تجزیه و تحلیل سه تحلیلگر از بازار مسکن

در اولین روز زمستان امسال، نشست علمی تجزیه و تحلیل بازار مسکن به مناسبت هفته پژوهش با حضور اسفندیار برومند، مدیر عامل شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان ایران؛ ناصر خیابانی، عضو هیات علمی دانشگاه و محمد کوثری، کارشناس تحقیقات اقتصادی بانک خاورمیانه در دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی برگزار شد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، در این نشست، به مسائلی همچون روند تحولات قیمت و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران، معیار صحیح تشخیص ادوار تجاری در بازار مسکن، چگونگی شکل‌گیری چرخه‌های بازار مسکن، استراتژی بهینه عرضه‌کننده و متقاضی در نقاط مختلف یک چرخه برای به دست آوردن سود دلخواه پرداخته شد.

در این نشست سوالاتی نیز مطرح شد در رابطه با اینکه آیا وضعیت رکودی و رونقی وضعیت مناسبی است؟ آیا این بهتر است که همیشه تلاش شود تا بازار مسکن در رونق بماند یا اینکه زمانی که وارد وضعیت رکود و بحرانی می‌شود، باید سعی شود که از این وضعیت بیرون بیاید؟ اینکه دولت یا سیاستگذار در مواجهه با این دوره‌ها چه نقشی دارند و چه رویکرد صحیحی در این دوره‌ها وجود دارد؟

قیمت نفت موثرترین عامل در بازار مسکن است محمد کوثری اعتقاد دارد که در میان متغیرهای موجود، قیمت نفت بیشترین تاثیر را در بازار مسکن دارد و در همین زمینه گفت: رفتاری که بازار مسکن در پیرو بازار نفت دارد، این است که در زمان افزایش قیمت نفت، رفتار بازار مسکن خیلی از رفتار بازار نفت نشات می‌گیرد و زمانی که قیمت نفت کاهش پیدا می‌کند، متغیرهای دیگر اثرات خودشان را در بازار مسکن بیشتر می‌گذارند، در واقع کاهش قیمت نفت باعث می‌شود که دوره رکود بازار مسکن طولانی‌تر شود و خروج از رکود در زمانی طولانی‌تر صورت گیرد و در واقع رونق و رکودهای بازار مسکن از ماهیت این بازار شکل گرفته‌اند و قیمت نفت می‌تواند آنها را شدیدتر یا خفیف‌تر کند.

کوثری بیان کرد: معمولا یک دوره رونق در بازار مسکن از افزایش تقاضای مصرفی شروع می‌شود و در این زمان قیمت‌ها رشد می‌کند و این رشد قیمت‌ها بهانه‌ای برای سفته‌بازها می‌شود تا وارد بازار شوند، این افزایش قیمت و افزایش سود باعث می‌شود تا تقاضا افزایش یابد و میزان ساخت‌وسازها نیز افزایش پیدا کند و زمانی که تعداد ساختمان‌های آماده بالا می‌رود و از طرفی قیمت‌ها نیز بالاست، بنابراین میزان تقاضا پایین می‌آید، اینجا اشباع بازار است، بنابراین رشد قیمت مسکن توقف پیدا می‌کند و سود ساخت‌وساز کاهش پیدا می‌کند، در این زمان سفته‌بازها می‌خواهند از بازار خارج شوند، بنابراین عرضه زیاد می‌شود و در زمانی که عرضه بیشتر از تقاضاست با کاهش قیمت مسکن روبه‌رو می‌شویم.

کوثری بیان کرد که هدف سیاست‌گذار باید کوتاه‌کردن دوران رونق و رکود و خفیف‌تر کردن شدت آنها باشد که می‌تواند با اطلاع‌رسانی به عرضه‌کننده و متقاضی این شدت را کم کند که معمولاً تا کنون چنین تصمیمی گرفته نشده و همچنین باید ابزارهای موجود برای تامین مالی بخش مسکن را متنوع کنند.

گلایه از آمارهای غیرقابل اتکا همچنین اسفندیار برومند از حوزه اجرا به بازار مسکن پرداخت و گفت: در زمانی که بازار مسکن وارد رکود می‌شود، سرمایه‌گذارهای حرفه‌ای شروع به ساخت می‌کنند، از آن جهت که قیمت نهاده‌ها ارزان‌تر است و در نتیجه خرید مدت‌دار می‌کنند، به خاطر اینکه تولید وجود دارد، اما تقاضا نیست، همچنین سرمایه‌گذاران واقعی خودشان را برای شرایط رونق آماده می‌کنند تا عرضه به بازار داشته باشند.

برومند با ارائه آمارهایی اعلام کرد که از سال 75 تا 92، میزان رشد جمعیت روندی کاهشی را داشته، اما میزان خانوارها افزایش یافته، همچنین در این سال‌ها میزان مالکیت خانواده‌ها نیز کاهش یافته و روند رو به افزایش سهم مسکن در هزینه خانوارها مشاهده شده است.

وی ادامه داد: این افزایش خانوارها باید تاثیری در الگوی مسکن می‌گذاشت اما این اتفاق نیفتاد، در این مدت میزان خانوارهای تک و دونفره زیاد شده که ناشی از تشدید طلاق و از طرفی استقلال نیروهای جوان واردشده به بازار کار است که از خانواده‌ها جدا شده‌اند، در این زمان که تعداد اعضای خانواده‌ها کاهش و از طرفی تعداد خانوارها افزایش یافته، عرضه مسکن‌های کمتر از 50 مترمربع 11 درصد بوده، در صورتی که تقاضای موثر 29 درصد بوده، در مقابل عرضه مسکن‌های بیشتر از 100 متر مربع 57 درصد بوده، در حالی که تقاضای موثر 31 درصد بوده، یعنی طرف عرضه و تقاضا هم‌پوشانی لازم را نداشته‌اند و یکی از دلایل مشخص آن هم این است که آمارهای ما به موقع انتشار پیدا نمی‌کند و نقش راهنما برای ما ندارد.

چرایی رانش سرمایه‌های بخش خصوصی از بخش مسکن همچنین برومند از برنامه‌های پنج‌ساله اجرا شده صحبت کرد و گفت: دخالت‌های مستقیم دولت در بخش مسکن سبب افزایش شدید قیمت زمین و مسکن با نرخ به مراتب بیشتر از نرخ تورم شده که سبب رانش سرمایه‌های بخش خصوصی از بخش مسکن و جایگزینی منابع بانکی شده است.

وام 70 میلیونی تاثیری ندارد همچنین ناصر خیابانی نیز به تحلیل بازار مسکن پرداخت و در رابطه با تاثیر بانک‌ها در بازار مسکن بیان کرد: کل سهمی که بانک مسکن می‌تواند در بازار مسکن اثر بگذارد پنج درصد است و ما فکر می‌کنیم با 70 میلیون تومان که وارد بازار مسکن می‌کنیم، بازار مسکن را وارد رکود یا وارد رونق می‌کنیم. در حالی که این طور نیست.