واکنش بازار مسکن به شکست مذاکرات ایران و آمریکا 1401
واکنش بازار مسکن به شکست مذاکرات ایران و آمریکا 1401 : بازار مسکن به یک بازار جعلی تبدیل شده است که دیگر قابلیت پیش‌بینی را حتی در حوزه ساخت‌وساز ندارد. ..
کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن تا ۲ماه آینده!
افزایش قیمت مسکن امروز
آینده بازار مسکن در سال 1401
پیش بینی قیمت مسکن در سال 1401
تحلیل بازار مسکن
کاهش قیمت مسکن
قیمت مسکن بعد از انتخابات امریکا
وضعیت بازار مسکن امروز
پیش بینی بازار مسکن در سال 1401
با وجود اینکه ۲کارشناس مسکن، آینده روشنی برای ساخت‌وساز مسکن پیش‌بینی می‌کنند اطهاری این بازار را قابل پیش‌بینی نمی‌داند.
به گزارش وبسایت صدف و به نقل از همشهری، نژاد‌بهرام عضو هیأت‌رئیسه شورای شهر تهران آمار ساخت‌وساز در 6ماه نخست سال‌جاری در پایتخت و میزان پروانه‌های صادرشده در این زمینه اعلام کرد. براساس گفته او ساخت واحد مسکونی در همین مدت در بافت فرسوده 23درصد و خارج از بافت فرسوده 18درصد کمتر شده است. مطابق طرح جامع مسکن برای ایجاد تعادل در بازار مسکن باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود؛ هدفی که با وجود گذشت زمان به واقعیت نپیوسته است و بسیاری انباشت کمبود مسکن را به‌عنوان عامل اصلی جهش قیمت مسکن معرفی می‌کنند. « شرایط ساخت‌وساز مسکن در سال 1400چه تغییری خواهد کرد؟» سؤالی بود که برای پاسخ به آن نظر چند نفر از کارشناسان حوزه مسکن را جویا شدیم. ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان و محمود فاطمی عقدا، کارشناس مسکن و رئیس اسبق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، 2چهره‌ای هستند که با نگاهی امیدوارانه بازار ساخت‌وساز مسکن در سال آینده را تحلیل کرده‌اند، اما کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر اقتصاد توسعه، در نقطه مقابل دیدگاه این دو کارشناس ایستاده و تأکید کرده که بازار مسکن به یک بازار جعلی تبدیل شده است که دیگر قابلیت پیش‌بینی را حتی در حوزه ساخت‌وساز ندارد.
ایرج رهبر_نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان
سال1400 به‌واسطه انتخابــــات ریاست‌جمهوری با تغییر و تحولاتی در حوزه اجرایی همراه خواهد بود، بر این اساس باید احتمال داد که سیاست‌های مربوط به حوزه ساخت‌وساز تحت‌تأثیر این تغییر قرار گیرد. اگر بخواهیم با نگاه کلی به پیش‌بینی آینده ساخت‌وساز در حوزه مسکن بپردازیم باید بگوییم که وزارت مسکن دولت دوازدهم برنامه‌ای را برای تولید مسکن - که تقریبا مشابه مسکن مهر است- شروع کرده است. اگر مسئولان ذی‌ربط در جهت جبران تأخیرهای 6سال گذشته در حوزه تولید مسکن قدم بردارند، می‌توان امید داشت که وضعیت به ثبات نسبی برسد. طرح و برنامه‌های دولتی باید در جهت ساخت ارزان خانه، به‌خصوص برای اقشار متوسط و کم‌درآمد ایجاد شود. اگر این بازار به حال خود گذاشته شود، بخش خصوصی سکاندار امور می‌شودو انواع ساختوسازها را با تمرکز خاص بر طبقات متوسط رو به بالا انجام می‌دهند و توجهی به طبقات محروم ندارند. بنابراین اگر خواهان اجرای برنامه‌های وسیعی برای اقشار متوسط رو به پایین هستیم، حتما باید به سراغ ساخت‌وسازهای ارزان‌قیمت برویم و دولت زمین‌های ارزان برای ساخت‌وساز در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد و از سوی دیگر مشوق‌هایی برای معافیت‌های مالیاتی درنظر گیرد. اقداماتی از این دست می‌تواند زمینه را برای افزایش ساخت‌وساز مهیا کند. ما از امکانات مناسب و کافی برای ساخت‌وساز برخوردار هستیم و تنها نیاز به یک برنامه‌ریزی مدون و حمایت درست دولتی داریم تا مشکلات کمبود ساخت‌وساز تا سال آینده حل شود.
کمال اطهاری_اقتصاددان و پژوهشگر اقتصاد توسعه
در ایران بازار مسکن به‌معنای واقعی کلمه وجود ندارد، بازار مسکن فعلی یک بازار جعلی و تقلبی است و بر همین اساس نمی‌توان این بازار جعلی را تحلیل و پیش‌بینی کرد.
برای توضیح این بحث لازم است اشاره‌ای به بازار مسکن آمریکا پیش از بحران سال2008 داشته باشیم. در آن زمان دولت آمریکا تصمیم گرفت که حل مشکل مسکن کم‌درآمدها را به سیستم مالی بسپارد و سیاستگذاری‌های مبتنی بر دولت‌رفاه را کنار گذاشت. در همین راستا بازار مالی به شکل گسترده‌ای مقررات‌زدایی شد و وام‌های گسترده و فراگیری به همه اقشار جامعه حتی کم‌درآمدها اختصاص یافت. اقشار کم‌درآمد نیز با دریافت وام وارد بازار مسکن شدند. تا مدتی نیز این سرخوشی در بازار مسکن ادامه داشت، اما در ادامه، تورم 20درصدی بر بازار مسکن آمریکا حاکم شد.
باید توجه داشته باشیم که مقررات‌زدایی مالی بر آن بازار حاکم شد و خبری از فروش رانت و تراکم‌فروشی نبود، اما زمانی که موعد بازپرداخت وام‌ها فرارسید، به‌دلیل آنکه وضع اقتصادی آمریکا دچار مشکل شده بود، افراد کم‌درآمد و حتی با درآمد متوسط نتوانستند اقساط وام خود را پرداخت کنند و به این ترتیب بحران از بخش مسکن آمریکا شروع شد و به بازارهای دیگر انتقال یافت.
نیم‌نگاهی به بازار مسکن آمریکا به ما نشان می‌دهد که این بازار فراگیر بود، نه اینکه مانند ایران تعداد محدودی توان دریافت وام مسکن را داشته باشند، از سوی دیگر تورم مسکن در ایران سالی 100درصد است، بنابراین نه‌تنها سیستم بانکی ما توان پوشش درست این وام را ندارد، بلکه وام‌های مسکن بیشتر از درآمد سالانه مردم هستند و تنها 10 تا 15درصد بهای مسکن را پوشش می‌دهند.
بنابراین بازار مسکن ایران هیچ‌یک از خصایص بازار مسکن واقعی را ندارد و به یک بازار رانتی تبدیل شده است و بر همین اساس باید گفت که پیش‌بینی چنین بازاری ممکن نیست و با تکیه بر علم اقتصاد نمی‌توان آینده ساخت‌وساز مسکن را تحلیل کرد.
سکوت عجیبی بر کادر اقتصادی دولت و مجلس در رابطه با بازار مسکن حاکم است و برخی به اشتباه فکر می‌کنند که با بنایی می‌توان مسیر بازار مسکن را اصلاح کرد، درحالی‌که بهبود اوضاع در تولید و عرضه مسکن نیازمند پیروی از برنامه‌های کلان است.
دخالت دولت در بازار مسکن به این معنی نیست که دولت در ساخت مسکن حضور داشته باشد و مانند مسکن مهر، برخی پیمانکاران را که از اقتصاد رانتی بهره بردند به استخدام درآورد. دولت در ساخت مسکن‌های انبوه برای اقشار ضعیف اجتماع می‌بایست همواره تأکید داشته باشد که اقتصاد رانتی شکل نگیرد و سیاست‌های اقتصاد کلان کشور با پروژه ساخت مسکن همخوانی داشته باشد.
بنابراین قفل‌شدگی بازار مسکن مانع از این می‌شود که ما امیدی به بهبود اوضاع ساخت‌وساز مسکن در آینده داشته باشیم و شاید بهتر باشد که بگوییم در این شرایط نمی‌توان این بازار را از هیچ بعدی تحلیل کرد.
محمود فاطمی عقدا _کارشناس مسکن و رئیس اسبق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی
با توجه به برنامه‌های دولت و همینطور عزم مجلس در پیگیری تأمین مسکن و جبران عقب‌افتادگی‌های رخ‌داده، می‌توان سال آینده را سال رونق بازار مسکن در حوزه ساخت‌وساز پیش‌بینی کرد.
گرانی‌های رخ داده در سال‌های گذشته موجب برهم خوردن شرایط اقتصادی شدند. از نظر من این روند به سمت ثبات حرکت خواهد کرد و این گرانی‌ها نمی‌توانند منجر به توقف ساختوسازها یا کندشدن این فعالیت در حوزه مسکن شوند. بازار به هر شکل راه خود را پیدا می‌کند.
یکی از حوزه‌هایی که می‌تواند به پایداری اقتصادی کمک کند، همین حوزه مسکن است. اگر بخش مسکن حرکت کند، بدون شک ما شاهد پایداری و ثبات در حوزه اقتصادی خواهیم بود. از نظر بنده مسکن در قامت موتور محرکه اقتصاد کار خود را با قدرت بیشتری پیش خواهد برد.
درواقع باید گفت که اگر شرایط اقتصادی نیز تغییر نکند، برنامه‌ها نشان از این واقعیت دارد که ساخت‌وساز در حوزه مسکن شدت خواهد گرفت، چراکه چاره‌ای جز این نداریم. براساس مصوبات مجلس که دولت را ملزم به اجرای ساماندهی تولید و عرضه مسکن کرده است، باید امید داشت که اوضاع بهتری برای حوزه ساخت‌وساز مسکن رقم بخورد. بازار مسکن هم‌اکنون بین 5 تا 6میلیون نیاز انباشته دارد و اگر شرایط به همین شکل ادامه پیدا کند، اوضاع بازار مسکن حادتر خواهد شد. هرچه این نیاز انباشته افزایش پیدا کند، توان کشور برای پاسخگویی نیاز مسکن کمتر می‌شود.
بازار مسکن نمی‌تواند منتظر عوامل دولت بماند و رکود در حوزه ساخت‌وساز نیز بیش از این به طول نخواهد انجامید. از نظر من اگر با همین شرایط پیش برویم، چاره‌ای جز فعال‌سازی بخش مسکن و به گردش درآمدن چرخ اقتصاد مسکن نداریم، چراکه با ایجاد تحرک در این بخش از اقتصاد، سایر حوزه‌های اقتصادی نیز به جریان می‌افتند و تا حدودی ثبات و پایداری به بازار بازخواهد گشت.
در این میان نباید فراموش کرد که در سال‌جاری به‌دلیل نبود سیاست‌های مشخص دولت در حوزه ساخت‌وساز مسکن و همینطور رونق سایر بازارهای سرمایه‌ای مانند بورس، طلا و ارز، شاهد افزایش قیمت در بخش مسکن بودیم. بازار مسکن به‌عنوان یک بخش سرمایه‌ای در ایران شناخته می‌شود و تا زمانی که این نگاه بر بازار مسکن حاکم است، نباید از ارتباط بازار مسکن با سایر بازارهای سرمایه‌ای تعجب کرد. این ارتباط موجب رشد بالای بازار مسکن و همچنین شوک جامعه شد. جامعه پذیرش حرکت جهشی در حوزه مسکن را نداشت. سیاست‌های دولت نیز در کاهش ساخت‌وساز مسکن و خروج سرمایه‌ها - از این حوزه به سایر بازارهای سرمایه‌ای که بازدهی بیشتری داشتند- مؤثر بود.
با مرور شرایط فعلی و برنامه‌های در حال پیگیری باید اطمینان داشت که ساخت‌وساز در سال 1400روند رو به رشدی را طی خواهد کرد، چراکه چاره‌ای جز این نداریم.
وضعیت بازار مسکن در سال 99
اتفاقاتی که در بازار مسکن ۹۹ رخ داد در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بود. ظاهر «جهش قیمت ملک» در سال گذشته شبیه رخداد سال ۸۶ است؛ اما دو تفاوت در نبض قیمت و معاملات مسکن پارسال وجود دارد که بیانگر رکوردزنی تاریخی جهش مسکن در سال ۹۹ است. در سال‌جاری، سه مسیر مقابل بازار معاملات مسکن وجود دارد.
بازار مسکن در سه‌راهی
بررسی آماری تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می‌دهد: بازار مسکن در سال ۹۹ با استناد به دو نشانه، یک تورم بی‌سابقه را تجربه کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تا پیش از انتشار کارنامه بازار مسکن در یکسال ۹۹، دو علامت جدی از وقوع یک رکورد بی‌سابقه در این بازار وجود داشت. این رکورد شامل دو جزء اصلی معاملات و قیمت بود. بازار مسکن از یک سو در سال ۹۹، رکود کمترین حجم ماهانه معاملات مسکن را داشت. به طوری‌که در برخی ماه‌ها حجم معاملات به کمتر از ۳ هزار فقره نیز رسید. علامت دیگر رکورد تورم ماهانه مسکن بود که به بیش از ۵ درصد رسیده بود. به این ترتیب این انتظار از پیش از انتشار کارنامه یکساله وجود داشت که بازار مسکن به لحاظ رکود سنگین معاملات و جهش قیمت، یک رکورد بی‌سابقه را ثبت کرده است. با این حال در روزهای اخیر، همزمان با انتشار اطلاعات کارنامه تحولات یکساله بازار مسکن در سال گذشته، بر بی‌سابقه نبودن وضعیت این بازار تشکیک وارد شد. اطلاعات این کارنامه مشخص کرد میانگین قیمت مسکن در یکسال ۹۹ معادل ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار تومان بوده که نسبت به یکسال ۹۸، بیش از ۸۰ درصد رشد کرده است. رخدادی که وضعیت بازار مسکن در یکسال ۹۹ را بی‌سابقه نشان می‌دهد اما به اعتقاد برخی بررسی آمار بلندمدت تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در سال ۸۶ نیز مشابه سال گذشته معادل ۸۰ درصد افزایش را تجربه کرده است. به این ترتیب این میزان رشد دست‌کم در ۱۲ سال گذشته بی‌سابقه نبوده است. در این میان بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که با استناد به دو نشانه، این شک در مورد «بی‌سابقه بودن تورم یکسال ۹۹ بازار مسکن» مردود است.
نشانه نخست در مورد روند تورم فصلی بازار مسکن در دو سال ۸۶ و ۹۹ است. بررسی آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد: در طول سال ۸۶(از بهار تا زمستان) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل ۲۰ درصد کاهش پیدا کرد. به طوری‌که در این سال، میانگین قیمت مسکن در بهار معادل یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و در زمستان معادل یک میلیون و ۳۶۰ هزار تومان بود. درواقع تورم ۸۰ درصدی یکسال ۸۶ عمدتا به واسطه رشد قیمت در فصل اول آن بوده اما در طول سال، فصل به فصل روند تغییرات قیمت کاهشی بوده است. اما در سال ۹۹، میانگین قیمت از بهار تا زمستان معادل ۶۷ درصد رشد پیدا کرد. در بهار سال گذشته، معاملات با میانگین قیمت ۱۷ میلیون تومان آغاز شد و با میانگین قیمت ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در زمستان به کار خود خاتمه داد. روندی که بیانگر ثبت تورم ماهانه ۷/ ۶ درصدی در بازار مسکن سال گذشته بوده است. البته علاوه بر این نشانه، یک نشانه دیگر برای مردود بودن این شک وجود دارد. در دوره ابتدایی مورد مقایسه، جهش قیمت فقط در همان سال ۸۶ رخ داد، در سال ۸۷ خاتمه پیدا کرد و در سال ۸۸ قیمت مسکن با ۱۰ درصد کاهش، افت منفی پیدا کرد اما در این دوره طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹ جهش مکرر قیمت وجود داشت. از این رو با استناد به این دو نشانه می‌توان گفت سال ۹۹ برای بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و تورم در طول سه دهه اخیر بی‌سابقه بوده است.
حال سوال اینجاست که آیا این روند قرار است برای سال جاری یعنی ۱۴۰۰ نیز تداوم داشته باشد؟ یا اینکه عواملی برای تغییر مسیر بازار مسکن وجود دارد؟ بررسی‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات، رفتار خریدار و فروشنده و قیمت یک سال متفاوت را پیش رو دارد. در سال ۱۴۰۰ باتوجه به اینکه در ماه‌های اخیر بازیگردان اصلی بیرونی بازار مسکن، «ریسک غیراقتصادی» بوده می‌تواند سه مسیر متفاوت را پیش روی این بازار قرار دهد.
مسیر اول با «حل ریسک غیراقتصادی» رقم می‌خورد. مسیر دوم «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» است و سومین مسیر جو روانی «منتظر گشایش»(مابین خوش‌بینی و بدبینی) است.
در صورتی که ریسک غیراقتصادی، به طور قطعی تعیین تکلیف شود، روند کاهش قیمت مسکن آغاز می‌شود. به این شکل که ابتدا تورم ماهانه افت پیدا می‌کند، سپس کاهش قیمت اسمی و در مرحله آخر قیمت واقعی کاهش پیدا می‌کند. چراکه در صورت حل ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی برای معاملات سفته‌بازانه رنگ می‌بازد و بلافاصله تورم ماهانه افت خواهد کرد. تقریبا اتفاقی شبیه آنچه در آبان ماه سال گذشته رخ داد و ماه بعد از آن، تورم ماهانه افت پیدا کرد. در سال گذشته، ریسک غیراقتصادی در نیمه پاییز فروکش کرد و تا ماه بعد از آن، مردم و فعالان اقتصادی امید داشتند نشانه‌های بیشتری در پی تغییر رئیس‌جمهور آمریکا رویت شود اما این خوش‌بینی در ماه‌های بعدی رنگ باخت. چراکه عاملی که می‌توانست کاهش ریسک غیراقتصادی را پایدار کند تعیین تکلیف برجام بود که چنین موضوعی اتفاق نیفتاده. به همین دلیل از اواسط زمستان شکل دیگری از انتظارات در بازارها از جمله بازار مسکن شکل گرفت که به نوعی همان جو روانی مابین مسیر اول و دوم بود. اما اکنون از ابتدای سال جاری، یک حس و برداشت جدید در فضای بازارها از جمله بازار مسکن به سمت خوش‌بینی شکل گرفته و همین امر منجر به ظهور علائم خفیف حضور فروشنده‌ها و بازگشت تدریجی خریداران به بازار شده است. کارشناسان معتقدند در صورتی که مسیر دوم یعنی «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» قطعی شود، فضای بازارها به شرایط قبل از آبان ماه سال گذشته باز‌می‌گردد و در این صورت همچون آن مقطع زمانی بازار مسکن تعقیب‌کننده بازار ارز و سهام می‌شود. به عنوان مثال در سال ۹۸، بازدهی بورس ۱۸۷ درصد بود و بازار مسکن به دنبال این بازار، معادل ۶۰ درصد بازدهی را ثبت کرد. در سال ۹۷ نیز بازیگردان اصلی انتظارات تورمی بود که موجب شد بازدهی بازار ارز ۱۶۶ درصد و بازدهی بازار مسکن ۷۰ درصد شود.
البته این وضعیت که بازار مسکن دنباله‌رو بازارهای دیگر باشد تا شهریور ۹۹ نیز ادامه پیدا کرد. به طوری‌که آمار نشان می‌دهد بازدهی بازارها از ابتدا تا شهریور ۹۹ به این ترتیب بوده است. بورس ۲۱۱ درصد، ارز ۷۰ درصد و مسکن ۵۵ درصد. در مسیر دوم یعنی جو منتظر گشایش نیز افراد از یک‌سو به دلیل نداشتن انتظارات تورمی، به دنبال خرید و فروش‌های سفته‌بازانه نیستند و از سوی دیگر خوش‌بینی کامل به ثبات و پایداری ندارند. در چنین فضایی احتمالا تجربه زمستان ۹۹ تکرار می‌شود. به این معناکه افراد بازاری را انتخاب می‌کنند که ریسک آن کم و بازدهی آن در بلندمدت بالا است. این موضوع به خوبی از روی آمار قابل توضیح است. در حالی‌که بازدهی ماهانه بازارها در دی ۹۹ همه منفی بود بازار مسکن بازدهی مثبت را ثبت کرد. به طوری‌که بازدهی بورس منفی ۲۰، ارز منفی ۱۳ و سکه منفی ۱۴ بود بازدهی ماهانه بازار مسکن در دی مثبت ۲ ثبت شد. جالب آنکه بررسی روند بازدهی بازارها از ابتدای سال تا پایان بهمن ۹۹ نیز حاکی از آن است که پس از بورس، بازار مسکن بازدهی ۸۹ درصدی داشت و از بازار ارز و سکه عبور کرد.
در مجموع از آنجاکه در ماه‌های اخیر در میان متغیرهای بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است؛ اگر بررسی‌ها نشان دهد که مسیر محتمل، گزینه سوم باشد ، این برداشت وجود دارد که بازار مسکن به سمت تورم حرکت کند و تخلیه حباب اتفاق نیفتد. در این میان دو ابزار مهم وجود دارد که می‌تواند بازار مسکن را از این مسیر محتمل دور کند. اولین ابزار افزایش سود بانکی است که گزینه‌ای برای در امان نگه‌داشتن بازار مسکن از تورم است و دومین ابزار که توسط سیاست‌گذار بخش مسکن باید پیگیری شود افزایش هزینه‌های سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در این بازار از طریق ابزار مالیاتی است.