چشم انداز آینده املاک تهران

 فاکتورهای بسیار زیادی در نوسانات بازار مسکن و بخصوص املاک تهران نقش دارند میزان عرضه و تقاضا نیز مبتنی بر معیارهای بسیار متفاوتی است چراکه عوامل مختلفی می تواند در میزان تقاضای مردم برای خرید مسکن نقش داشته باشد مهمترین فاکتور در کاهش تقاضا برای خرید مسکن، تورم بی سابقه سالهای اخیر و به سبب ان کاهش قدرت خرید مردم می باشد شناسایی و دسته‌بندی مجموعه عوامل «شکل‌دهنده نوسانات» در بازار ملک، از «نفوذ» و تسلط عمده «رفتار تقاضا» بر «قیمت مسکن» در مقایسه با تحولات «سمت عرضه» حکایت دارد و در عین حال بیانگر تاثیرپذیری «قوی» این بازار از متغیرهای «بیرونی» اقتصاد از جمله نرخ سود بانکی است. نتایج یک تحقیق دانشگاهی به سرپرستی تیمور رحمانی– دانشیار دانشگاه تهران و پژوهشگر اقتصاد مسکن- درباره ریشه‌های افت و خیز شدید قیمت مسکن طی دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد: در تهران ریشه تغییرات قیمت مسکن، از «حال و روز بازارهای رقیب» و «اوضاع اقتصاد کلان کشور» تغذیه می‌شود که این دو شاخص در قالب 6 مولفه، از مسیر تقاضای مسکن، به قیمت‌ها «جهت» داده و در نهایت باعث نوسان ارزش معاملات ملک می‌شوند. به گزارش دنیای اقتصاد ، این پژوهش که به سفارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن انجام گرفته و در فصلنامه تخصصی معاونت مسکن منعکس شده، حاکی است: طی دست‌کم دو دهه گذشته،‌ سه بازار پول، سهام و ارز در نقش بازارهای رقیب مسکن، اثر معکوس بر قیمت آپارتمان‌های شهر تهران داشته و در مقابل، سطح درآمد سرانه، نقدینگی و تسهیلات بانکی به شکل مستقیم (مثبت) بر نوسانات قیمت ملک تاثیر گذاشته است.6مولفه جهت‌ساز قیمت مسکن در پایتخت را «نرخ سود بانکی، بازدهی شاخص بورس، نرخ واقعی ارز، میزان درآمد سرانه خانوارها، حجم نقدینگی و همچنین سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» تشکیل می‌دهد که صرف نظر از نحوه اثرگذاری مثبت یا معکوس آنها بر بازار ملک، دو مولفه «سطح درآمد سرانه خانوارها» و «نرخ واقعی ارز» به ترتیب بیشترین و کمترین نقش را در نوسانی شدن قیمت مسکن برعهده دارند. با سروسامان بخشیدن به این بخش ها می توان بازار املاک و مسکن را نیز ساماندهی کرد افزایش قابل قبول میزان تسهیلات به عموم افراد و با بازپرداخت های مناسب می تواند در رونق بازار مسکن نقش تعیین کننده ای داشته باشد.از بین مولفه‌‌هایی که تاثیر عکس بر بازار ملک دارد، سایه «نرخ سود» سنگین‌تر از دو مولفه دیگر تشخیص داده شده است؛ به این معنا که نوسانات نرخ سود بانکی، بیشتر از نوسانات شاخص بورس و نرخ ارز، بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد. کاهش نرخ سود بانکی به شکل دستوری و بدون رعایت قاعده بازار چون که بازدهی سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک‌ها (سود مورد انتظار سپرده‌گذاران) را کاهش می‌دهد، نقدینگی‌ها را متوجه بازار ملک که همواره در بلندمدت، سود قابل توجهی به سرمایه‌گذاران ارائه کرده است، می‌کند و در نتیجه باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن و تحریک قیمت در بازار ملک به عنوان بازار جایگزین می‌شود. بجای اینکه افراد سرمایه های خود را در بخش املاک سرمایه گذاری کنند با قرار دادن سرمایه خود در بانکها بدون آنکه نگران آینده و تب و تاب بازار املاک باشند، می توانند از سرمایه خود کسب درامد ثابت و مطمئنی داشته باشند و بازار املاک را به حال خود رها کنند تا با رکود خود دست و پا بزند.این تحقیق در شرایط کنونی که معاملات خرید مسکن با قیمت ثابت رو به افزایش است و انتظار رونق غیرتورمی مسکن وجود دارد، کاهش دستوری نرخ سود را در نقش تهدید پنهان مسکن معرفی می‌کند. به‌طور کلی، نقش این 6 بازیگردان قیمت مسکن به ترتیب اثرگذاری عبارتند از «درآمد سرانه خانوار، سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نرخ سود بانکی، تغییرات شاخص بازار سهام و حجم نقدینگی و نرخ واقعی ارز».محققان در این پژوهش بدون آنکه نقش متغیرهای سمت عرضه مسکن بر قیمت را انکار کنند، عنوان کرده‌اند: شاخص‌های مربوط به قیمت تمام شده مسکن شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و همچنین هزینه ساخت و ساز و در عین حال شاخص‌ حجم عرضه مسکن، بر نوسان قیمت آپارتمان‌های تهران موثر است اما تاثیر مجموعه این شاخص‌ها که از سمت عرضه - عامل هفتم - نشات می‌گیرد، به مراتب کمتر از مولفه‌های 6 گانه موثر بر رفتار تقاضای مسکن است. تحولات سمت عرضه مسکن (ساخت و ساز) به علت آنکه خیلی کند و در طول زمان صورت می‌گیرد، بر فعل و انفعالات کوتاه‌مدت و میان‌مدت سمت تقاضا و به‌خصوص معاملات ملک تاثیرگذار نیست. هر چند در زمان اوج رونق معاملات، تحت تاثیر همین تحولات آهسته، کمبود عرضه در دوره‌هایی باعث بروز جهش شده است اما نقش آن از سایر مولفه‌های جهت‌ساز قیمت مسکن بیشتر نبوده است بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد نکته‌ مستتر در رابطه بین تسهیلات و قیمت مسکن، «میزان تسهیلات بانکی پرداخت شده به بخش مسکن طی سال‌های اخیر» است. طبق عرف و نظام رایج در شبکه بانکی بابت توزیع تسهیلات بین بخش‌های مختلف، معمولا باید سالی20 درصد از کل تسهیلات بانکی نصیب بخش مسکن شود اما در دهه 80، سهم این بخش به بالاترین سطح یعنی معادل حداقل 25 درصد کل تسهیلات رسید و در حال حاضر طبق آخرین آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن از وام‌های بانکی به 10 درصد نزول کرده است که پایین‌ترین سطح در دوره‌های گذشته است. یکی از وظایف اصلی دولت در رونق بخشیدن به بازار املاک می تواند افزایش میزان تسهیلات پرداختی به اقشار جامعه باشد اعطای این تسهیلات در صورتی که بازپرداخت مناسب داشته باشند تاثیر مسقیمی بر میزان افزایش تقاضا برای مسکن خواهند داشت.به این ترتیب، اگرچه اثر مستقیم و مثبت افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی بر افزایش تقاضا و قیمت مسکن، مطابق پژوهش انجام‌شده، قابل تایید است اما در شرایط فعلی که تسهیلات خرید و ساخت مسکن افزایش پیدا کرده است، نمی‌توان رابطه گذشته را به دوره کنونی تعمیم داد چرا که در حال حاضر به رغم افزایش مبالغ تسهیلات، هنوز سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی، معادل کمتر از نصف یک دهه اخیر است. بنابراین تا زمانی که این سهم به حدنصاب طبیعی دوره‌های گذشته -20 درصد- نرسد، بعید است این مولفه اثر آنچنانی بر نوسان قیمت مسکن داشته باشد. با وجودی که در سالهای گذشته قیمت مسکن دهها برابر رشد داشته است اما میزان تسهیلات پرداختی برای خرید مسکن رشد چندانی نداشته و میزان تسهیلات با قیمت املاک و توان خرید مردم هیچ سنخیتی نداشته و از تناسب خوبی برخوردار نیستند باید خاطرنشان کرد که دولت می تواند افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن به جوانان و با بازپرداخت مناسب به خانه دار شدن انها کمک کند یک جوان با میزان درآمد متوسط هیچگاه نمی تواند اقساط سنگین ماهیانه حدود دومیلیون تومان را پرداخت نماید تقسط تسهیلات مسکن باید متناسب با میزان درامد قشر متوسط رو به پایین جامعه تعیین شود.نکته قابل توجه دیگر این پژوهش، نقش دومنظوره «افزایش درآمد» و «رشد نقدینگی» بر تحریک تقاضای مسکن است. با افزایش درآمد سرانه خانوارها و همچنین رشد نقدینگی، نه تنها نیاز مصرفی برای خرید مسکن از ناحیه تحریک تقاضای بالقوه افزایش پیدا می‌کند بلکه از یکسو، میل به پس‌انداز در عموم خانوارها زیاد می‌شود و از سوی دیگر به‌خاطر افزایش تورم ناشی از رشد نقدینگی، گرایش به حفظ قدرت خرید در خانوارها بیشتر می‌شود بنابراین تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک نیز فعال می‌شود.

تحلیل نظری عوامل موثر بر قیمت املاک

در بازار مسکن عوامل بسیاری بر قیمت این نوع از دارایی تاثیر گذارند که آنها را می‌توان به دسته عوامل بخش عرضه و عوامل بخش تقاضا تقسیم کرد. قیمت مسکن نیز همانند سایر کالاها، از تقاطع عرضه و تقاضا تعیین خواهد شد. بخش عرضه مسکن نیز همانند سایر بخش‌های اقتصادی زمانی فعال است که بتواند قیمت مورد نظر تولیدکننده مسکن را برآورده کند و هزینه‌های تولید را پوشش دهد. بخشی از تغییرات قیمت مربوط به مسکن در بازار، به عوامل عرضه بازمی‌گردد. این عوامل شامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگران و ... است. این عوامل را می توان مهمترین فاکتوهای موثر در میزان عرضه و تقاضای بازار املاک و مسکن دانست.قیمت زمین یکی از مهم‌ترین عواملی است که بر قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود. برای ساخت مسکن نیاز به زمین است و هرچه این نهاده محدودتر شود، بهای آن نیز افزایش خواهد یافت. در نتیجه با افزایش قیمت زمین، عرضه مسکن کاهش خواهد یافت که با کاهش عرضه مسکن، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. با افزایش قیمت مسکن قدرت خرید مردم نیز کاسته شده و بازار رهن و اجاره رونق پیدا خواهدیافت افرادی که می توانسته اند صاحب خانه شوند باید سرمایه خود را برای رهن منزل استیجاری پرداخت کرده و با پرداخت اجاره بها و به مرور زمان از قدرت مالی کمتری نیز برخوردار خواهند شد و رفته رفته رویای خانه دار شدن آنها کمرنگ تر و کمرنگ تر خواهد شد.این تحلیل نشان می دهد هر چه بهای مصالح ساختمانی (آجر، آهن، سیمان، گچ و ...) افزایش یابد، هزینه ساخت‌وساز طبیعتا بیشتر شده و قیمت مسکن نیز در نتیجه این امر، افزایش خواهد یافت. یکی از هزینه‌های ساخت مسکن، هزینه دستمزد نیروی کار است که در فرآیند ساخت‌وساز، نقش مهمی بازی می‌کند. هر چه این هزینه افزایش یابد، هزینه ساخت مسکن نیز افزایش خواهد یافت که این افزایش هزینه در افزایش قیمت مسکن خود را نشان خواهد داد. گران شدن مسکن یعنی کاهش قدرت خرید و کاهش تقاضا برای خرید مسکن که درنهایت به رکود بازار املاک منتهی می شود. در این افت و خیز بازار املاک، دولت نقش تعیین کننده ای داشته و در صورتی که بدرستی در این بخش ورود نکند و بازار املاک را به حال خود رها سازد، رونق بازار مسکن به سادگی شکل نخواهد گرفت.تولیدکنندگان حقیقی و حقوقی از دو منبع قادر به تامین مالی هزینه‌های ساخت‌وساز هستند.

الف) از شبکه بانکی کشور (دولتی یا خصوصی) وام بگیرند. افزایش نرخ سود در این قسمت‌، باعث افزایش هزینه وام‌های ساخت مسکن خواهد شد. این افزایش هزینه‌ها در افزایش قیمت تمام شده مسکن خلاصه خواهد شد. دولت با اعطای وام به انبوه سازان می تواند این افراد را به ساخت مجتمع های مسکونی تشویق نماید باید متذکر شویم میزان پرداخت وام و نرخ سو پرداختی این گونه وامها تااثیر مستقیمی بر قیمت املاک خواهند داشت.

ب) از بازار آزاد وام بگیرند. این بازار بهره‌ای بیشتر از سیستم بانکی دارد و همین موضوع باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز شده و در نتیجه قیمت تمام شده واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت. این روند می تواند به تخریب بیش از پیش بخش بازار املاک و مسکن بیانجامد.

بخش تقاضا برای خرید املاک در سال‌های اخیر بخش تقاضا، در مقایسه با بخش عرضه تاثیر بیشتری بر قیمت مسکن گذاشته است. مسکن به عنوان کالای مصرفی، کالایی است که جانشین ندارد از این رو کالاهای دیگر در میزان تقاضای آن اثر آشکاری ندارند. عوامل بسیاری در طرف تقاضا بر قیمت مسکن تاثیرگذارند که می‌توان به درآمد سرانه، شاخص بازار سهام، رشد حجم پول و تورم، تسهیلات بانکی و درآمد نفتی اشاره کرد. در سالهای گذشته رفته رفته از تقاضا برای خرید ملک کاسته شده و سرمایه گذاران بخش املاک نیز به همین خاطر و با بالا بودن نرخ سود پرداختی بانکها به سپرده ها سرمایه های خود را در بانکها خوابانیده و بدون داشتن استرس افت و خیز بخش املاک، سود قابل توجهی را از این بخش دریافت کرده اند.

درآمد سرانه افراد طبق دیدگاه‌های نظری، با فرض ثبات شرایط افزایش در درآمد سرانه خانوار به دلیل عادی بودن کالای مسکن، تقاضا برای آن را افزایش خواهد داد. این افزایش تقاضا دلایل متفاوتی می‌تواند داشته باشد. یک، با افزایش درآمد خانوارها، تمایل خانوار به تملک مسکن و ترک اجاره‌نشینی، مخصوصا در کلان‌شهرها که قیمت نسبی مسکن در آنها بالاتر است، افزایش می‌یابد. در نتیجه خانوارها از کالای مسکن بیشتر تقاضا می‌کنند. این بخش از تقاضا مربوط به تقاضای مصرفی مسکن است. اما از سوی دیگر، با افزایش درآمد تقاضای مسکن به عنوان تقاضای دارایی سرمایه‌ای نیز افزایش خواهد یافت. با افزایش درامد افراد جامعه، تقاضا برای خرید مسکن از نیاز به خانه دار شدن به نیاز به سرمایه گذاری در بخشاملاک تغییر کرده و افراد علاوه بر اینکه توانیی خرید خانه برای سکونت خود را خواهند داشت، به خرید مسکن به دید انجام سرمایه گذاری نیز خواهند پرداخت.

از آنجا که بازار مسکن بخشی از سرمایه‌گذاری‌ها در کل اقتصاد را به خود جذب خواهد کرد و میل متوسط به پس‌انداز خانوار در زمان افزایش درآمدشان، میل به سرمایه‌گذاری در دارایی مسکن نیز افزایش می‌یابد. به این ترتیب با افزایش درآمد سرانه انتظار بر این است که در مجموع تقاضا برای مسکن و در نتیجه قیمت مسکن افزایش یابد. با افزایش تقاضا برای خرید مسکن، سرمایه دارانی که سرمایه های خود را در بانکها بلوکه کرده بودند سرمایه های خود را وارد بازار املاک کرده و به امید دریافت سود بیشتر اقدام به ساخت و ساز مجتمع های مسکونی خواهند نمود این امر به رونق بیش از پیش بازار مسکن خواهد انجامید با این اوضاع عرضه و تقاضا از ثبات نسبی برخوردار شده و بازار املاک از این رکود بی سابقه بیرون خواهد امد. رشد حجم پول و تورم تاثیر مستقیمی بر بازار املاک خواهد داشت کارشناسان اقتصاد و بازار مسکن معتقدند رشد حجم پول و تورم اثرات بسیاری در اقتصاد دارد که یکی از مهم‌ترین اثرات آن، تغییر ترکیب مخارج در اقتصاد است. با افزایش حجم پول و افزایش تورم ناشی از آن، مردم برای حفظ قدرت خرید آن به خرید کالاهایی نظیر مسکن روی خواهند آورد. در نتیجه این مهم، تقاضا برای مسکن افزایش خواهد یافت و به این سبب، این افزایش تقاضا برای مسکن، قیمت مسکن را افزایش خواهد داد. افزایش در حجم پول از دو منظر باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد. کانال اول از طریق افزایش تقاضا برای مسکن و کانال دوم از طریق افزایش نرخ تورم که باعث افزایش تقاضا برای مسکن خواهد شد زیرا برای حفظ قدرت خرید پول در دست خود روی به خرید مسکن می‌آورند و از این منظر باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند.به طبع افزایش قیمت مسکن نیز شاهد گسترش ساخت و سازها در بخش مسکن خواهیم بود سرمایه گذاران بخش مسکن تنها در این شرایط است که تشویق به سرمایه گذاری در بخش املاک خواهند شد.

شاخص بازار سهام شاخص بازار سهام همیشه تاثیر مستقیمی بر بخش املاک داشته است سرمایه هایی که  به خرید سهام های مختلف شرکتها و کارخانجات تخصیص یافته اند در صورت سوداوری مناسب هیچگاه به بخش املاک سرازیر نخواهند شد مگر اینکه بخش بازار مسکن سود قابل توجه و بیشتری عاید صاحبان این سرمایه ها بگرداندبازار مسکن با بازار سهام نیز مرتبط است زیرا بازار سهام به عنوان بازاری جانشین برای مسکن پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دارد. همواره کاهش در شاخص بازار سهام (به عنوان شاخص عملکرد بازار سهام) عده‌ای از سرمایه‌گذاران، سرمایه خود را به دیگر بازارها و بخش‌های اقتصادی انتقال خواهند داد. این سرمایه‌گذاران از طریق سفته‌بازی موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌آورند. به این ترتیب بازار سهام به عنوان بازار رقیب برای بازار مسکن عمل می‌کند. پس در چارچوب بحث‌های نظری هر گونه رونقی در بازار سهام،‌ باعث رویگردانی سرمایه‌گذاران از دیگر بازارهای رقیب از جمله بازار طلا، ارز و مسکن خواهد شد و قیمت مسکن ارتباط منفی با شاخص بازار سهام خواهد داشت بررسی های دقیق کارشناسانه بیانگر این مسئله هستند که تصویب مصوبات اصولی و کارشناسی شده از سوی دولت و ورود مناسب دولت در بخش املاک می تواند کاتالیزور قدرتمندی برای برون رفت بازار مسکن از رکود می باشدنتایج حاکی از آن است که تنها متغیرهای رشد تسهیلات بانکی به بخش مسکن، لگاریتم درآمد سرانه، نرخ بهره بلندمدت، شاخص بازده نقدی بازار بورس و رشد حجم پول بر قیمت مسکن تاثیرگذارند. مهم‌ترین متغیری که بر قیمت مسکن تاثیرگذار است، متغیر درآمد سرانه می‌باشد. این نتیجه حاکی از آن است که با افزایش درآمد سرانه مردم تقاضای بیشتری برای مسکن و ترک اجاره‌نشینی خواهند داشت و تقاضایشان را برای مسکن به عنوان یک دارایی افزایش خواهند داد. این افزایش تقاضا در افزایش قیمت خلاصه خواهد شد. مهم‌ترین متغیرها بعد از درآمد سرانه، رشد تسهیلات بانکی، نرخ بهره بلندمدت، شاخص بازده نقدی بازار بورس و رشد حجم پول هستند. افزایش توان مالی نقش بسیار پررنگی در خرید مسکن داشته است و مردم در پی افزایش توان خریدشان از ناحیه تسهیلات بانکی، تقاضایشان را برای خرید مسکن افزایش می‌دهند. با افزایش نرخ سود بلندمدت، مردم به سمت سپرده‌های بانکی متمایل خواهند شد و پول در دست خود را در بانک‌ها برای کسب بازدهی و سود بیشتر سپرده‌گذاری خواهند نمود. شاخص بازار بورس، جانشینی برای مسکن در اقتصاد ایران عمل می‌کند و با رونق در بازدهی این بخش، تقاضا به سمت بازار بورس گرایش می‌یابد. با گرایش افراد به سمت بازار بورس، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت و در نتیجه باعث کاهش قیمت آن خواهد شد. افزایش حجم پول در جامعه نیز از طریق کانال افزایش حجم پول در دسترس مردم (باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن) و همچنین افزایش تورم باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود امید است با تعیین سیایت های مناسب از سوی دولتمردان بازار املاک و بخصوص املاک تهران رونق بیشتری یافته و سرمایه دارن به سرمایه گذاری در این بخش تشویق شوند متذکر می شویم کارشناسان " املاک تهران" با مدیریت آقای حسین جعفری همیشه آماده اند تا با ارائه مشاوره های صادقانه و اصولی شما هموطنان گرامی را برای ورد و سرمایه گذاری در بخش املاک و بخصوص املاک تهران یاری نمایند برای ارتباط با این مرکز می توانید از طریق تماس تلفنی، سامانه جامع املاک تهران و آدرس پستی مرکز مشاورین بزرگ املاک تهران ارتباط بقرار نمایید.