آیا چیتگر گنجایش این همه آپارتمان را دارد؟ |

آیا چیتگر گنجایش این همه آپارتمان را دارد؟

آیا چیتگر گنجایش این همه آپارتمان را دارد؟
  • منتشر شده در : ۲۶ شهریور , ۱۳۹۶
  • نویسنده :
  • تعداد بازدید : 65
  • 0

چند سالی از پدیده ی بلندمرتبه سازی در منطقه ۲۲ می گذرد و با سبز شدن روزافزون برج هایی که دریاچه شهدای خلیج فارس را احاطه کرده اند و به سمت غرب و شرق آن در حال پیشروی هستند، به عنوان مشاور املاک کم کم با این سوال مواجه می شوم که آیا سرمایه گذاری در آپارتمانی میان این چندین هزار آپارتمان که هر روز نیز با سرعت در حال زیاد شدن هستند، منطقی است؟ آیا زمانی که دو یا سه سال دیگر من آپارتمانم را در یک برج از میان چندین برج ۳۰ یا ۴۰ طبقه تحویل می گیرم، می توانم آن را با سودی منطقی بفروشم یا حتی اجاره دهم؟ و … سوالاتی از این دست که نشان از نگرانی سرمایه گذارانی دارد که می ترسند پس از چند سال که واحد خود را تحویل می گیرند، تب خرید و فروش ملک و املاک خوابیده باشد و آپارتمان آنها روی دست شان بماند یا رشدی نداشته باشد.

در ابتدای امر باید گفت حدود ۹۰ درصد برج هایی که در منطقه ۲۲ ساخته می شوند توسط تعاونی های ارگانی و سازمانی در حال ساخت هستند که تمامی واحدهای تعاونی سازها صاحب داشته و خالی نیستند که بخواهند روی دست صاحبان شان بمانند. در ضمن تمامی واحدهای یک برج نیز فروشی نیستند که بازار بخواهد اشباع شود و قیمت ها را طوری بشکند که سرمایه گذارانی که در آن پروژه واحد خریده اند ضرر کنند. خیلی از اعضای تعاونی در پروژه ها ثبت نام کرده اند به قصد سکونت. بنابراین تمامی اعضایی که در یک پروژه واحد تحویل می گیرند، فروشنده نیستند.

در ثانی وقتی که برنامه ریزهای کلان شهری برای منطقه ای مثل چیتگر برنامه ریزی برج هایی با این حجم می کنند، مطمئنا به تمامی جنبه های آن فکر کرده اند و چنین گنجایشی را در این منطقه دیده اند. اگر بنا بود با ساخته شدن این همه برج و ازدیاد واحدهای مسکونی، نظم و انضباط منطقه و قیمت واحدها به هم بخورد، هرگز چنین روندی را اصلا کلید نمی زدند.

منطقه ۲۲ به قصد توسعه و بزرگ شدن تهران برنامه ریزی شد و اتفاقا بهترین فرصت و موقعیت جهت سرمایه گذاری ملکی است. آنهم در این برهه از بازار که بهترین وقت خرید است. تنها کافی است کمی از فوت و فن بازار ملک آگاه باشید و بدانید که چه زمانی باید چه چیزی را خرید و یا فروخت. به طور مثال وقتی یک برج ساخته می شود و از حالت پیشفروش خارج می شود و به اصطلاح واحدها انتخاب شده و تحویل اعضا می شوند اصلا زمان مناسبی برای خرید از واحدهای آن پروژه نیست. چرا که در این مرحله تمام اعضایی که قصد سرمایه گذاری-نه سکونت- داشته اند، کلی انتظار کشیده اند که واحدهایشان را تحویل بگیرند و خرید و فروش واحدهایشان از حالت امتیازی خارج شده و به اصطلاح بتوانند نقدی بفروشند. حالا پس از گذشت چند سال واحد خود را تحویل گرفته اند- و احتمالا با چند ماه تاخیر- بنابراین خوشحال از سودی که قرار است نصیب شان شود در مرحله ای از توهم قیمت هستند و انتظار دارند سود تمام سالهایی که پولشان را در پروژه ریخته اند و ماههایی که به تعویق افتاده است را از محل فروش واحدشان بدست آورند. بنابراین قیمتهایی که اعلام می کنند کمی بدور از واقعیت بازار است و بیشتر خریداران را در لاک دفاعی می برد.

بهترین زمان برای خرید از یک برج نوساز تازه تحویل شده دقیقا ۶ ماه پس از تحویل آن است که تمامی فروشندگان آن پروژه در بازار سرازیر شده اند و به اصطلاح قیمت ها شکسته شده و از آن حالت توهمی درآمده اند. در این حالت که بهترین حالت برای خریداران می باشد تعادل بازار به سود خریدار به هم خورده و تعداد فروشندگان در بازار زیاد می شود. عرضه بر تقاضا می چربد و خریداران می توانند با فراغ بال از بین گزینه های بیشماری که پیش رویشان قرار دارد انتخاب کرده و به فروشندگانی که قیمتی حتی کمی بالاتر از عرف بازار می دهند «نه» بگویند.

البته این روال زیاد ادامه پیدا نمی کند و با فروخته شدن واحدهای فروشندگان واقعی و با گذشت حدود یک سال از تحویل یک برج، دوباره چرخه ی عرضه و تقاضا متعادل شده و قیمت ها به میزان قیمت عرف منطقه نزدیک می شود. بدیهی است که خریداران آگاه و گوش به زنگ خریدشان را تا این مرحله کش نمی دهند و در همان دوره طلایی که فروشنده ها بازار را قرق کرده اند خریدشان را انجام می دهند.

بنابراین منطقه ۲۲ همچنان منطقه فرصت های طلایی و پیشرو در سرمایه گذاری ملکی می باشد و هیچگاه حالتی پیش نمی آید که تعداد واحدها آنقدر زیاد باشد که برای سرمایه گذاری و پیش خرید مناسب نباشد. منطقه ۲۲ با تحویل پروژه هایی که تازه به سود رسیده اند بر سر زبان ها افتاده است و یکی از بهترین گزینه ها برای سرمایه گذاری ملکی در پایتخت می باشد.

 

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *