها در املاک تجاری و تنها در شرایط خاصی برقرار خواهد بود.

ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر در املاک تجاری

برای املاک تجاری به سبب شهرت و فعالیت تجاری انجام شده در ملک، شرایط اجاره در مقایسه با املاک مسکونی بسیار متفاوت است. در صورتی که فردی چندین سال در محلی که اجاره کرده است و در آن محل با توجه به کسب و کار مشتری زیادی داشته باشد ،می تواند از مالک ملک حق کسب و پیشه دریافت کند. بر اساس قوانین وضع شده در سال ۵۶ کاسبانی که در زمان اجاره ملک تجاری ملک مورد نظر را به صورت سرقفلی اجاره کرده اند و به موجب فعالیت خود در ملک مورد نظر شهرت و اعتباری را برای آن رقم زده اند، دارای حقی مبنی بر تجارت انجام شده و شهرت ایجاد شده برای ملک هستند و به موجب آن می توانند حق کسب و پیشه و یا حق تجارت را از مالک ملک طلب کنند. سرقفلی ملک همان حق تجارت یا ایجاد نام تجاری برای ملک می باشد که به واسطه فعالیت کاسب در آن مکان و حسن شهرت وی ایجاد شده است. سرقفلی ملک بسته زمان اجاره، مدت فعالیت کاسب، نوع کسب کار، متفاوت بوده و در زمان اجاره و تخلیه ملک محاسبه و دریافت می شود.
دریافت سرقفلی و میزان آن بسته به توافق طرفین انجام شده و می تواند توسط مستاجر مطرح و بسته به عرف جامعه و یا نظر کارشناسی تعیین و اعلام می شود. اگر مالک سرقفلی مغازه یا ملک تجاری را از مستاجر خریداری کند دیگر حقی برای مستاجر برقرار نبوده و نمی تواند ادعایی داشته باشد. قانون سرقفلی ملک تجاری تنها برای قرارداد هایی صادق است که بین سال های ۵۶ تا ۷۶ تنظیم شده است و برای قرارداد های بعد از آن حکم نمی کند. 

حق مالکیت ملک تجاری، چه مدت پس از اجاره‌نشینی ایجاد می شود؟

بر اساس قوانین تدوین شده هیچ گونه مدت زمانی برای ایجاد حق مالکیت بر ملک تجاری توسط مستاجر تعیین نشده است و گذشت زمان عامل تعیین کننده نمی باشد. 

آیا خرید سرقفلی، موجب حق مالکیت برای مستاجر خواهد بود؟

خرید سرقفلی ملک تنها به معنای در اختیار داشتن شهرت مغازه می باشد و به موجب آن ادعایی مبنی بر مالکیت برای مستاجر ایجاد نمی شود. در صورت خرید سرقفلی ملک مستاجر می تواند شخصا در ملک تجاری فعالیت کرده و اجاره بهایی اندک را به مالک بپردازد و در پایان و همزمان با تخلیه ملک مبلغ سرقفلی را به صورت به روز و بر اساس نرخ بازار دریافت کند. لذا می توان گفت مستاجر به هیچ عنوان حقی بر مالکیت ملک ندارد.

نکات تکمیلی در مورد حق مالکیت مستاجر بر ملک تجاری

• قانون سال 76: دعای مالکیت ملک توسط مستاجر زمانی پابرجاست که مستأجر علاوه بر پرداخت ودیعه، مبلغ دیگری را به‌عنوان مبلغ سرقفلی به مالک بپردازد.
• قانون مالک و مستاجر سال 56: اگر مستاجری ملکی تجاری را با سرقفلی اجاره کند، پس از اتمام قرارداد می‌تواند ادعای حقی (حق کسب و پیشه و تجارت) یا حق تجارت (ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای یا سرقفلی) را نماید و از مالک ملک تجاری مبلغی را دریافت کند.
• بر اساس قانون، ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر زمانی پابرجاست که مستاجر علاوه بر پرداخت ودیعه، مبلغ دیگری را به‌عنوان مبلغ سرقفلی به مالک بپردازد.
• در صورت داشتن حق سرقفلی توسط مستاجر، او نمی‌تواند ملک تجاری را به دیگری اجاره دهد.
• ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که این قانون در صورتی پا برجاست که هیچ‌گونه تخلفی از مستاجر سر نزده باشد.